Цены на квартиры в Москве:куда приведет нас боковой тренд? Аналитический центр w w w . I R N . r u Март 2012 г.

Индекс стоимости жилья в Москве с 1998 года

Визуальная картина
Кризис 2008 года привел к коррекции цен на жилье в Москве из агрессивного восходящего канала – наклон около 25%-30% среднегодового прироста – в умеренный восходящий канал – наклон около 10%-15% среднегодового прироста, т.е. на уровне инфляции или чуть выше.
«Дно» снижения цен выглядит пройденным, в рублях цены вернулись на докризисный уровень, в долларах не достают до него примерно на 15%.

Индекс стоимости жилья в Москве с 1998 года

Визуальная картина
По сути рост цен на недвижимость в Москве закончился в 2006 году.
Последние 5 лет стоимость жилья колеблется в диапазоне 4.000$ - 6.000$ за метр, вокруг среднего значения 5.000$ за метр.
На биржевом языке такое поведение рынка называется «боковой тренд».

Что не дает ценам вырасти?
1.Сложная макроэкономическая ситуация.
Кризисные явления в макроэкономике не преодолены, отсутствуют шальные деньги и агрессивные инвестиции, характерные для докризисного периода.
2.Превышение ценами на жилье уровня доходов населения. По мировой практике стоимость метра должна быть примерно равна среднемесячному доходу человека, в Москве она в разы выше.
3.Снижение уровня жизни.
Рост цен на товары первой необходимости, повышение налогов, ухудшение предпринимательского климата.

Что не дает ценам упасть?
1.Денежная эмиссия.
Последние несколько лет имеет место «печатание денег» в мировом масштабе, что разгоняет инфляцию.
2.Ограниченные объемы предложения.
Потенциал для нового строительства в Москве в любом случае ограничен.
3.Стабильный спрос.
Недостаток жилья по-прежнему сохраняется, Москва продолжает быть центром основных миграционных потоков.

«Быки» равны по силам «Медведям»
Факторы, играющие на понижение цен оказываются примерно равными факторам, играющим на их повышение – это подтверждается 5-летним биением цен в диапазоне 4.000$-6.000$ за метр.
Справедливость этого тезиса связана с тем, что эмиссия денег, предпринимаемая властями, примерно равна тому объему, который необходим для компенсации текущих негативных явлений в экономике.

Борьба с переменным успехом
Примерное равенство разнонаправленных факторов приводит к тому, что на рынке не возникает продолжительного четкого тренда цен вниз или вверх, как было, к примеру, в 2001-2008 годах.
Тот факт, что равенство имеет место только «примерно», а также несбалансированность влияния факторов во времени как раз и приводит к «биениям» – на непродолжительное время (от нескольких месяцев до года) преобладающим может стать как восходящий, так и нисходящий тренд. Однако потом он, скорее всего, сменится на противоположный.

Динамика цен в среднесрочной перспективе
1.Наличие несвойственной рынку недвижимости волатильности – частой перемены трендов.
2.Колебания цен с размахом плюс-минус 10%-15%-20% вокруг отметки 5.000$ за метр по индексу IRN.RU, т.е. в диапазоне 4.000$-6.000$ за метр.
3.Неявное удешевление недвижимости при сохранении той же цены в условиях существенной инфляции.

Решения от IRN.RU для стабильного рынка
До кризиса все участники рынка пытались перегнать друг друга в темпах повышения цен.
В нынешних условиях формула успеха состоит не в том, чтобы предложить рынку более дорогой продукт, а в следующих схемах:
-Обеспечить оптимальное соотношение цены и качества
-Предложить рынку минимальную цену при приемлемом качестве
-Предложить больше за те же деньги (квартиры с отделкой, концептуальные ЖК, индивидуализация, расширение инфраструктуры, рассрочки, trade in и т.д.)