Ley de Propiedad Horizontal (LPH)

LA COMUNIDAD DE BIENES
Concepto
La comunidad de bienes se encuentra regulada en el C.c. en el Título III, del Libro II bajo el epígrafe:
“De la Comunidad de bienes” (art. 392 a 406).
“Hay una comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contrato o de disposiciones especiales, ser regirá la comunidad por las prescripciones de este título”

LA COMUNIDAD DE BIENES
Principios:
1. Principio de autonomía privada: los contratos, acuerdos o convenios entre los comuneros constituyen la Ley Fundamental y el estatuto regulador. En consecuencia sólo se aplicará la norma en defecto de contratos o disposiciones especiales (art. 392C.c.)
2. Principio de proporcionalidad: el concurso de los partícipes tanto en los beneficios como en las cargas es proporcional a las respectivas cuotas, que, mientras no se pruebe lo contrario, se presumen iguales (art. 393 C.c.)

LA COMUNIDAD DE BIENES
Principios:
3. Principio democrático: En la administración y mejor disfrute se sigue el régimen de las mayorías de cuotas o intereses que no de personas.
4. Principio de libertad individual: cada comunero conserva su libertad individual dentro de la comunidad. Ello se plasma en la posibilidad de solicitar en cualquier momento la división de la cosa común (art. 400 C.c.) y la habilitación a renunciar a su derecho, liberándose o eximiéndose de determinadas obligaciones que sean deriven de la participación en la comunidad (art. 395 C.c.)

LA COMUNIDAD DE BIENES
Contenido:
Derechos en relación con la cosa común:
Uso de la cosa común: art.394 C.c.
2. Disfrute y conservación de la cosa.
3. Administración de la cosa común (art.398): Todo copropietario tiene derecho a administrar la cosa con los demás respetando los acuerdos adoptados por la mayoría siempre que no resulten gravemente perjudiciales para la minoría. Los acuerdos se adoptan por mayoría de intereses (cuotas). Existe libertad para pactar el quórum necesario para adoptar los acuerdos e incluso para pactar el sistema de administración, por ejemplo: administración unipersonal.

LA COMUNIDAD DE BIENES
Contenido:
Derechos en relación con la cosa común:
4. Disposición y alteración de la cosa común: según el art.397, ningún copropietario puede hacer alteraciones en la cosa común (acto de disposición) sin el consentimiento de los demás.
Si son alteraciones que afecta a la sustancia (enajenar, usufructo, servidumbre, hipoteca) se necesita el acuerdo unánime de todos los copropietarios.
5. Defensa en juicio y reivindicación de la cosa común: cualquier propietario puede ejercitar la acción reivindicatoria y recuperar la cosa para todos los copropietarios.
6. División de la cosa común (art.400 C.c y ss).

LA COMUNIDAD DE BIENES
Contenido:
Derechos en relación con la cuota:
1. Autonomía de cada partícipe: todo copropietario tendrá plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que correspondan, pudiendo en consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla.
2. Derechos sobre las cuotas de los demás: los copropietarios tienen derecho de retracto cuando otro copropietario decide enajenar a un tercero (1522 C.c).

LA COMUNIDAD DE BIENES
Acción de División y Pacto de Indivisión
De la Cosa Común
Artículo 400 CC
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

PROPIEDAD HORIZONTAL
Concepto
Definida en el art. 396 C.c (dentro Comunidad B)
Se caracteriza por la coexistencia de dos derechos de propiedad distintos:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

PROPIEDAD HORIZONTAL
Normativa
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal,
Consta de 24 artículos, en el último de los cuales se regulan los complejos inmobiliarios privados.
Y Regula de forma especial la propiedad del art. 396 CC

PROPIEDAD HORIZONTAL
Constitución:
1. Negocio unilateral en virtud del cuál el propietario del inmueble lo divide en pisos y locales.
2. División de un inmueble en situación de copropiedad. (401CC)
3. Construcción de un inmueble por una comunidad de propietarios del solar.
4. Extinción de la copropiedad sobre un inmueble

