Лекции_3_и_4. Сравнительный подход

Лекции 3_4. Сравнительный подход к оценке
Сущность и принципы метода сравнительного анализа продаж
Виды и методы определения поправок
Метод валового рентного мультипликатора

Сущность и принципы метода сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж (Salea Comprasion Approach) – метод оценки стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними

Синонимы:
Метод сравнительного анализа продаж
Рыночный метод
Метод рыночной информации

Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия…»
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости»
Сравнительный подход применяется для оценки объектов, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений
В качестве аналогов используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным

Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости»
При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке
Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема

Стоимость объекта по методу сравнительного анализа продаж равна средней цене аналогичных объектов с учетом поправок, учитывающих их отличия от оцениваемого объекта
K = P + ∑D,
где P – продажная цена аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов);
∑D – сумма поправочных корректировок

Условие использования сравнительного метода: для определения поправочных корректировок (поправок) необходим сбор большого количества подробной и достоверной информации о сопоставимых однородных объектах
Для рынка жилья: характеристика жилой площади, местоположение, этажность, бытовые удобства ,телефон, экологическая чистота и престижность района, транспортная доступность, качество ремонта и т.д.
Различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения ТИПИЧНОГО ПОКУПАТЕЛЯ. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики

ПРИНЦИПЫ МЕТОДА САП

1. Сравнительный анализ продаж (метод анализа продаж)
http://www.tstu.ru/book/elib/pdf/2005/alenich.pdf
Выявление, подтверждение и анализ сопоставимых объектов, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка
Поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами
Определение продажной цены каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.
Цена
Расчет

Выявление продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке
Собственное досье оценщика
Internet
риэлтерские фирмы
нотариусы
Ипотечные компании
страховые компании
И др.

Подтверждение и анализ продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке
Подтверждение сделки производится одним из основных участников (покупателем, продавцом) или агентом
Выявление условий продажи: сделку учитывать можно, если:
одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах;
обе стороны обладали типичной рыночной информацией и поступали экономически рационально;
Финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям (не родственные сделки

Корректировка цены сопоставимых объектов
Правило корректировки: корректируется только стоимость сопоставимого объекта на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект (объект-аналог) превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.
ВАЖНО: поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемым, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики ,что и оцениваемый

Эксперт- оценщик должен отвечать на вопрос: «За какую цену был бы продан объект-аналог (рыночная цена которого известна), имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?»

Пример корректировочной таблицы

2. Виды и методы определения поправок

1. Сравнительный анализ продаж (метод анализа продаж)
http://www.tstu.ru/book/elib/pdf/2005/alenich.pdf
Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.
Например, затраты на покраску дачи составили X тыс.руб., однако дача в результате этой покраски существенно преобразилась и типичный покупатель готов будет заплатить за эту покраску 2X тыс.руб. Таким об-разом, правильная величина поправки составит 2X тыс.руб.

Методы определения поправок
анализ парных продаж
Количественные
регрессионный анализ
Качественные
(персональные интервью и т.п.)
K = P + ∑D

1. Сравнительный анализ продаж (метод анализа продаж)
http://www.tstu.ru/book/elib/pdf/2005/alenich.pdf
1. Анализ парных продаж
Способ заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж.
При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

1. Сравнительный анализ продаж (метод анализа продаж)
http://www.tstu.ru/book/elib/pdf/2005/alenich.pdf
Анализ парных продаж: на основе имеющейся информации вычисляются разности между ценой продажи сопоставимых объектов, отличающихся одной характеристикой. Усреднение вычисленных разностей (или среднее арифметическое, или мода, или медиана) позволяет определить величины поправки
Среднее арифметическое – вспомнить самим
Мода - значение признака, имеющее наибольшую частоту в статистическом ряду распределения
Медиана. Если все элементы выборки различны, то медиана — это такое число, что половина из элементов выборки больше него, а другая половина меньше.

1. Сравнительный анализ продаж (метод анализа продаж)
http://www.tstu.ru/book/elib/pdf/2005/alenich.pdf
Анализ парных продаж: пример
Определение величины поправки на наличие сауны на даче
с использованием метода анализа парных продаж (цена в условных единицах)

КАК ЗАПИСЫВАТЬ РЕШЕНИЕ ЗАДАЧ
Что считаем?
Р = ДС – Д = 93000-77000 = 16000 усл.ед.
Как считаем?
(формула)
Расчет
Результат
Размерность

1. Сравнительный анализ продаж (метод анализа продаж)
http://www.tstu.ru/book/elib/pdf/2005/alenich.pdf
Среднее арифметическое: Хср. = 1580
Мода (в дискретном ряду) – наиболее часто встречающаяся величина: 16000
Медиана - серединная варианта упорядоченно­го вариационного ряда, расположенного в возрастающем и убы­вающем порядке. Она является центральным членом и делит ва­риационный ряд пополам в тех случаях, если этот ряд нечетный. Если ряд четный, то серединные два члена вариационного ряда складываются и делятся пополам
15250 15500 16000 16000 16500
Величина поправки – 16000

