Битва за многоквартирные дома. Краткий обзор боевых действий в последние годы.Доклад для Восьмых Лебедевских чтений.

Запуск реформы - Новый Жилищный Кодекс
Жилищный Кодекс затронул большинство граждан – собственников квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах. Жильцы с разной степенью активности стали участвовать в «процессе»…
До декабря 2004 года в России действовал Жилищный кодекс РСФСР, принятый в 1984 году.
Новый Жилищный кодекс РФ был введён в действие с 1 марта 2005 года в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
С введением в действие Жилищного кодекса РФ утратили силу ЖК РСФСР, законы «Об основах федеральной жилищной политики» и «О товариществах собственников жилья», признаны недействующими на территории РФ Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 года, так как в этих актах имелись положения, противоречащие новому ЖК РФ.
+ важно: постановления №307 от 23.05.06 и заменяющее его с 1 сентября №354 от 6.05.11

Исходная ситуация (наследство социалистич. образа жизни)
Существовали «оазисы договорных отношений» – жилищные кооперативы, где людям приходилось договариваться о совместной жизни в многоквартирном доме и его эксплуатации. Плюс новые дома, где ситуацией рулил застройщик.
Многоквартирные дома в большинстве своем не были построены частным собственником с последующей продажей или сдачей в аренду квартир
Собственник дома - неопределённый, существовала «эксплуатирующая организация» – ДЭЗ, ЖЭК…
Жильцы до недавнего момента в большинстве своем были не собственниками, а квартиросъемщиками
Подъезд, подвал, трубы в нем в сознании граждан – это некое «продолжение улицы», т.е. «нечто общественное, за что ответственен муниципалитет/государство»
При приватизации собственник квартиры оставался в неведении по поводу «общедомового имущества»
Как правило, нет перечня общедомового имущества, нежилых площадей и их статуса (продана, в аренде, не используется и т.п.), не определен земельный участок
Квартплата в сознании большинства – вид «налога», сбора в «общий фонд»
Не воспринимался как платеж данной компании за конкретные услуги по дому

Стороны конфликта / линии напряженности.
Причина конфликтов: Система сложных взаимоотношений между всеми участниками была «одномоментно введена» новым Кодексом и Постановлениями Правительства. Она не сформировалась естественным образом.
Собственники квартир, «старшие по дому» vs Управляющие компании/ТСЖ
Ресурсоснабжающие организации vs Управляющие компании
Ресурсоснабжающие организации vs Потребители внутри дома
Собственники и наниматели-честные плательщики vs «неплательщики», «пытающиеся схитрить»
«Манипуляторы общим собранием» vs «Прозревшие жильцы»
Владельцы нежилых помещений vs Остальные собственники
Наниматели (муниципалитеты-собственники) vs Остальные собственники
Претенденты на земельные участки, прилегающие к домам, стены, крыши и подвалы дома vs Собственники помещений внутри дома (жильцы)
Местные власти vs Управляющие Компании
Жители «дешевых в обслуживании» vs Жители «затратных» домов

Что такое Многоквартирный дом?
Виды различных многоквартир-ных домов: от одноэтажного барака на 2-4 квартиры, до 1947 квартир в 3-х корпусах Дома на Беговой
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. ПП от 28.01.06 г. N 47

Многоквартирный дом как единица?
Скорее всего люди, предоставленные сами себе в выборе «единиц», нашли бы иные, устраивающие большинство варианты. Это помогло бы находить более оптимальные и интуитивно понятные решения…
Хотя, найдутся и противники такой «неопределенности»…
Некоторые дома состоят из корпусов, которые вроде как отдельные дома, но могут быть или не быть в «отношениях разной степени близости» между собой.
Некоторые граждане видят единицу как «подъезд», в некоторых подъездах проживает граждан больше, чем в ином доме…
Некоторые дома настолько однородны (тип, износ, срок ввода) и образуют единый отдельно стоящий комплекс, что проще и логичнее управлять ими как единым целым.
Квадратный метр как единица?
Ст.37.1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Собственники голосуют «квадратными метрами» - аналог акций в АО. (Ст.48.3)
Для многих такой принцип (по «квадратным метрам») неприемлем, они сторонники «по квартирам», «по прописанным» и т.д.).

Принуждение к миру [определенного вида] демократии…
Жильцы домов с момента выхода ЖК (с 2005г.) должны провести собрание и определиться в выборе УК, ТСЖ либо непосредст-венного способа управления до 1 января 2007 года. В противном случае муниципалитет должен был провести отрытый конкурс и передать управление вашим домом победителю конкурса. Затем сроки проведения муниципальных конкурсов сдвинулись до 1 мая 2008 года.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Голосование – долями (кв.метрами).
Право голосования – только для собственников, а не нанимателей. «Естественная традиция», «сложившееся понимание прав» скорее, уравнивает в правах тех и других. То же «собственник» vs «член ТСЖ-несобственник».
Часто результат – все те же ДЭЗ, ДЕЗ, РЭП, РЭУ, ЖЭК, ЖЕУ, ЖРЭП…
По моему субъективному мнению, название организации накладывает неизгладимый отпечаток на деятельность людей, которые в ней работают…

