Епишина Эльвира Дмитриевна аналитический отдел ОАО «Камская долина», г. Пермь, 2011г.

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
Классификация жилых зданий МГСУ в привязке к СНиП
● По назначению:
квартирные дома – для постоянного проживания;
общежития - для длительного проживания;
гостиницы – для кратковременного проживания.
● По этажности:
малоэтажные – 1,2 этажа;
средней этажности – 3,4,5 этажей;
многоэтажные – 6 и более этажей;
повышенной этажности – 11-16 этажей;
высотные – более 16 этажей.
● По числу квартир:
одноквартирные (индивидуальные);
двухквартирные (спаренные);
многоквартирные.
● По конструктиву:
кирпичные;
панельные (блочные);
каркасно-монолитные;
смешанные.
● По объемно-планировочному решению:
дома типовых серий;
индивидуально проектируемые дома.
- параметры здания (объем здания, аплощадь общая здания, площадь помещений жилого и нежилого назначения, высота потолка типового этажа и др. строит. характеристики)

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
Сводная таблица существующих классификации новостроек в РФ
«BLACKWOOD»
АН «Савва»
Г.М. Стерник, «Миэль»
ГУД (УПН, г. Екатеринбург)
АН «Фамиан»
Классификация новостроек Тюмени
REAL ESTATE&DEVELOPMENT CONSULTING
Классификация новостроек Перми
«БИЗНЕС»
«ЭКОНОМ»
«ДЕ-ЛЮКС»
«ЛЮКС»
«ПРЕМИУМ»
«БИЗНЕС»
«ПОВЫШЕННОЙ КОМФОРТНОСТИ»
«ЭКОНОМ»
«ЭКОНОМ»
«СРЕДНИЙ»
«БИЗНЕС»
«ЭЛИТНЫЙ»
«ЭКОНОМ»
«КОМФОРТ»
«БИЗНЕС»
«ЭЛИТ»
«ЭКОНОМ»
«ПОВЫШЕННОЙ КОМФОРТНОСТИ»
«БИЗНЕС»
«ЭЛИТА»
«ЭКОНОМ»
«СТАН-ДАРТ»
«БИЗНЕС»
«ПРЕМИ-УМ»
«БИЗНЕС»
«КОМФОРТ»
«ПРЕМИ-УМ»
«ЭКОНОМ»
«ЭКОНОМ»
«ЭКОНОМ+»
«БИЗНЕС»
«БИЗНЕС+»
«ЭЛИТ»
«ЭЛИТА»
Классификация новостроек г. Ростов-на-Дону
«ЭКОНОМ»
«СРЕДНИЙ»
«БИЗНЕС»
«ЭЛИТА»:
КП-1
КП-2
КП-3
«ЭЛИТА»:

КЛАССИФИКАЦИЯ НОВОСТРОЕК: ДИСКУССИОННЫЕ МОМЕНТЫ
ПРОБЛЕМА:
есть набор выделенных критериев, оказывающих влияние на «классность» новостроек. Эти критерии группируют в себе ряд параметров (характеристик критериев), при этом часто данные параметры в некоторых классификациях оказываются на уровне критериев.
НЕОБХОДИМА ЕДИНАЯ ТЕРМИНОЛОГИЯ:
ФИКСАЦИЯ НАИМЕНОВАНИЯ КРИТЕРИЕВ И ИХ ХАРАКТЕРИСТИК (ПАРАМЕТРОВ)
КРИТЕРИИ
- несущие ограждающие конструкции
- высота потолков в чистоте
- внутренняя отделка
- объемно-планировочные решения
- инфраструктура
- инженерное обеспечение
- безопасность
гаражные площади
- прилегающая территория
качество архитектурной проработки
местоположение
качество отделки общественных помещений
сервис, организация управления и эксплуатации
социальная инфраструктура в здании
остекление
1. КРИТЕРИЙ КЛАССИФИКАЦИИ ______________
2. КРИТЕРИЙ КЛАССИФИКАЦИИ ______________
ХАРАКТЕРИСТИКИ КРИТЕРИЯ
______________
______________
______________
…
n ______________
ХАРАКТЕРИСТИКИ КРИТЕРИЯ
______________
______________
______________
…
n ______________
ХАРАКТЕРИСТИКИ КРИТЕРИЯ
______________
______________
______________
…
n ______________
N КРИТЕРИЙ КЛАССИФИКАЦИИ ______________

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
Элитная недвижимость: архитектурная проработка ЖК «Ренессанс», г. Казань

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
Элитная недвижимость: архитектурная проработка ЖК «Панорама», г. Казань

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
Элитная недвижимость: архитектурная проработка ЖК «Дворцовая набережная», г. Казань
Эксклюзивные проекты архитекторов с мировым именем. Четка я стилизация в соответствии с выбранным направлением («готика», «неоготика», «ампир», «хайтэк»), базирующаяся при этом на использовании современных технологий и материалов.

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
Элитная недвижимость: пример декоративных элементов фасада элитного ЖК в Казани

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
Элитная недвижимость: пример декоративных элементов фасада в Казани
На фасаде широко используются специальные элементы: стрельчатые арки, контрфорсы, флюгера, декоративный орнамент, статуи, колонны.

