Особенности энергосервисных контрактов в многоквартирных домах

Результаты реформы ЖКХ на 05 октября 2011 года
(данные Фонда содействия реформированию ЖКХ)
Всего МКД (многоквартирных домов) в РФ – 1,2 млн.
Структура затрат населения на коммунальные услуги
по данным Росстата
(в среднем по РФ)

Барьеры повышения ЭЭ в
жилищном секторе
Отсутствие у жильцов практики коллективного управления и обслуживания здания
Статус ТСЖ, как заемщика – некоммерческий «посредник» без залогов, активов и стабильных потоков платежей
Риски кредитования ТСЖ и управляющих компаний:
ТСЖ м.б. легко расформировано; члены ТСЖ имеют право свободного выхода по устному заявлению;
Нет долгосрочных контрактов с УК (УК можно переизбирать ежегодно);
Проблемы взыскания задолженности жильцов перед ЭСКО (суды и ЖК);
Отсутствие залогов и активов у УК
Инвестиции не всегда окупаются из энергосбережения
Необходимость адресного субсидирования малообеспеченных жильцов, софинансирования кап.ремонта или гарантий

Особенности работы в сфере ЖКХ
Решения в МКД принимаются собственниками
Договоры заключаются с объединениями собственников жилья (ТСЖ, ЖСК) или управляющими компаниями
Отсутствие заинтересованности управляющих компаний, ТСЖ, ЖСК в энергосбережении
При этом по 261-ФЗ
Обязанности по установке приборов учета (узлов учета) возложены на ТСЖ (ЖСК), управляющие компании и РСО. Однако без решения собственников эти обязанности не могут быть исполнены.
Ответственность возложена на ТСЖ (ЖСК) и управляющие компании (а не на собственников).

Заказчик по энергосервису в МКД
38(2). Собственники помещений вправе принять решение о заключении энергосервисного договора (контракта), направленного на сбережение и (или) повышение эффективности потребления коммунальных ресурсов при использовании общего имущества (далее - энергосервисный договор на общедомовые нужды), с управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо о наделении указанных организации, товарищества или кооператива полномочиями по заключению в интересах собственников от своего имени или от имени собственников энергосервисного договора на общедомовые нужды с организацией, оказывающей энергосервисные услуги.
Энергосервисный договор на общедомовые нужды с управляющей организацией заключается отдельно от договора управления многоквартирным домом.
ПП от 13 августа 2006 г. № 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме …"

Стороны энергосервисного договора
В соответствии с поправками в ПП491

Оплата энергосервисного договора
Собственники помещений в многоквартирном доме
Исполнитель КУ
Энергосервисная компания
Статья 154 ЖК РФ. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
Договор управления
п.11в ПП491: Содержание общего имущества включает в себя:
и) проведение обязательных в отношении общего имущества собственников помещений в МКД мероприятий по энергосбережению
Ст.12 ФЗ-261: в перечень требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются требования о проведении мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности МКД.
Оплата цены энергосервисного договора на общедомовые нужды осуществляется отдельно от платы за коммунальные ресурсы и платы за содержание и ремонт жилого помещения
п. 38.2 в ПП491: Энергосервисный договор на ОДН с управляющей организацией заключается отдельно от договора управления
Энергосервисный договор
Энергосервисный договор
1
2
3
2 платежа

Особенности энергосервиса
по теплу и воде
Особенности теплоснабжения:
- регулирование теплопотребления в отдельной квартире затруднено;
- установка квартирных ПУ по теплу зачастую невозможна;
- ЭСМ по теплу имеет смысл проводить целиком в доме (а не только на ОДН)
Особенности водоснабжения:
- потребление воды на ОДН значительно меньше бытового потребления жильцами;
сложность учета по квартирным счетчикам небольших утечек из-за высокого порога чувствительности приборов (утечки не фиксируются);
совокупный объем внутриквартирных утечек (унитазы, краны, сети, водоразборная арматура, фильтры и т.п.) может достигать до 30% от общего объема потребления воды, и оценить его можно только по показаниям ОДПУ.
Необходим вариант энергосервисного договора,
направленного на сбережение тепловой энергии и воды в отношении
совокупного объема потребления в многоквартирном доме,
включающего как потребление в жилых помещениях,
так и на общедомовые нужды.