1. Сравнительный анализ продаж (метод анализа продаж)
http://elib.bsu.by/bitstream/123456789/28708/1/5-8.pdf
2. Регрессионный анализ
Регрессионный анализ представляет собой процесс подбора математического выражения для функции нескольких независимых переменных (факторов).
Основной задачей регрессионного анализа является отыскание коэффициентов функции (параметров модели), которые определяют значимость (вес) каждого фактора при расчете значения зави-симой переменной, т. е. происходит формализация зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик
Y = a1x1+a2x2+a3x3+…

1. Сравнительный анализ продаж (метод анализа продаж)
http://elib.bsu.by/bitstream/123456789/28708/1/5-8.pdf
В целях оценки активов может применяться либо многофакторный, либо однофакторный регрессионный анализ.
В первом случае строится множественная регрессионная модель, описывающая зависимость стоимости оцениваемого объекта от нескольких независимых оп- ределяющих факторов, значения которых определяются из анализа рыночных данных.
Этими факторами могут быть как физические характе-ристики объекта (для объектов недвижимости: площадь, качество отделки и т.п.), так и характеристики его местоположения (удаленность от транспортных магистралей, экологическая обстановка и т.п.).

1. Сравнительный анализ продаж (метод анализа продаж)
http://elib.bsu.by/bitstream/123456789/28708/1/5-8.pdf
При однофакторном регрессионном анализе рассматривается зависимость переменной – стоимости единицы сравнения – от одной независимой (контролируемой) переменной.
Значения остальных независимых переменных считаются фиксированными.
В оценке недвижимости в качестве независимой переменной X обычно используется показатель «общая площадь», за зависимую переменную Y принимается показатель «стоимость 1м кв. общей площади».

1. Сравнительный анализ продаж (метод анализа продаж)
http://elib.bsu.by/bitstream/123456789/28708/1/5-8.pdf
Пример 1
Зависимая переменная (У) - Стоимость квартиры в г. Санкт-Петербурге
Независимые переменные Х1 – стоимость 1 кв.м. площади
(тыс.руб.)
Х2 – общая площадь, кв.м
х3 – площадь кухни, кв.м
х4 – число комнат в квартире,ед.
х5 – удаленность от станции
метро, км.
Y = 820,69 + 9,007X1 + 2,951X2 – 3,14X3 + 18,127X4 –
- 1,1352 х5

Пример 2
Необходимо определить величину поправки при оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от КАД по Таллиннскому шоссе. В качестве аналогов были выбраны земельные участки, распложенные вблизи от Таллиннского шоссе.
На основе информации о продажах аналогичных земельных участков был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка (Vс, руб) и удаленности от города (L, км):
Vc= -120,75*L + 14970,78

Пример 2
Величина корректировки на удаленность от города, исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в зависимости от изменения расстояния от города (Пуд):
Пуд = ∆Vс = f(∆L) = -120,75*∆L
∆L = Lоц – Lан
где Lоц, км – расстояние до города от оцениваемого объекта; Lан, км – расстояние до города от аналога (сопоставимого объекта)

Пример 2
Исходные данные

Пример 2
Расчет поправок на удаленность от города на основе статистической закономерности:
П1 = (-120,75)*(30-45) = +1181,25 руб.
П2 = 0
П3 = 0
П4 = (-120,75)*(30-20) = -1207,5 руб.
П5 = (-120,75)*(30-50) = +2415,0 руб.

Пример 2
Поправки на удаленность
Расчет поправки: 1) мода: нет
2) медиана: + 1181,25 усл. ед./км
3) средняя арифметическая +796,25 усл.ед./км

Виды поправок
Поправки в денежном выражении - суммы, прибавляемые (или вычитаемые) к продажной цене каждого сопоставимого объекта
Процентные поправки -используются если трудно определить поправку в рублях. Используются при поправках на время (между датой оценки и датой продажи), на особенности финансирования сделки и местоположение.
Поправка в форме общей группировки нескольких объектов -используется обычно на развитом рынке, где имеется большое число продаж. Большое число сделок по относительно сопоставимым объектам позволяет сузить рыночный разброс цен и не производить отдельные поправки, а сравнивать объект с группой.
Кумулятивные процентные поправки - определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

1. Сравнительный анализ продаж (метод анализа продаж)
http://www.tstu.ru/book/elib/pdf/2005/alenich.pdf
Процесс внесения поправок
Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами оп-ределены и различия оценены либо в процентах, либо в рублях (или в иной валюте в соответствии с требованиями заказчика и локализацией объекта).
Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком "–" (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком "+".

Порядок внесения поправок
Если поправки к цене сопоставимых объектов имеют стоимостное выражение, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься.
Если поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения будет влиять на стоимость оцениваемого объекта. Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену.

