МИИГАиК

Помимо традиционной формы — инвестирования собственного капитала — в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость. Одним из которых является опцион.
Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока.

Характеристики опциона
Тип:
- американский может быть погашен в любой день срока до истечения срока опциона. То есть для такого опциона задается срок, во время которого покупатель может исполнить данный опцион.
- европейский может быть погашен только в одну указанную дату (дата истечения срока, дата исполнения, дата погашения).

Характеристики опциона
2. Направление возможной сделки.
Опцион Call — опцион на покупку. Предоставляет покупателю право купить объект недвижимости, при этом продавец принимает на себя обязательство продать этот объект. Эти права и обязательства существуют до истечения срока действия опциона.
Опцион Put — опцион на продажу. Предоставляет покупателю право продать объект недвижимости.

Характеристики опциона
3.Срок обращения (время жизни) опциона ограничивается датой его истечения (expiration date).
4. Цена исполнения (страйк) - это цена, по которой опцион дает право держателю опциона купить или продать объект недвижимости. Цены исполнения стандартны и устанавливаются для каждого вида опционного контракта.
5.Величина премии. Это стоимость опциона, которую оплачивает покупатель и получает продавец. Эта стоимость изменяется, все остальные характеристики опциона стандартны и неизменяемы.

Характеристики опциона
6. Временная стоимость опциона - это часть премии, которая фактически является денежным выражением рисков.

Характеристики опциона
Воздействие на временную стоимость опциона на двух факторов - время и стоимость базового актива.
Время

Характеристики опциона
Основные выводы:
Чем больше времени остается до истечения опциона, тем дороже он будет стоить при прочих равных условиях.
2. Время – это фактор который всегда действует в пользу продавца опциона, и всегда действует против покупателя опциона.

Характеристики опциона
2) Стоимость базового актива (товара)

Характеристики опциона
Пока стоимость товара находится в пределах участка "2" (хуже Strike price) стоимость опциона изменяется не линейно, по отношению к цене товара. А когда рынок находится на существенном расстоянии от Strike price, то достаточно большие колебания товара в цене (А1) не приводят к заметным колебаниям стоимости опциона (А2).
По мере приближения цены товара к уровню Strike price, колебание величины премии увеличиваются (В1 и В2).
При достижении ценой товара уровня Strike price, и дальнейшем ее движении (участок "1"), стоимость опциона изменяется практически линейно (одинаково) с ценой товара, а опцион называется (опцион в деньгах). Цена на опцион практически начинает двигаться одинаково с фьючерсом изменяясь за счет фактора времени и фактора неопределенности .

Понятие реального опциона
Реальный опцион — возможность принятия гибких решений в условиях неопределенности. Термин «реальный опцион» был впервые введен Стюартом Маерсом в 1977 году.
Применение теории опционов для оценки реальных проектов, в том числе в недвижимости, получает все больше распространения.

Расчет «справедливой» цены опциона
Изначально теория оценки опционов развивалась для применения на финансовом рынке. В ее основе лежала модель Блэка-Шоулза.
Цена опциона = [Ожидаемая будущая цена за акцию] - [ожидаемая стоимость исполнения опциона]

Расчет «справедливой» цены опциона
Математически формула :
С = S N(d1) - Ke- rt N(d2)
C - теоретическая цена опциона "кол" (которую также называют премией)
S - текущая цена акции
t - время до экспирации (конца действия) опциона (в годах)
K - страйк опциона
r - безрисковая процентная ставка
e - основание натурального логарифма (2.71828)
d1 =[ ln (S/K) + (r + σ²/2)*t] / [σ * sqr (t)].
d2 = d1 - σ * sqr (t)
σ - сигма, среднее квадратичное отклонение курса акции (корень из суммы квадратов отклонений)
ln - натуральный логарифм
sqr (t) - корень квадратный от t

Расчет «справедливой» цены опциона
Дельта
Побочным продуктом модели Блэка-Шоулза является вычисление числа дельта: мера, на сколько сдвинется цена опциона, при небольшом изменении цены базового актива.
Delta = N(d1)

Расчет «справедливой» цены опциона
Пример:
Исходные данные для оценки опциона на отсрочку: незастроенная земля

Основные разновидности реальных опционов, которые могут содержаться в проектах в сфере недвижимости:
Опцион на увеличение масштабов проекта
Опцион на отказ от проекта или сокращение его масштаба ; продажа части проекта
Опцион на увеличение продолжительности проекта
Опцион на фазирование проекта
Опцион на смену видов функционального использования

Анализ возможности наличия указанных реальных опционов в проектах развития недвижимости в Москве
Опцион на поэтапную реализацию проекта — «встраивание» опциона на расширение;
Опцион на сокращение масштаба проекта;
Опцион на увеличение масштаба проекта в пределах, заданных градостроительным регламентом территории;
Опцион на приостановку реализации проекта на стадии проектирования, строительства или же перенесение сдачи в аренду на более поздний срок;

Анализ возможности наличия указанных реальных опционов в проектах развития недвижимости в Москве
Опцион на выход из проекта — продажу своей доли незавершенного объекта недвижимости;
Опцион на выбор наиболее благоприятного момента для продажи проекта;
Опцион на изменение классности объекта недвижимости, его позиционирования на рынке;
Опцион на изменение видов функционального использования проекта в пределах, установленных градостроительным регламентом территории.