Особенности земли как товара

2.1 Понятие «земля-товар»
2.2 Потребительские свойства земли как товара

Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трех необходимых элементов:
1) наименование – знак (термин), закрепленный за объектом, в данном случае – это «недвижимость»;
2) содержание – совокупность отличительных признаков, ядром которых является сущностное свойство – неподвижность, неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др.;
3) объем – множество (класс) предметов, отображаемых в данной категории, – земельные участки, здания, сооружения и т. д.

Юридическое понятие недвижимости в правовых системах разных стран, в том числе и в России, опирается на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Земельный участок лежит в основе конструирования правовой доктрины и законодательного регулирования понятия недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс.
Законодатель допускает, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимое имущество принято рассматривать как физический объект, объект экономических отношений, объект правоотношений, объект социальных отношений.

Характеристики недвижимого имущества как физического объекта:
местоположение; площадь и границы; объем; размер (высота, длина, ширина); форма участка; ландшафт; запасы ископаемых; тип почв; физические характеристики; внешняя среда; архитектура и материалы; внутренняя планировка; долговечность; целевое назначение; пространственная ориентация; неподвижность.

Характеристики недвижимого имущества как объекта экономических отношений:
товар; капитал в вещной форме; полезность; доходность; издержки содержания; ликвидность; финансовая активность; стоимость, цена; налогообложение; инвестирование; спрос и предложение; уникальность; капиталоемкость; средство производства.

Классы энергетической эффективности

Характеристика недвижимого имущества в качестве объекта правоотношений
включает в себя:
1) право собственности;
2) вещные права;
3) право залога;
4) право аренды;
5) право застройки;
6) сервитут.

Социальная роль
недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение:
1) выполняет экологическую функцию в качестве природного объекта;
2) земля (ее поверхность или пространственный базис) является объектом хозяйствования; в понятие земли в данном случае включается и почва;
3) играет социальную роль – является местом обитания людей;
4) выполняет политическую функцию – земля как территория Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципальных образований.

В силу перечисленных выше фактов земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый юридический статус.
Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется различными ограничениями и нормами.

1. Постоянные ограничения права собственности на землю, обусловленные ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской деятельности, включают:
1) систему зонирования;
2) рациональное использование и охрану земель;
3) контроль окружающей среды;
4) защиту законных прав и интересов других собственников, арендаторов и пользователей земли;
5) соблюдение условий использования особо охраняемых территорий и охранных зон;
6) учет строительных норм и правил, правил планировки и застройки населенных пунктов;
7) принудительный выкуп земель у собственника для государственных и муниципальных нужд и др.

2. Временные ограничения права собственности:
1) строго целевое использование;
2) возможность купли и продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их целевого назначения;
3) изъятие неиспользуемых земельных участков;
4) ограничение оборотоспособности отдельных категорий земель.

В настоящее время в Российской Федерации нет единого классификатора объектов недвижимости. Но имеется «Общероссийский классификатор основных фондов (ОКОФ) ОК 013-2014 (СНС 2008)», действующий с 01.01.2017.
включает:
жилые здания и помещения;
здания (кроме жилых) и сооружения и
расходы на улучшения земель;

Признаки классификации – это наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.
Классификация объектов недвижимости - по объектам, классификационным признакам и методам.

Объекты:
земельные участки;
здания и сооружения;
помещения;
леса и многолетние насаждения;
участки недр;
водные объекты;
предприятия;
приравненные предметы;
имущественные права;
иные вещи.

Классификационные признаки:
функциональное назначение;
капитальность;
строительный материал;
срок службы;
особенность конструкции;
этажность;
количество комнат, помещений;
удобства;
местоположение;
тип почв;
иные признаки.

Методы классификации:
Иерархический метод классификации – это последовательное (по ситуациям) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы.
Фасетный метод классификации предполагает параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды).

Классификация объектов недвижимости

Продолжение таблицы

Общая характеристика и распределение земель как товара по целевому назначению

продолжение

продолжение

продолжение

Налоговая классификация предусматривает выделение следующих категорий недвижимости:
коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;
личная жилая собственность;
предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли лиц, осуществляющих сделки с недвижимостью;
объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала.
Выделяют также рекреационную недвижимость сфер отдыха, институциональную – здания органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.

Недвижимое имущество как товар
– это объект сделок, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. Право собственности на недвижимость включает право владения, пользования и распоряжения. Недвижимое имущество рассматривается также как услуга – возможность использования недвижимости для соответствующих целей.

Недвижимые вещи как товар включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их:
1) полезности;
2) редкости;
3) ограниченности;
4) капиталоемкости.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.
Полезность может быть представлена как красивый вид из окна, озеленение территории, наличие водоёмов, развитая инфраструктура.

Специфические свойства земли как товара

Общие потребности, удовлетворяемые землей как товаром
(см. след. слайд)

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительская стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности.

Кривая спроса и предложения земли на рынке
в краткосрочный период