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
«Элитная» недвижимость г. Санкт-Петербург

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
Элитная недвижимость: ЖК «Тихвин» и «Палладиум», г. Екатеринбург

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
«Элитная» недвижимость Перми: архитектурная проработка
Декоративные элементы используются мало, во многих городах используется примерно такая же отделка, что приводит к исчезновению черт эксклюзивности архитектуры

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
«Элитная» недвижимость г. Омска: архитектурная проработка

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
«Элитная» недвижимость г. Омска: архитектурная проработка

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
«Элитная недвижимость»: видовые характеристики
Вид из окон элитного ЖК «Новая Остоженка» (г. Москва)
Окружение одной из «элитных» пермских новостроек

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
«Элитная» недвижимость г. Санкт-Петербург: видовые характеристики

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
Элитная недвижимость: отделка мест общего пользования, г. Казань
При отделке используются только материалы иностранного производства мировых марок. Фонтаны, статуи, подсветка, камины, эксклюзивный ресепшн.

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
«Элитная недвижимость»: отделка мест общего пользования, г. Санкт-Петербург

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
«Элитная недвижимость»: отделка мест общего пользования, г. Пермь

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
«Элитная недвижимость»: отделка мест общего пользования, г. Омск

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
«Элитная» недвижимость г. Омск, внутренняя инфраструктура

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
Соотношение классов качества новостроек и стилей потребления покупателей
«ЭКОНОМ»
«БИЗНЕС»
«ЭЛИТ»
Малоразвитый стиль потребления
Обращают внимание на основные свойства товара-недвижимости. В случае переходных классов («эконом+», «средний», «комфорт») – частично и на функциональные свойства.
Определяющая характеристика – цена.
Среднеразвитый стиль потребления
Помимо основных свойств недвижимости как товара обращают внимание на дополнительные характеристики (функциональные, статусные, субъективно определяемые), при этом статусные характеристики - определяющие. В случае переходных классов («бизнес+», «премиум») – частично на эстетические характеристики.
Высокоразвитый стиль потребления
Обращают внимание на все характеристики, но эстетические/эксклюзивные - являются определяющими.
Стиль потребления - это устойчивые формы использования тех или иных благ, свободно выбранные индивидом в пределах рамок, навязываемых образом жизни
Стиль – это типичный выбор в пределах возможного

Концептуальная схема оценки проектов с точки зрения потребителя: общий вид
Критерии выбора объекта недвижимости с точки зрения потребителя
Группа критериев местоположения
Группа критериев архитектурно-планировочного решения
Группа критериев оценки внутренних качественных характеристик объекта
Группа критериев рыночной инфраструктуры
Расположение объекта в городском пространстве
Окружение, существующая инфраструктура
Транспортная доступность
Планировочные решения
Обеспеченность машиноместами
Внешняя элитарность
Плотность застройки
Организация придомовой территории
Качество помещений общего пользования
Наличие отделки квартир и ее качество
Срок сдачи объекта (стадия готовности)
Ценовая политика застройщика
Репутация застройщика
Критерии, объединенные концептуальной схемой, являются универсальными, но при этом степень влияния каждого из них на формирование итогового мнения покупателя может быть различной. Данное различие зависит от:
- во-первых, стадии жизненного цикла развития рынка недвижимости, которая определяется соотношением спроса и предложения, внешними макроэкономическими факторами;
- во вторых, класса качества интересующего объекта недвижимости и соответствующими данному объекту статусными характеристиками самого приобретателя недвижимости;
- в третьих, планируемым видом использования приобретаемой недвижимости – для собственного проживания, для последующей перепродажи, для сдачи в аренду и т.п.

Эластичность спроса в зависимости от класса качества новостроек
Объекты- эконом класса ведущих застройщиков вне зависимости от стадии готовности,
а также объекты более высоких классов качества с продуманной концепцией (заявленный класс проекта соответствует стилю потребления) в высокой стадии готовности
«Эконом+» класс высокой стадии готовности,
а также объекты бизнес-класса с продуманной концепцией, вне зависимости от стадии готовности
Объекты, в которых заявленный класс качества не совпадает со стилем потребления. В основном – эконом+ (средний, комфорт) и бизнес-классы качества, проблемные объекты.
для элитного жилья эластичность по цене не прослеживается, т.к. спрос на него не привязан к колебаниям цен

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
Критерии классификации новостроек:
ХАРАКТЕРИСТИКИ ПРОЕКТА
Несущие конструкции;
Этажность;
Отделка фасада;
Количество квартир на этаже;
Известность архитектора;
Высота потолков;
Площади квартир;
Инженерное оснащение дома.
ХАРАКТЕРИСТИКИ ИНФРАСТРУКТУРЫ
Обеспеченность парковочными местами;
Отделка мест общего пользования;
Характеристика окружения: коммерческая и социальная инфраструктура;
Организация управления и эксплуатации жилого дома
СТАТУСНЫЕ И ЭСТЕТИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
социальный статус соседей;
видовые ценности;
экология применяемых в строительстве материалов и местоположения.
по мере повышения класса качества новостройки роль характеристик, расположенных в правой части схемы увеличивается и наоборот

РАЗВИТИЕ KD GROUP В ЦИФРАХ (история и прогноз)
Предлагаемая всероссийская классификация новостроек
«ЭКОНОМ»
«БИЗНЕС»
«ЭЛИТ»
ПОДКЛАССЫ:
«СОЦИАЛ»
«СТАНДАРТ»
«КОМФОРТ»
«КОМФОРТ+»
«ПРЕМИУМ»
«ЛЮКС»
«ДЕ ЛЮКС»