PROPIEDAD HORIZONTAL
PreHorizontalidad
Construcción de un inmueble por un promotor
Es aquella situación jurídica en que el régimen de propiedad horizontal no está todavía constituido por completo, pero en la que se encuentra perfectamente formada y declarada la voluntad de los interesados de llegar a establecerlo, habiéndose iniciado la vía jurídica para ello.
Art. 2 LPH físicamente la comunidad cumple con los requisitos del art. 396 CC.
Ademas el art. 8.4 LH permite la inscripción de la propiedad horizontal de los edificios que aún están en fase de construcción en el Registro de la Propiedad, aunque la definitiva conformación del régimen está condicionada a que la construcción termine. Si las obras llegan a su fin de la manera prevista, se entiende que la propiedad horizontal queda constituida con efectos retroactivos (al momento de la inscripción).

PROPIEDAD HORIZONTAL
Título Constitutivo
Art. 5 de la L. PH. nos indica el contenido del título constitutivo de la propiedad horizontal y que consiste:
Descripción del inmueble con las circunstancias exigidas por la legislación hipotecaria (art.5.5 y9 L.H.)
Descripción de los servicios e instalaciones
Descripción de cada uno de los pisos y locales
Forma:
Escritura Pública, porque es obligada la inscripción de la división de la PH

PROPIEDAD HORIZONTAL
Estatutos
Deben moverse dentro del estricto ámbito que la Ley de la Propiedad Horizontal, dejando limitada la autonomía de la voluntad.
Tanto el propietario del edificio o los diferentes titulares de los pisos o locales realizar los estatutos. (requiere Unanimidad)
Tendrán eficacia frente a terceros si han si han sido inscritos en el Registro de la Propiedad.

PROPIEDAD HORIZONTAL
Elementos
Privativos
“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada” art. 396 CC
Comunes
Se determinan como los necesarios para el uso y disfrute de los elementos privativos (pisos o locales).
La Ley de PH no especifica cuáles son los elementos comunes mientras que el C.c. realiza una enumeración meramente ejemplificativa (suelo, vuelo, cimientos, pasos muros, fosos, etc).

PROPIEDAD HORIZONTAL
Cuota
Art- 5 LPH. es obligatorio atribuir a una cuota de participación respecto de los elementos comunes a cada piso o local.
Art. 3 LPH. a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación en relación al total del valor del inmueble. Dicha cuota servirá de referencia para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad
Importante para la adopción de acuerdos en la Junta de Propietarios.

PROPIEDAD HORIZONTAL
Adopción de acuerdos en la Junta de Propietarios.
Artículo 398 CC.
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

PROPIEDAD HORIZONTAL
Adopción de acuerdos en la Junta de Propietarios.
art. 17 LPH y 553-26
Infraestructuras comunes: 1/3 cuotas participación e integrantes
Obras o servicios comunes: Mayoria prop. Y cuotas (atender tb al 10.1 b)
Establecimiento o supresión servicios: 3/5 partes
Si el coste excede de 3 mesualidades ordinarias, el disidente no resultará obligado
Punto de recarga vehículos: solo comunicación previa
Aprobación y Modificación Estatutos: Unanimidad
Demás Acuerdos: voto mayoría propietarios y cuotas, y en segunda votación mayoría de asistentes si representan la ½ de cuotas presentes
Se computan como Votos favorables los de propietarios ausentes si no impugnan decisión
art. 5 e) LAU voto 3/5 partes del total propietarios y tb para incrementar gastos de la vivienda donde se realiza actv.

