Кадастровая оценка земельных участков: можно ли уменьшить плату за землю?

Платное использование
земельных участков
Форма платы:
земельный налог;
арендная плата.
Кадастровая стоимость земельного участка – основа для определения налоговой базы по земельному налогу и размера годовой арендной платы за землю.

Порядок определения
кадастровой стоимости
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.
Государственная кадастровая оценка земель проводится по решению органов исполнительной власти субъектов РФ не реже одного раза в 5 лет.
Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. Пост. Правительства РФ от 08.04.2000 № 316

Разрешенное использование
з/участков в целях определения кадастровой стоимости
В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду функционального использования.
Все земельные участки в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством разделены на 17 видов разрешенного использования.
Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утв. Приказом Минэкономразвития от 15.02.2007 г. № 39

Порядок определения
кадастровой стоимости
Единица измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв.м. (УПКСЗ).
Показатель определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе конкретного вида разрешенного использования.
Кадастровая стоимость земельного участка = УПКСЗ * площадь земельного участка

Порядок определения
кадастровой стоимости
принятие решения о проведении кадастровой оценки земель (ОИВ субъекта РФ);
составление списков земельных участков, подлежащих оценке (территориальный орган Росреестра по соответствующему субъекту РФ);
определение УПКСЗ (привлекаемая Росреестром оценочная организация)
утверждение результатов кадастровой оценки земель нормативным актом субъекта РФ;
внесение сведений в отношении конкретного земельного участка в кадастр.

НПА по кадастровой стоимости з/уч
на территории Челябинской области
Пост. Губернатора Челябинской обл. от 14.07.2003 № 309 «Об утверждении результатов гос кадастровой оценки земель поселений Челябинской области».
Пост. Правительства Челябинской области от 20.11.2009 № 297-П «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области».
Утратило силу в связи с изданием Пост. Правительства Челябинской области от 17.08.2011 № 284-П
Постановление Правительства Челябинской области от 17.08.2011 № 284-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области"

Иные НПА по кадастровой стоимости
з/уч на территории Челябинской обл.
Постановления Правительства Челябинской области
«Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Челябинской области»:
от 16.03.2011 № 79-П;
от 15.06.2011 № 189-П;
от 15.06.2011 № 190-П;
от 17.08.2011 № 284-П.

Что утверждается?
кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Челябинской области;
средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам);
средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе кадастровых кварталов по муниципальным районам (городским округам).

Возможности изменения кадастровой
стоимости земельного участка
Основные факторы, влияющие на кадастровую стоимость конкретного земельного участка:
вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;
конкретный размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенный для конкретного вида разрешенного использования применительно к конкретному кадастровому кварталу.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса).

КТО И КАК
УСТАНАВЛИВАЕТ?

Возможности изменения кадастровой
стоимости земельного участка
Федеральный закон от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (опубликован в РГ 26.07.2010 г., вступил в силу по истечении 60 дней с момента опубликования) -
включена новая глава III.1. «Государственная кадастровая оценка».
Оспаривание результатов кадастровой оценки:
судебный порядок;
внесудебный порядок.

Порядок оспаривания по-новому
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены:
в суде;
комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости
Комиссия создается территориальным органом Росреестра.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение 6 месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Порядок оспаривания по-новому
Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Результат рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости
Результат рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости:
об отклонении заявления в случае использования достоверных сведений;
о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений.
Результат рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости – комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Сегодняшние возможности
для оспаривания
Положения главы III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются.
Возможен только судебный порядок.
Суть спора: изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Позиция Президиума ВАС РФ
(пост. от 28.06.2011 № 913/11)
Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.
Сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Спор разрешается в обычном исковом производстве.

Позиция Президиума ВАС РФ
(пост. от 28.06.2011 № 913/11)
Для разрешения вопроса по существу не требуется обжаловать акт государственного органа субъекта РФ, которым утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков.
Суд может назначить экспертизу отчета оценщика при существенном расхождении между кадастровой стоимостью спорного земельного участка и его рыночной стоимостью.
Решение суда об установлении рыночной стоимости з/уч является основанием для внесения органом кадастрового учета такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.