Роль жилищного микрофинансирования в повышении доступности жилья для семей с невысоким уровнем доходов

Что такое жилищное микрофинансирование?
небольшие кредиты (займы), предоставляемые на относительно короткие сроки на цели строительства, реконструкции, обеспечения коммунальной и инженерной инфраструктурой недорогого индивидуального дома, приобретения недорогого готового жилья и др.

Место жилищного микрофинансирования
частные коммерческие институты – кредиты для людей с доходами выше среднего по рыночным ставкам и с подтверждением доходов
не охватывают население с низкими доходами, т.к. отсутствует залог, стабильный доход, высокий уровень кредитного риска и транзакционные издержки
государство – субсидированные средства для людей со средним уровнем доходов и отдельных категорий граждан через специализированных или неспециализированных финансовых посредников
как правило, гос.программы недостаточно сфокусированы на населении с низким уровнем дохода, участниками становятся люди со средними доходами, имеющие формальную занятость доступ на рынок заемных средств и располагающие каким-либо имуществом
микрофинансовые институты
единственные, кто обслуживает потребности людей с невысоким уровнем доходов, занятых в неформальном секторе и не имеющих доступ на рынок заемных средств. Это, как правило, нижние 40 – 70% населения по доходам (в зависимости от региона).

Сравнение жилищного микрофинансирования и ипотечного кредитования

Характерные черты жилищного микрофинансирования
небольшие суммы займов
целевое использование заемных средств
поэтапное кредитование строительства дома
рыночные или льготные (в рамках региональных программ) процентные ставки
относительно короткие сроки кредитования (по сравнению с традиционным ипотечным жилищным кредитом)
преобладание таких форм обеспечения, как поручительства физического или юридического лица; ограниченное использование ипотеки для обеспечения займа
использование наряду со стандартной аннуитетной схемой погашения займа равными ежемесячными платежами других более гибких схем

Основные источники ресурсов организаций по микрофинансированию
средства государства (регионального и местных бюджетов)
средства предприятий и организаций, заинтересованных в улучшении жилищных условий своих сотрудников
собственные средства гражданина
кредитное улучшение (получение гарантии крупной страховой компании для привлечения средств)
международные инвесторы (IFC)
средства фондов, средства доноров

Grameen Bank (Бангладеш)
Начало деятельности: 1976 г.
Основная категория заемщиков: бедные женщины (97% всех заемщиков). На 95% принадлежит клиентам. Всего клиентов – 7,7 млн.
Уровень дефолтов – менее 2%
Первоначальный источник финансирования – Центральный Банк Бангладеша. Сейчас все кредиты финансируются за счет депозитов.
Начало выдачи жилищных микрокредитов – 1984 г.
Размер кредита – до 218 долл. (средний – 190 долл.)
Срок кредитов – 5 лет
Процентная ставка определяется по рыночным принципам, но из-за низкого уровня дефолтов и малой нормы прибыли, она оказывается существенно ниже чем в коммерческих банках. Сейчас – 8% по жилищным микрокредитам.
За время деятельности профинансировано строительство 670 тыс. домов на 210 млн. долл.

Grameen Bank (Бангладеш)
Заемщики объединяются в сберегательные группы – коллективная ответственность
Взносы: ежемесячные (по 4 цента в неделю). По решению группы из этих средств может быть выдан кредит члену группы. Через 10 лет можно забрать накопления с процентами.
Необходимо наличие предыдущего успешного опыта погашения микрокредитов (первый микрокредит – 20 долл., последующие – увеличиваются)
Требуется право собственности на землю, но оказывается помощь в оформлении документов
Обычные микрокредиты выдаются группам заемщиков (5 людям со схожими экономическими и социальными характеристиками), а жилищные микрокредиты – индивидуально, но необходимо получить согласие остальных членов сберегательной группы (групповая оценка платежеспособности). Оценка платежеспособности МФИ осуществляется на индивидуальной основе

Grameen Bank (Бангладеш)
Обязательным является страхование на случай смерти – 3% от суммы кредита, которые переводятся на специальный счет.
Члены сберегательной группы контролируют правильность расходования средств.
Участие в обязательной образовательной программе для заемщиков по созданию строительного проекта, организации процесса строительства и(при необходимости) по процедурам получения собственности на землю.
Кроме того заемщик должен иметь положительную историю посещения еженедельных встреч членов своей сберегательной группы
Схема, по которой работает Grameen Bank, используется более чем в 40 странах, а основатель банка, Мохаммед Юнус, получил Нобелевскую премию.

