Управление многоквартирными домами: проблемы и перспективы

Содержание
Право собственности на общее имущество как основание возникновения отношений по управлению многоквартирными домами:
2.1.) Формы собственности на жилые помещения в г. Чите.
2.2.) Формирование состава общего имущества собственников и его использование третьими лицами.
2.3.) Некоторые гарантии права собственности в аспекте управления многоквартирными домами.
2. Некоторые отношения между хозяйствующими субъектами (управляющие и ресурсоснабжающие организации) и органами государственной и муниципальной власти в сфере управления многоквартирными домами:
3.1.) Взаимодействие при передаче многоквартирного дома в управление от одной управляющей организации к другой.
3.2.) Взаимодействие при проведении содержания и текущего ремонта внутридомовых инженерных сетей.
3. Некоторые отношения, связанные с обеспечением качества оказываемых управляющими организациями услуг:
4.1.) сложившиеся негосударственные формы контроля за качеством оказываемых жилищных услуг.
4.2.) экономический аспект обеспечения качества оказываемых жилищных услуг.

Формы собственности на жилые помещения в г. Чите.

Формы собственности на жилые помещения в г. Чите.
Недостатки в осуществлении правомочий муниципального собственника
Отсутствие достоверного и объективного реестра жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности;
Уклонение от заключения договора МКД;

Формирование состава общего имущества собственников
и его использование третьими лицами.
Включение в общего состав имущества земельных участков под многоквартирными домами
Необходимо для:
возможность осуществлять правомочия распоряжения земельным участком, например:
передавать участок в аренду;
построить новый объект недвижимости;
разрешать размещение различных объектов третьими лицами, например гаражей.
Препятствия:
Сложность порядок процедуры регистрации права собственности на земельный участок под многоквартирным домом: необходимость проведения общих собраний, согласования с уполномоченными органами власти, межевания, постановки на кадастровый учет, государственной регистрации прав на земельный участок

Формирование состава общего имущества собственников
и его использование третьими лицами.
В соответствии с п. 1. ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме,
в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы),
а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства
и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Применимые нормы:

Формирование состава общего имущества собственников
и его использование третьими лицами.
Использование третьими лицами общего имущества
многоквартирных домов.
Установка сетей интернет и кабельного оборудования
Установка домофонов
Установка иного оборудования

Формирование состава общего имущества собственников
и его использование третьими лицами.
Использование третьими лицами общего имущества многоквартирных домов.
Проблемы:
использование общего имущества без согласия собственников многоквартирного дома и без выплаты соответствующей компенсации собственникам за использование общего имущества;
повреждение общего имущества многоквартирного дома;
самовольное подключение устанавливаемого оборудования к местам общего пользования и безучетное потребление электрической энергии.

Формирование состава общего имущества собственников
и его использование третьими лицами.
Использование третьими лицами общего имущества многоквартирных домов.
п. 3, 3.1. ч.2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения об использовании общего имущества многоквартирного дома:
- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
- принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;
Применимые нормы:

Некоторые гарантии собственности в аспекте управления многоквартирными домами.
Проблемы:
Механизмы возмещения ущерба реализуемые Партнерством
Страхование ответственности управляющих организаций, членов Партнерства.
Организация системы добровольного страхования жилых помещений многоквартирных домов г. Читы.
Отсутствуют механизмы компенсации ущерба собственникам жилых помещений, который был причинен жилым помещениям или общему имуществу
Отсутствуют муниципальные правовые акты, устанавливающие порядок страхования помещений, находящихся в муниципальной собственности.

Взаимодействие заинтересованных лиц при передаче многоквартирного дома в управление от одной управляющей организации к другой
Проблемы:
недобросовестной конкуренции со стороны отдельных управляющих организаций в виде заключения договора управления многоквартирным домом при наличии действующего договора управления;
Нарушение порядка расторжения договора управления многоквартирным домом;
Принятие не соответствующих закону муниципальных правовых актов о передаче технической документации на многоквартирный дом
Нарушение прав собственников на получение качественных коммунальных услуг

Взаимодействие при передаче многоквартирного дома в управление от одной управляющей организации к другой
Применимые нормы:
ч. 7. ст. 161 ЖК РФ: Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
ч.8.2. ст. 161 ЖК РФ: Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 2010 г. N 1027/10
… однако из имеющегося в материалах дела протокола общего собрания собственников помещений от 25.04.2008 следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора от 30.11.2007 N 2/2 с прежней управляющей организацией ...

Взаимодействие заинтересованных лиц при проведении содержания и текущего ремонта внутридомовых инженерных сетей.
Проблемы:
Передача внутридомовых инженерных сетей многоквартирных в обслуживание ресурсоснабжающих, а не управляющих организаций;
Сделка по передаче (договор доверительного управления) является ничтожной;
В составе размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества отсутствует плата за содержание и ремонт внутридомовых сетей многоквартирных домов (включена в тариф для ресурсонабжающих организаций.

Сложившиеся негосударственные формы контроля за качеством оказываемых жилищных услуг.
Саморегулируемые организации управляющих организаций;
Добровольная сертификация управляющих организаций и их работников;
Деятельность управдомов;
Ознакомление собственников с раскрываемой информацией;
Иные формы.
Перечень форм:
Проблемы:
доступ на рынок управления многоквартирными домами недобросовестных управляющих организаций;
низкая заинтересованность государственных и муниципальных органов власти в привлечении саморегулируемых организаций для проверки качества оказываемых управляющими организациями жилищных услуг;
не востребованность сертификатов о соответствии у собственников многоквартирных домов;
отсутствует государственный контроль за достоверностью раскрываемой управляющими организациями информации, а также нормы об ответственности управляющей организации за нарушение порядка раскрытия информации.