Выбранная на конкурсе Управляющая компания на примере продавца помидоров…
Если деньги, собранные за помидоры, Продавец не будет отдавать поставщикам, а будет посылать дяде в Житомир, то жильцы-потребители помидоров на общем собрании могут переизбрать Продавца помидоров.
1. Продавец помидоров для домов №20,21,…,50 выбирается по конкурсу, проводимому муниципалитетом.
2. Выигрывает:
лот А (25 домов) - старый овощной магазин №8 по соседству, с нездоровыми помидорами
лот Б (25 домов) – ларек, принадлежащий женосватодругу организатора конкурса.
3. Все помидоры (аналогия с энергоресурсами) продаются жильцам домов только через овощной магазин. Попытки жильцов покупать помидоры напрямую на рынке/у колхоза встречают препоны со стороны законодательства (потом зак-во смягчено).
4. Овощемаг и Ларек берут помидоры в колхозе и на рынке в долг, оплата следующим месяцем. Если оплаты не будет, Колхоз и поставщик на рынке не могут прекратить поставку помидоров (вмешается прокуратура). Отключать от снабжения помидорами можно только отдельных жильцов, при их неоплате за съеденные в течение 6 месяцев помидоры (впоследствии изменено до 3-х).
5. Если жилец съел испорченные помидоры, ему могут сделать перерасчет (снизить цену помидоров, или даже не брать за них плату)…

Выбранная на конкурсе Управляющая компания на примере продавца помидоров (продолжение)…
Если регулируемые цены на помидоры в некоторой местности были занижены, то с введением индексации цен на помидоры, этот дисбаланс «заморожен» на ближайшие годы.
6. Нюанс: Ларек и Овощемаг, продавая помидоры жильцам, должны брать с них ту же цену, что и сами уплатили колхозу и рынку. Если часть помидоров испортилась, потерялась, украдена, небаланс можно разнести на жильцов пропорционально их съеденным помидорам.
7. Продавец-ларек начинает выводить деньги за помидоры. В один прекрасный момент он «исчезает», жильцам-потребителям помидоров предлагается выбрать ларек№2 (с теми же учредителями), поставщикам помидоров – «простить» долги.
8. Поставщики помидоров (колхоз и рынок) требуют права продавать помидоры жильцам напрямую. Позднее законодательство смягчается и разрешает жильцам, собравшись на общее собрание, решить покупать помидоры напрямую.
9. Чтобы «приструнить» Ларек и Овощемаг, обсуждается проект положения об обязательном членстве их в саморегулируемой организации продавцов помидоров и введения единых расчетно-кассовых центров по продаже помидоров.
10. Перед выборами рост регулируемых тарифов на помидоры ограничивается 11%, дата повышения цен переносится с 1 января на 1 июля, с целью «уменьшения
влияния цен на помидоры на уровень инфляции».

Результаты на сегодня*.
Несмотря на единые требования законодательства, жильцы отдельных домов, отдельные управляющие компании и ТСЖ реализуют свою стратегию поведения
49,95% домов управляются частными Управляющими Компаниями
13,78% домов управляются ТСЖ
71,05% работающих в коммунальной сфере коммунальных компаний в частной собственности
38,79% земельных участков под многоквартирными домами оформлены в собственность жильцов
Доля домов, оснащенных общедомовыми счетчиками:
12,47% - тепло 7,81% - горячая вода
14,84% - холодная вода 28,62% - электроэнергия
*По данным сайта http://www.reformagkh.ru/state

Приборы учета: битва разных «как лучше».
Кульминацией стало требование 261-ФЗ «Об энергосбережении» оснастить все дома на вводными и индивидуальными ПУ к 1 января 2012г. Потом передвинули на 1 июля 2012 (по газу – 1 января 2015), предложения перенести еще.
В 90-е и первой половине 2000-х отдельные дома (как правило ТСЖ, жилищные кооперативы), сравнивая оплату за тепло и воду по нормативу и реальное потребление, начали устанавливать счетчики на вводе в дом. Полученная экономия произвела сильный рекламный эффект.
Родилось поверие: «Любые счетчики на вводе в дом и индивидуальные в любых домах, на любые ресурсы, при любых нормативах окупаются», ибо «поставщики ресурсов всегда обманывают».
Жилищное законодательство, законодательство в энергетике стало ориентироваться на наличие не только индивидуальных приборов учета, но и общедомового. Разницу между показаниями общедомового и суммы индивидуальных предписывалось распределять на жильцов пропорционально их потреблению.

Внутридомовой расход (небаланс) и его распределение: вода.
В итоге вступающее в действие с сентября 354 Постановление распределяет небаланс на всех по квадратным метрам
1 Этап: Те жильцы, которые посчитали, что:
по нормативу они сильно переплачивают И
ожидаемый срок окупаемости счетчиков воды для них приемлем, устанавливают счетчики воды.
2 Этап: водоканал или управляющая компания устанавливают общедомовой счетчик воды, по которому платит дом. Небаланс между общедомовым счетчиком и суммой потребления по счетчикам и нормативам распределяется на владельцев счетчиков пропорционально их расходу ибо «в нормативе небаланс уже учтен» (пост 307, в 354 отмен.).
3 Этап: владельцы счетчиков, получившие «прибавку» в счетах, существенно превышающую их расход:
возмущаются, но платят;
отказываются платить весь счет за воду или только «небаланс»;
занижают собственные показания счетчика (перекладывая на честных);
требуют демонтажа/вывода из эксплуатации счетчика на вводе;
демонтируют собственные счетчики воды, пишут про отказ от них…

ЧТО ДЕЛАТЬ?
Если кто-то боится «анархии», пусть побывает на собрании жильцов дома…
Излишнее регламентирование (при непонимании большинством жильцов «регламентирующих подробностей») приводит только к обострению непонимания между сторонами и не способствует принятию устаивающего все стороны решения…
Признать принцип свободы контрактов. Пусть все стороны договариваются в широких рамках гражданского кодекса, как договариваются в случае приобретения иных товаров и услуг.
Убрать из жилищного законодательства различные «подробности», перестать их «генерировать». Полагаться на традиционное понимание сторонами принципов и правил, и на формирование и распространение этой традиции.
Ждать. Постепенное увеличение доли частных компаний и выбытия однодневок «цивилизуют» рынок.