Пилотный проект энергосберегающей санации жилого панельного дома в Санкт-Петербурге

Структура презентации
Идея проекта
Описание жилого дома
Перечень мероприятий по комплексной, энергосберегающей санации
Стоимость комплексной, энергосберегающей санации
Схема финансирования
Сотрудничество немецких и российских партнёров по проекту
Графика проведения строительно-монтажных работ
Подготовка ТСЖ 1160 к проекту
Выводы и рекомендации из пилотного проекта

Идея пилотного проекта:
Создание совместного немецко-российского пилотного проекта санации в рыночных условиях
Проектирование, проведение и финансирование энергосберегающей санации типичного многоэтажного жилого дома с типичной структурой жильцов, в актуальных российских общих условиях, в соответствии с немецким техническим стандартом, без отселения жильцов

Идея пилотного проекта:
Комплескное решение – с учетом технических, финансовых и социальных параметров санируемого жилого дома
Проект направлен на санацию общедолевой собственности, без отселения жильцов
Совместный немецко-российского пилотный проект помогает открыть путь к серийной санации возведённого промышленными методами жилищного фонда

Данные пилотного объекта
Собственник: ТСЖ 1160
Адрес: Индустриальный проспект,
дом 1 корпус 2
Серия: крупнопанельная, 137
Число этажей: 12
Год строительства: 1984
Общая площадь: 10.758,00 m²
Число квартир: 214

Общие результаты анализа дома
Анализ состояния здания и его инженерно-технических систем, а также анализ объёма поставленной энергии позволяют сделать следующие выводы:
Дом подлежит срочной санации - значительное потребление и потери энергии и ресурсов
Дом может быть санируем
Необходимо в целях обеспечения сохранности дома провести мероприятия по надземной надстройке и инженерным системам, прежде всего энергосберегающие мероприятия
Пора поднять комфорт проживания по квартирам на современный уровень
Техническое состояние дома и объём общей площади позволяют проведение санации в условиях относительно приемлемой стоимости
Будет достигнут сравнимо высокий эффект энергосбережения

Мероприятия комплексной санации панельного дома
энергосберегающие мероприятия:
+ утепление крыши и технического этажа
+ дополнительная теплоизоляция фасада
+ замена окон
+ утепление перекрытия подвала
+ замена снабжения теплом и горячей водой
+ замена вентиляционной установки и возможно монтаж установки рекорпорации

Мероприятия комплексной санации дома
Не-энергосберегающие мероприятия:
уплотнение покрытия кровли
ремонт или замена балконов/лоджий
капремонт подъездов
капремонт лестничных клеток
замена санитарно-технического оборудования
замена плит по кухням и ванным комнатам
замена входных дверей в квартиры

Итак - критерии выбора мероприятий:
энергосберегающие мероприятия
не-энергосберегающие, но технически необходимые мероприятия
а также мероприятия по:
общей собственности
индивидуальной собственности

Стоимость санации
(по состоянию 25.04.2008г.)
83.026.717 руб.
+ 11.208.610 руб. (дополнительные расходы (13,5 %)
Общая стоимость санации, вкл. дополнительные расходы, в Евро:
2,7 млн. = 254 Евро/кв.м общей площади или 13.200 Евро/квартира (52 кв.м)
Источник: Данные IPB.B GmbH

Первостепенное значение: энергосберегающие мероприятия
Стоимость энергосбрегающих мероприятий:
1.083.649 Евро (без доп. расх.)
= 100,80 Евро/кв. м общей площади
= 5.242 Евро/квартира (52 кв.м)

Для сравнения: стоимость энергосберегающих мероприятий одной кваритры в балтийских странах и Германии (источник: проект ЕС BEEN)

Схема финансирования проекта санации
(по состоянию 19.04.2008 г.)
Общая стоимость санации: 2,7 млн. евро
Финансирование мероприятий
по общей собственности:
95 % субсидии в соответствии с ФЗ от 21.07.2007 г. № 185 ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ» = + 5 % собственные средства собственников- настоящий подарок!
по индивидуальной собственности:
100 % собственные средства (окна, санитарные объекты)

