Возможные пути структурирования проектов ГЧП в секторе жилищного строительства в РФ

Структурирование проектов по развитию транспортной инфраструктуры
Модели, основанные на ведении инвестором всей деятельности по строительству/реконструкции и эксплуатации объекта
концессионные проекты
неконцессионные проекты
Модели, основанные на разделении инвестиционных и эксплуатационных рисков инвестора
Модель № 1: новое строительство
Модель № 2: реконструкция/модернизация
Подряд в рассрочку

Нормативно-правовая база в области ГЧП
Федеральный Закон No. 115-ФЗ от 21 июля 2005
«О Концессионных соглашениях»
Гражданский кодекс РФ
и
Региональное законодательство в области ГЧП (Например: Закон г. Санкт-Петербурга №627-100 «Об участии города Санкт-Петербурга в Государственно-Частных Партнерствах» от 20 декабря 2006, с последними правками от 9 апреля 2008)

Концессионное законодательство/предложения по внесению изменений
Снижение риска переквалификации соглашений о ГЧП в концессионное соглашение
Расширение возможностей по заключению концессионных соглашений по форме, выбранной сторонами
Расширение возможностей по заемному финансированию
в отношении залога прав
в отношении уступки требования/перевода долга
в отношении гарантийных и компенсационных обязательств
Приведение в соответствие с мировой практикой конкурсных процедур
Урегулирование споров

Неконцессионные проекты
Различные формы структурирования проектов, включая модели, основанные на праве собственности инвестора на объект инфраструктуры
Отсутствие ограничений, предусмотренных концессионным законодательством
НО
Отсутствие законодательно урегулированных и унифицированных правил в отношении конкурсных процедур для заключения соглашения о ГЧП
Отсутствие механизмов по обеспечению исполнения долгосрочных обязательств публичной стороны

Модель № 1: строительство
Объект инфраструктуры сооружается инвестором за свой счет, закрепляется за ним на праве собственности, после чего передается в аренду оператору с последующим (после полного возмещения инвестиционных затрат) переходом права собственности на объект к публичному партнеру
После завершения строительства объект передается в аренду оператору; возмещение инвестиционных затрат инвестора осуществляется посредством арендных платежей оператора
Эксплуатация объекта осуществляется оператором
Инвестор не несет рисков эксплуатации и коммерческих рисков оказания платных услуг использованием объекта
Публичный партнер участвует в проекте в качестве стороны Соглашения о ГЧП (в том числе выступает гарантом по обязательствам оператора)

Модель № 2: реконструкция/модернизация
Объект инфраструктуры арендуется инвестором и реконструируется/модернизируется им за свой счет (право собственности остается у публичного партнера)
После завершения реконструкции/модернизации объект передается в субаренду оператору; возмещение инвестиционных затрат инвестора осуществляется посредством субарендных платежей оператора
Эксплуатация объекта осуществляется оператором
Инвестор не несет рисков эксплуатации и коммерческих рисков оказания платных услуг с использованием объекта

Подряд «в рассрочку»
Структура модели
Объект находится/реконструируется и эксплуатируется инвестором за свой счет по заказу публичного партнера, в собственности которого находится объект
Возмещение инвестиционных затрат осуществляется за счет платежей за выполненные работы, оказанные услуги, которые публичный партнер осуществляет в рассрочку в процессе эксплуатации объекта инфраструктуры
Сложности в реализации модели
Вопросы, связанные с долгосрочностью обязательств публичного партнера
Сложности, связанные с квалификацией долговых обязательств публичного партнера
Жесткие условия процедуры размещения заказа