Сравнительный подход

Внесение последовательных корректировок:
1. Корректировка на передаваемые права:
обременение договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий: если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения; если объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения;
ограничение частным или публичным сервитутом: если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения; если ограничиваются возможности использования объекта оценки, то цена объекта-аналога уменьшается на величину поправки;
отличие качества права на земельный участок (собственник при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды на земельный участок; имеется запрет на последующую продажу объекта без изменения прав на земельный участок).

2. Корректировка на условия финансирования (нормальные условия финансирования — это когда финансирует сделку только одна сторона):
продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала, или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей;
платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных;
платеж в рассрочку (по частям).
Расчет поправки на финансирование может выполняться с использованием процедуры дисконтирования.

3. Корректировка на условия продажи (в нормальной рыночной ситуации сделка должна быть типичная):
финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств, приводит к вынужденному ускорению совершения сделки за счет снижения цены;
финансовое давление на сделку родственных связей, партнерских и других отношений учитывается на уровне экспертных оценок, опирающихся на анализ реальной ситуации;
нерыночные соотношения между арендной платой и ценой сделки (покупатель и продавец связаны между собой отношениями купли-продажи и аренды одновременно): корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить исходя из условия, что продавец кредитует покупателя;
наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры или возможность льготного кредитования развития оценивается сравнением конкретных данных о нормах отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога.

4. Корректировка на рыночные условия требует проведения корректировки на дату продажи.
корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц;
оценка величины поправки на время сделки с объектом-аналогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка.

Внесение независимых оценок:
1. Корректировка на местоположение. К факторам местоположения относятся:
престижность района расположения объекта как социальный фактор;
удаленность от центра деловой активности и жизнеобеспечения;
транспортная и пешеходная доступность объекта;
качество ближайшего окружения.
Влияние факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок методами сравнительного анализа на основе рыночных данных.

2. Корректировка на физические характеристики объекта:
характеристики земельного участка: размер, форма, топографические и геологические параметры, уровень подготовленности (избавления от растительности и неровностей) земельного участка и качество почвенного покрова;
характеристики улучшений: размер здания, этажность, тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций;
характеристики окружения: тип и архитектура окружающей застройки, состояние фасадов строений и благоустроенность территории, загрязненность почвы и воздушной среды.
Корректировки осуществляются на основании сравнения цен сделок с использованием методов корректировки удельных цен единицы площади, единицы объема строения данного типа или единицы площади земельного участка.

3. Корректировка на экономические характеристики объекта используется для объектов, приносящих доход.
корректировка на отличие отношения полезной площади к общей площади помещений для объекта-аналога и объекта оценки может быть выполнена капитализацией перерасхода средств на операционные расходы за «избыточные» квадратные метры вспомогательных и технических помещений;
потеря стоимости вследствие невозможности контроля (отсутствия счетчиков) может быть оценена как стоимость установки последних;
потери стоимости из-за недостатков проекта или конструкций, оцениваются по разнице коэффициентов операционных расходов.

4. Корректировка на использование объекта проводится, если для объекта оценки имеются некоторые законодательные ограничения в использовании по сравнению с сопоставимым объектом.
Использование объекта-аналога до и после продажи, не соответствующее принципу наиболее эффективного использования, учитывается путем корректировки цены сделки с объектом-аналогом рыночно обоснованной поправкой к величине эффективного валового дохода.

5. Корректировка на наличие дополнительных компонентов стоимости:
наличие необходимых или желательных элементов сервиса: при отсутствии элемента сервиса у объекта-аналога цену сделки надлежит корректировать в сторону увеличения; если отсутствует у объекта оценки, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения;
наличие магистральных коммуникаций соответствующего профиля вблизи объекта: при отсутствии магистральных коммуникаций корректировки определяются затратами на создание автономных систем обеспечения объекта ресурсами и удаления отходов;
наличие парковки для автотранспорта: корректировка цены сделки проводится путем капитализации будущих затрат покупателя на постоянную или временную аренду части прилегающих территорий;
наличие на объекте технических средств систем безопасности: корректировку цены сделки можно выполнить путем добавления (исключения) затрат на установку (ремонт, замену) оборудования и поиск партнера из числа фирм, специализирующихся на обеспечении безопасности;
наличие предметов собственности, не являющиеся элементами объекта недвижимости: скорректированная цена сделки находится путем уменьшения цены сделки с объектом-аналогом на расчетную величину стоимости этих элементов.

Метод соотнесения цены и дохода:
основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости;
в зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (GRM) и общий коэффициент капитализации (OAR).

Валовой рентный мультипликатор (GRM):
это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости;
рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.
GRM = Цена продажи : ПВД (ДВД)

Потенциальный валовой доход (ПВД) — определяет валовые поступления, которые были бы получены, если бы все имеющиеся в наличии арендные площади были бы сданы в аренду, и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы.
Действительный валовой доход (ДВД) — определяет валовые денежные поступления от собственности, приносящей доход за вычетом потерь от незанятых помещений и невнесения арендной платы.
Операционные расходы (ОР) — расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, иные, чем обслуживание долга и подоходные налоги.

Метод GRM
ПРЕИМУЩЕСТВА
легкость проведения расчетов;
не требует корректировок на удобства и местоположение, так как они уже учтены в величине арендной платы.
НЕДОСТАТКИ
нечувствителен к риску;
используется только для объектов, сопоставимых по загруженности;
не учитывает различий в операционных расходах, особенностях финансирования, подоходных налогах.

Последовательность применения GRM
1) оценивается валовой доход объекта;
2) подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту;
3) вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
4) по каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор;
5) определяется итоговый GRM как средняя арифметическая расчетных GRM по всем аналогам;
рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта:
Соо = ВДоо х GRMср

Общий коэффициент рентабельности (OAR)
коэффициент дохода на весь капитал вне зависимости от его источника и вне зависимости от продолжительности периода, в течение которого прогнозируется получение дохода;
применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости.
OAR = (ЧОД : V) х 100%.
ЧОД = ДВД — ОР.

Метод OAR
ПРЕИМУЩЕСТВА
включает доход на все инвестиции плюс возврат их убывающей части;
учитывает операционные расходы;
является приемлемым инструментом для ранжирования сравнимых объектов недвижимости, не обремененных ипотекой.
НЕДОСТАТКИ
не может учесть особенностей существующего долга.