Предложение собственникам жилья о финансировании мероприятий по индивидуальной собственности
Льготный кредит из Германии:
Размер кредита около 700.000 €
процентная ставка 7 %
погашение кредита в год 5 %
срок кредитования 12 лет
средняя кредитная нагрузка на 1 кв. м. в год:
около 7,78 € = 265 рублей
средняя кредитная нагрузка на квартиру в месяц:
около 32,60 € = 1.108 рублей

Энергосбережение как источник финансирования
Эффект энергосбережения в результате проведения полного пакета энергосберегающих мероприятий, в т.ч. благодаря новым окнам: около 50 %
Ежемесячная экономия энергии - около 17,00 € = 578 рублей (цены 2008г.)
Расходы на тепловую энергию в РФ за последние три года выросли на 46 %
Если расходы на энергию с учетом предполагаемой инфляции в размере 10% будут продолжать расти, энергосбережение по истечению срока кредитования 12 лет (до 2020 г.) составит около 53,35 тыс. €, что примерно равно 1.813,90 рублей
(при первоначальной экономии энергии в размере 17,00 € в месяц)

Ежемесячная дополнительная нагрузка для собственников в соответствии с выше названными предпосылками
Ежемесячная первоначальная кредитная нагрузка (2008 г.)
32,60€ = 1.108руб.
минус первоначальная экономия энергии
17,00€ = 578 руб.
минус первоначальные расходы на ремонт
3,00 € = 102 руб.
Ежемесячная дополнительная нагрузка
12,60 € = 428 руб.

Схема финансирования проекта санации
Выводы:
Нагрузка в результате растущих расходов на энергию будет сокращена благодаря энергосберегающей санации.
По завершению комплексной санации отчисления на капремонт в размере 102 рублей в месяц могут использоваться для рефинансирования, так как в период рефинансирования едва ли возникнут расходы на капремонт.
Таким образом, на основании имеющихся расчетов взнос на рефинансирование в размере 20 € на квартиру в месяц является реальным.
В условиях роста доходов сокращается остающаяся кредитная нагрузка по отношению к имеющемуся доходу.
После санации возрастет рыночная стоимость квартиры.
Финансирование и рефинансирование энергосберегающей комплексной санации жилого дома ТСЖ 1160 можно представить с привлечением государственной поддержки в соответствии с 185 законом, в случае если поддержка санации будет происходить по рыночным ценам.

Схема финансирования проекта санации-
- вопросы реализации
Возможности финансирования для домашних хозяйств с низким доходом:
Обеспечение платежеспособности домашних хозяйств с низким доходом возможно достичь за счет „инвестиционных жилищных дотаций“
Возожно использование процедуры, связанной с ежемесячным расчетом коммунальных расходов на каждого получателя услуг

В рамках немецко-российского пилотного проекта был предложен немецкий ноу-хау:
Менеджмент крупного проекта санации многоэтажного жилого дома с учётом:
комплекса технических, финансовых и социальнх факторов
комплексного проектирования мероприятий по надземной надстройке и инженерным системам
менеджмента качества
работы с собственниками, финансирующих санацию

Кооперация немецких и российских проектировщиков
Координатор проекта (по желанию правления ТСЖ 1160 – немецкий специалист):
консультирует правление ТСЖ 1160 и действует по его поручению
координирует проведение проектных работ
принимает на себя планирование финансового бюджета, контроль сроков и расходов,
принимает работы

Кооперация немецких и российских проектировщиков
Подряд на генеральное проектирование получает российская
организация, член саморегулирующей организации (СРО)
Она осуществляет и методическое руководство
специализированными подрядными фирмами на стройке.
Было предложено, чтобы немецкая проектная организация
консультировала российского партнёра на всех этапах
проектирования.

Кооперация немецких и российских партнёров
В связи с проведением проекта были внесены
предложения по обучению персонала, в частности,
будущих «менеджеров по санации жилых домов».
(процесс обучения уже используется в рамках программы KOPREA в
Литве)

График работ:
подготовка проекта - 28 суток, проектирование - 214 суток, проведение строительных работ – 117 суток

Подготовка товарищества собственников жилья 1160 к проекту санации
Принятие 2 решений в соответствии с ФЗ от 21.07.2007 г. № 185 ФЗ «О фонде содействия реформированию ЖКХ» и о привлечении кредита,
то есть выбрана
модель проведения мероприятий по общей собственности (ФЗ № 185) + санация индивидуальной собственности (кредит)

Подготовка товарищества собственников жилья 1160 к проекту санации
Работа с собственниками/жильцами в соответствии с уставом ТСЖ
Регулярное обсуждение проекта с правлением ТСЖ
Презентация проекта и дискуссия на общем собрании 19.04.2008 г.
Учреждение бюро по работе с жильцами в самом доме (цели: достичь понимания и согласия собственников, помощь жильцам,обеспечить бесперебойное проведение строи-монтажных работ)
Окончательное решение принимает общее собрание!

Дискуссия о проекте в декабре 2006 г.

Решения, принятые ТСЖ 1160
Правление ТСЖ (большинство голосов), 16.11.2008 г.:
не привлечь кредит = значит не реализовать представленную модель энергосберегающей санации многоэтажного дома, а ограничиться только мероприятиями в соответствии ФЗ № 185
Общее собрание ТСЖ в апреле 2009 г. (письменное голосование) – проведение мероприятий в соответствии ФЗ № 185

Проект ждёт своей реализации!

Фасад со двора

Выводы из немецко-российского пилотного проекта
и рекомендации
Перечень работ и стоимость пакета комплексной санации:
Средства фонда по реформированию ЖКХ не покрывают 25 % общей стоимости (окна, 5 % собственных средств собственников)
Энергосбережение в размере 50 % обеспечивает 20 евро в месяц на квартиру как дополнительное финансирование
Это делает возможным рефинансирование до 25 % необходимой инвестиционной суммы

Выводы из немецко-российского пилотного проекта
и рекомендации
Кредитное финансирование
В настоящее время собственники жилья не принимают кредитное финансирование – высокая процентная ставка 18 % + нет доверия в международные кредиты в связи с экономическим кризисом.
Юридический инструментарий ипотечного кредитования существует. На практике возникают трудности в связи с оформлением в собственность земельного участка многоэтажных домов
Тем важнее становится государственное обеспечение кредитов или предоставление государственных кредитов.

Выводы из немецко-российского пилотного проекта
и рекомендации
Обучение и повышение квалификации
обеспечение качества проектирования и проведения санации требует специализированных / профессиональных проектировщиков, руководителей стройки и рабочих в достаточном объёме
практическое применение жилищного кодекса ставит новые задачи перед товариществами собственников жилья, а также государственными и частными управляющими компаниями. Здесь также должна быть достигнута эффективность за счет осуществления мероприятий в области образования и повышения квалификации

Выводы из немецко-российского пилотного проекта
и рекомендации
разработка целевых программ должна опираться на практический опыт реализации пилотных проектов. Для этого желательно разрабатывать стратегии комплексной и частичной санации, а также концепции развития кварталов новостроек, которые бы соответствовали принципу устойчивого развития
для реализации пилотных проектов целесообразно выбрать дома, в которых большинство квартир было бы в муниципальной собственности или где ТСЖ либо управляющие компании имеют хорошие финансовые возможности («выше среднего»), а также желание проводить санацию

Выводы из немецко-российского пилотного проекта
и рекомендации
В целях ускорения проведения реформирования ЖКХ предлагаем немецкий «ноу-хау» в сфере строительства, санации, управления жильём и финансирования процесса санации.
Для практической реализации требуется присутствие немецких фирм на российском рынке. Существуют проблемы доступа к рынку. Поэтому предлагаем кооперацию немецких и российских проектировщиков, а также привлечение немецких производителей стройматериалов.
Предлагаем кооперацию и в сфере образования.

Спасибо за внимание!