Рекомендации Института оценки США по порядку внесения поправок
1. Имущественные права: поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке
2. Финансовые условия: поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, безналичный расчет, с использованием заемных средств, ипотечный кредит и проч.)
3. Условия продажи: учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи
4. Время: учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки
5. Местоположение: учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта
6. Физические характеристики: каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки

1. Сравнительный анализ продаж (метод анализа продаж)
http://www.tstu.ru/book/elib/pdf/2005/alenich.pdf
Согласование данных при использовании метода анализа продаж
Итоговая величина стоимости
оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен
продаж сопоставимых объектов.
В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще всего рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов.

1. Сравнительный анализ продаж (метод анализа продаж)
http://www.tstu.ru/book/elib/pdf/2005/alenich.pdf
Средняя арифметическая взвешенная
Если объем совокупности данных большой и представляет собой ряд распределения, то исчисляется взвешенная среднеарифметическая величина.
Х = ∑Хini/∑ni
Взвешенная средняя арифметическая — равна отношению (суммы произведений значения признака Хi к частоте повторения данного признака ni) к (сумме частот всех признаков).Используется, когда варианты исследуемой совокупности встречаются неодинаковое количество раз.

Пример
Необходимо определить стоимость 22-квартирного жилого дома. Имеется рыночная информация о трех недавних продажах сопоставимых жилых домов, имеющих сходные размеры и планировочные решения квартир. Темпы роста цен на данный вид недвижимости на местном рынке составили 0,5 % в месяц. Удаление объекта от станции метро снижает его стоимость на 0,18 млн.руб.
Таблица 1 - Исходные данные по сопоставимым объектам

1. Сравнительный анализ продаж (метод анализа продаж)
Сравнение характеристик оцениваемого объекта
и объектов-аналогов
ПРАВИЛО
Если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком "–" (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком "+".

1. Сравнительный анализ продаж (метод анализа продаж)
Сравнение характеристик оцениваемого объекта
и объектов-аналогов

Внесение поправок при определении стоимости объекта
Расчет стоимости оцениваемого объекта

Внесение поправок при определении стоимости объекта
Расчет стоимости оцениваемого объекта
Определение весов важности объектов (критериев) для значения оцениваемого объекта :
Простейший способ определения – интуитивный (экспертный)
Дом № 1 по своим характеристикам в большей степени, чем остальные объекты соответствует оцениваемому.
Его вес важности примем равным 2, веса важности остальных объектов – равными 1
Стоимость оцениваемого объекта = (2*36,7 + 45,9 + 26,9)/4 = 36,55
Средняя цена одной квартиры = 36,55/22 = 1,66 млн.руб.

3. Метод валового рентного мультипликатора

Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью валового рентного мультипликатора
Способ расчета относится к рыночным способам оценки арендуемого объекта недвижимости, приносящего доход.
1. Определяется годовая арендная ставка для данного объекта
2. Рассчитывается валовой рентный мультипликатор
(GRM) исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости как отношение продажной цены к потенциальной валовой ренте
3. Годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов

Достоинства метода GRM
Не производится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемым объектами (если между сопоставимыми
объектами и оцениваемым объектом имеются различия, то они отражены в продажной цене и в размере
годовой арендной ставки)
метод оценки объектов недвижимости прост и удобен на практике, особенно в условиях дефицита достоверной информации о продажах

Ограничения по использованию метода GRM

Пример расчета стоимости объекта недвижимости с помощью валового рентного
мультипликатора
Расчет пообъектных значений валового рентного мультипликатора
Среднее значение GRM= (6,00 + 5,81 + 6,12) / 3 = 5,98
Потенциальная валовая рента оцениваемого объекта (R) 5,7 млн. руб.
Рыночная стоимость объекта = R*GRM = 5,7*5,98 = 34,086 млн.руб.

Расчет стоимости объекта недвижимости с помощью общего коэффициента капитализации
Метод основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта.
Прямая капитализация определяется приведением ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации.
Общий коэффициент капитализации отражает
преобладающее соотношение между прибылью и продажной ценой для сопоставимых объектов, про-
данных на рынке.

Достоинства способа оценки с помощью общего коэффициента капитализации

Пример расчета стоимости объекта недвижимости с помощью общего коэффициента
капитализации
Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль (PF) от которого 38 млн.руб.
Таблица 3 - Информация об объектах-аналогах и расчетные данные

Пример расчета стоимости объекта недвижимости с помощью общего коэффициента
капитализации
Средний коэффициент капитализации:
Kk = (k1 + k2 + k3)/3 = (0,116 + 0, 100 +0,119)/3 = 0,112
Оценочная стоимость магазина – объекта оценки:
Pr = PF/Kk = 38/0,112 = 339,29 млн. руб.

Практикум по методу анализа продаж
Определить значение поправки на наличие подземного паркинга (млн.руб.)

Практикум по методу анализа продаж
2. Базовая рыночная стоимость объекта недвижимости 1700 тыс. р. Эксперт-оценщик считает, что
оцениваемая недвижимость на 3 % лучше по своему состоянию, но на 2 % хуже из-за ее местоположения. Определите стоимость объекта недвижимости.

Практикум по методу анализа продаж
Определить стоимость объекта