Организация процесса жилищного микрокредитования в Grameen bank
5% от суммы кредита
участник
участник
участник
участник
Жилищный кредит
Сберегательный фонд
участник
кредит
вступление в группу
Получение одобрение группы
Подтверждение достаточности дохода
Положительный опыт предыдущего кредитования
Еженедельный вклад в 4 цента
Индивидуальный заемщик
Grameen bank
группа

Концепция микрофинансирования граждан с невысоким уровнем доходов, проживающих на территории Тверской области, на цели приобретения и строительства жилья (подготовленная Фондом «Институт экономики города»
Цель Концепции - разработка механизмов микрофинансирования в жилищной сфере, которые позволят гражданам с невысоким уровнем доходов улучшать жилищные условия
Механизм жилищного микрофинансирования предназначен для граждан с невысоким уровнем доходов, которые не имеют достаточных средств и текущих доходов для получения традиционного ипотечного жилищного кредита на приобретение готового жилья

Категории граждан с невысоким уровнем доходов, которые смогут принять участие в пилотной программе жилищного микрофинансирования
граждане со среднедушевыми доходами до 8 тыс. руб.
проживающие и работающие в сельской местности Тверской области
проживающие и работающие в поселках городского типа и городах с численностью населения до 10 тыс. человек

Цели жилищного микрофинансирования
строительство недорогого индивидуального дома собственными силами или подрядным способом
реконструкция индивидуального дома
капитальный ремонт индивидуального дома или квартиры
газификация дома
приобретение земельного участка для строительства недорогого индивидуального дома
приобретение недорогого готового жилья
Основная форма жилищного микрофинансирования жилищный микрокредит (займ)

Подтверждение целевого характера использования средств жилищного микрофинансирования
Безналичное перечисление денежных средств непосредственно для оплаты соответствующих затрат, связанных с реализацией строительного проекта
При выдаче кредита (займа) в виде наличных средств требуется документальное подтверждение их целевого использования, в частности предоставление
чеков на покупку стройматериалов
документов о приобретении земельного участка для строительства дома
документов, подтверждающих оплату работ, связанных со строительством
документ, подтверждающий приобретение жилья в собственность
других форм подтверждения

Четыре кредитных продукта, различающихся схемами погашения кредита (займа)
традиционный кредит: ежемесячные аннуитетные платежи
кредит с удлиненным периодом платежа: аннуитетные платежи с периодичностью один раз в три месяца или один раз в шесть месяцев
кредит с льготным периодом: льготный период сроком до 6 месяцев, в течение которого по кредиту осуществляются только процентные платежи или клиент на этот срок полностью освобождается от платежей
кредит с постепенно растущими платежами

Обеспечение возвратности средств жилищных займов (микрокредитов)
поручительства 1 - 2 физических лиц, чьи доходы должны быть сопоставимы с доходами заемщика, или выше, т.е. достаточны с точки зрения требования платежеспособности
поручительство юридических лиц
поручительство со стороны органов местного самоуправления
ипотека земельного участка, недвижимости
наличие обязательных накоплений, часто в течение от 6 до 18 месяцев, как условия получения кредита

Источники финансирования
средства регионального и местных бюджетов
средства предприятий и организаций, заинтересованных в улучшении жилищных условий своих сотрудников
собственные средства гражданина

Риски жилищного микрофинансирования
Риски жилищного микрофинансирования связаны с:
доходами клиентов (нерегулярность, чувствительность уровня платежеспособности при возникновении чрезвычайных ситуаций, неподтвержденные доходы)
строительным проектом (недостаточное качество проекта, затягивание сроков, некачественные материалы и т.д.)

Управление рисками
требование платежеспособности заемщика
положительная кредитная история заемщика, т.е. своевременный возврат предыдущего транша, а также выполнение других обязательств (коммунальные, налоговые платежи)
строительное сопровождение проекта
обеспечение возвратности кредита поручительством и др. формами
использование эффективных процедур обслуживания жилищных микрокредитов (займов)

Виды строительного сопровождения
на предварительной стадии: помощь в выборе строительного проекта, разработке сметной стоимости и бюджета, обучение клиента
в течение срока кредита: инспектирование работы и оказание помощи в получении строительных материалов (содействие в получении скидок)
организация муниципальных центров проката строительных машин и механизмов

Требования к организации, осуществляющей жилищное микрофинансирование
иметь опыт работы в области жилищного кредитования
иметь специалистов в области ипотечного кредитования, жилищного строительства
иметь опыт сотрудничества с администрацией Тверской области и органами местного самоуправления в области реализации жилищных программ
иметь партнерские отношения с банками и другими финансовыми институтами для расширения финансовой базы жилищного микрофинансирования