PROPIEDAD HORIZONTAL
Dº y obligaciones de los elementos Privativos
Derecho Singular y exclusivo con todas sus facultades
A modificar los elementos privativos, pero cuando dando cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

PROPIEDAD HORIZONTAL
Dº y deberes de los elementos Comunes
Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes.
Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas
Permitir la entrada en su piso o local para realización de obras
Contribuir a los gastos generales con arreglo a su cuota y a un fondo de reserva
Informar a la comunidad de un domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones para los asuntos de la comunidad
Comunicar los cambios de titularidad de la vivienda o local

PROPIEDAD HORIZONTAL
Órganos de la Comunidad Propietarios
Art. 13
Junta de Propietarios
Presidente
Administrador
Secretario

PROPIEDAD HORIZONTAL
Órganos de la Comunidad Propietarios
Art. 13
Junta de Propietarios
Art. 14 a 19 L.H.P.
Se reúnen al menos 1 vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, y cuando así lo considere necesario el presidente o la cuarta parte de los propietarios o el 25% de las cuotas de participación.
La convocatoria por escrito en el domicilio, siendo la asistencia de la misma personal o a través de representación legal con una autorización por escrito.
Los acuerdos que se adopten en la Junta de Propietarios se regirán por lo dispuesto en el art. 16 L.H.P., siendo la norma general el voto de la mayoría de los propietarios a excepción de si se trata de un asunto que implique aprobación o modificación del estatuto constitutivo o estatutos en el que se requerirá unanimidad de los propietarios. Los morosos no tienen derecho a voto

PROPIEDAD HORIZONTAL
Órganos de la Comunidad Propietarios
Presidente
Cargo obligatorio, aunque se puede solicitar el relevo ante el juez competente.
Es el que representa a la comunidad de propietarios, elegido entre los mismos por votación, rotación o sorteo, cuyo mandato dura un año.
Tiene legitimación activa para ejercitar la acción correspondiente por ruina del inmueble y para cualquier actuación judicial siempre y cuando exista acuerdo de la comunidad para ejercerla.
Convoca juntas ordinarias y extraordinarias.

PROPIEDAD HORIZONTAL
Órganos de la Comunidad Propietarios
Administrador
Vela por el buen régimen de la comunidad, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
Prepara con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
Atiende a la conservación y mantenimiento, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
Ejecuta los acuerdos adoptados en materia de obras y efectúa los pagos y realiza los cobros que sean procedentes.
Actúa, en su caso, como secretario de la Junta y custodia a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

PROPIEDAD HORIZONTAL
Órganos de la Comunidad Propietarios
Secretario
Levanta acta de las reuniones de la Junta de Propietarios, expide certificados con el visto bueno del presidente y custodia los libros y documentación de la comunidad.
El Administrador y/o Secretario puede ser un propietario, una persona física, jurídica o corporación u organización profesional habilitada para ello por el ordenamiento jurídico.
Presidente, Administrador y Secretario pueden ser la misma persona.

PROPIEDAD HORIZONTAL
Extinción
Según el art. 21 L.P.H:
Por destrucción del edificio
Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias (que todos los pisos sean de una o de varias personas proindiviso).

PROPIEDAD HORIZONTAL
Diferencias entre R PH de Cataluña y Régimen Estatal
Regulado en el Libro V del Cccat.
** art. 553-1 a 553-59
Regimen Forzoso / Regimen Voluntario
Fondo de Reserva (art. 9 y 553-6)

PROPIEDAD HORIZONTAL
Complejos Inmobiliarios Privados
Art. 24 LPH
Reúnan los siguientes requisitos:
Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

PROPIEDAD HORIZONTAL
Ley de Aprovechamiento por turnos
Ley 4/2012, de 6 de Julio
es aquel derecho “que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado, y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, y el derecho a la prestación de los servicios complementarios” (art. 23.1 Ley 4/2012, de 6 de Julio).

PROPIEDAD HORIZONTAL
Ley de Aprovechamiento por turnos
Ley 4/2012, de 6 de Julio
Artículo 24. Duración.
1. La duración del régimen será superior a un año y no excederá de cincuenta años, a contar desde la inscripción del mismo o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción.