Организация и проведение оценки рыночной стоимости индивидуального жилого дома

Актуальность темы выпускной квалификационной работы

Цель работы:
рассмотреть теоретические основы организации и проведения оценки объектов недвижимости и продемонстрировать на конкретном примере процесс и результат оценки рыночной стоимости индивидуального жилого дома.

Задачи работы:
Подобрать необходимую литературу и источники по теме работы, изучить особенности организации и проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.
Рассмотреть теоретическую основу оценочной деятельности, определить требования законодательства к организации и проведению оценки.
Применить на конкретном примере установленные требования к оценочной деятельности.

Объектом исследования в работе является процесс организации и проведения оценки рыночной стоимости объекта жилой недвижимости.
Предметом исследования являются особенности организации и проведения оценки рыночной стоимости индивидуального жилого дома.

НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩИЕ ОЦЕНОЧНУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ
Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
Федеральные стандарты оценки (ФСО)
Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО)
Нормативные акты министерств и ведомств (постановления, методические указания, инструкции)

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Лицензия на осуществление оценочной деятельности
Свидетельство об аккредитации
Свидетельство о членстве в СРО оценщиков
Свидетельство о страховании профессиональной ответственности
Федеральный закон №135-ФЗ "Об оценочной деятельности" Статья 4.

ТРЕБОВАНИЯ К ДОГОВОРУ НА ОЦЕНКУ
Цель оценки
Описание объекта
Вид определяемой стоимости
Цена договора
Дата определения стоимости
Сведения об обязательном страховании профессиональной ответственности оценщика
Сведения о саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик
Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки
Федеральный закон №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Статья 10.
Права и обязанности сторон, а также ответственность за нарушение условий договора
Сведения об оценщике, который будет проводить оценку

ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТЫ ОЦЕНЩИКА
ДОГОВОР НА ОЦЕНКУ
СМЕТА ЗАТРАТ НА ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ
ПЛАН ВЫПОЛНЕНИЯ ЗАДАНИЯ
СЧЕТ К ДОГОВОРУ
ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ ОЦЕНЩИКУ
АКТ ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ
АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ ДОКУМЕНТОВ
ЖУРНАЛ РЕГИСТРАЦИИ ЗАКАЗОВ И ВЫПОЛНЕННЫХ РАБОТ
ВЫПОЛНЕНИЕ ОЦЕНКИ И ОФОРМЛЕНИЕ ОТЧЕТА

Основные этапы оценки
Постановка задачи на оценку, заключение договора с заказчиком, определение стоимости работ
Определение цели оценки
Выбор вида стоимости, подлежащего расчету
Сбор и обработка необходимой информации
Анализ НЭИ объекта оценки
Расчет стоимости
Внесение поправок и согласование результатов
Выведение итоговой величины стоимости.

Заключение договора с заказчиком и постановка задания на оценку

Объект оценки

Анализ наиболее эффективного использования
Критерии анализа:
Физическая возможность
Допустимость с точки зрения законодательства
Максимальная доходность

Затратный подход
Этапы затратного подхода:
расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования;
расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений;
расчет накопленного износа
расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа:
определение итоговой стоимости недвижимости

Расчет затрат на новое строительство

Расчёт накопленного износа

Итоговая стоимость, рассчитанная затратным подходом
Итоговая стоимость всего объекта оценки, с учётом затрат на строительство, накопленного износа и стоимости земельного участка, равна:
Сзп = 2 995 702,87 + 112 000 =
3 107 702,87 рублей.

Сравнительный подход

Корректировки
На технические характеристики
Положительная корректировка цены на технические характеристики равна 9 541,5*98=935 067руб.

Корректировки
На местоположение
Корректировочный коэффициент будет отрицательным – 6 129 руб. на 1 м. кв., а общая корректировка составит
6 129*98 = 600 642руб.

Корректировки
На инфраструктуру
Корректировочный коэффициент инфраструктуры будет положительным и составляет 2 635,7*98=258 298,6руб.

Итоговая стоимость, с учетом всех корректировок

Доходный подход
Определение стоимости доходным подходом:
Доход от объекта =
стоимость объекта*доходность

Расчет стоимости объекта доходным подходом
Средняя доходность =
(0,105 + 0,136 + 0,113 + 0,066 + 0,091)/5 = 0,1
Средний доход = (204 000 + 222 000 + 192 000 + 240 000 + 216 000)/5 = 214800р.
Стоимость объекта = Доход средний/ Доходность средняя = 214 800/0,1 =
2 148 000р.

Согласование результатов
Согласование результатов, полученных различными подходами оценки, проводятся по формуле:
Сит = Сзп * К1+ Ссп * К2+Сдп * К3

Итоговая стоимость объекта оценки, составляет 3 136 318 руб.