МНОГОФАКТОРНАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

Цель и актуальность работы
Цель исследования – разработка и апробация методики многофакторной экономической оценки земель населенных пунктов (поселений) на основе анализа совокупности экономико-географических факторов
Специфические особенности функционирования земельного рынка делают актуальной как можно более объективную индивидуальную и массовую экономическую оценку земельных участков. Это требует учета большого числа факторов, определяющих специфику конкретных земель
Современное развитие экономических условий в России
и сложность задачи оценки земли делают актуальной разработку специфической методики оценки стоимости земельных участков, особенно в масштабах поселения

Методы исследования
Принципы пофакторной экономической
оценки земель
Затратный метод
оценки земель
Концепция «массовой оценки»
земель поселений

Затратный метод оценки земель
Исходит из того, что рыночная стоимость земельного участка складывается из базовой стоимости земли (затраты на контурные обмеры, выдачу документа и т.д.) и амортизационной стоимости улучшений
Наилучшие результаты обычно дает при оценке земельных участков, на которых выполнен весь комплекс инженерно-строительных работ (без нулевого цикла строительства), а все коммуникации находятся в зоне досягаемости
Затратным методом хорошо оценивать земельные участки, занятые промышленными и узкоспециализиро­ванными объектами, когда информация о доходности или продажах малочисленна или отсутствует вообще

Концепция массовой оценки земель поселений
предусматривает систематическую оценку групп земельных участков на определенную дату
позволяет проводить оценку не единичных земельных участков, а групп участков, сходных по основным функциональным и типовым характеристикам
позволяет получить представление о стоимости схожих земельных участков, а также определенную информацию о стоимости соответствующего единичного земельного участка
Массовая оценка земель населенных пунктов:
Модели массовой оценки призваны воспроизвести в себе рынок для одного или более вариантов землепользования
на обширной географической территории – поэтому требуют включения в себя большего числа оценочных факторов,
чем при единичной оценке конкретного участка

Признаки распределения
земельных участков по оценочным группам
социальная значимость объектов в инфраструктуре населенного пункта
особенности строительства и размещения на территории населенного пункта
особенности наличия и эксплуатации инженерно-строительной инфраструктуры населенного пункта
производственно-техническая характеристика объекта
на конкретном землепользовании
взаимосвязь городских землепользователей между собой по основным факторам производства и потребностей производства (коммуникации, транспорт, социально-бытовая инфраструктура, условия размещения производства, требования по технике безопасности и эксплуатации данных объектов)
особенности хозяйственно-экономического оборота земель
особенности хозяйственно-экономического использования земельных участков

Оценочные группы земель
I сегмент – земли, не предназначенные для активного оборота или имеющие невысокую доходность:
- крупные промышленные предприятия (площадь от 1,5 га);
- земли, занятые объектами оборонного и авиакосмического назначения;
- коммунально-складские объекты;
- объекты связи и космического обеспечения;
- транспортные магистрали (и службы по их обслуживанию);
- городские леса (как резервная территория под застройку);
- земли сельскохозяйственного назначения (как резерв под застройку);
- объектов коммунального и социально0бытового назначения
II сегмент – земли объектов коммерческого назначения площадью до 12 га:
- складские помещения;
- предприятия питания и торговли
III сегмент – земли объектов с уникальным условием использования:
- городские леса и лесопарки (биологического и рекреационного значения);
- земли сельскохозяйственного назначения

Общие принципы многофакторной оценки земель
:
, где:
Коб – общая экономическая оценка земель, в млн.р./га,
Fi – оценка i-го фактора, в млн.р./га;
Ki – весовое значение i-го фактора в оценке земель Ki (-1;0) и Ki (0 ;+1);
N – количество оцениваемых факторов
Итоговая многофакторная
экономическая оценка земель:
Определить факторы и подфакторы, влияющие
на формирование стоимости земли в данном регионе. Основной критерий – функциональная значимость объектов
в городском хозяйстве
Определить весовое значение влияния каждого фактора
на итоговую экономическую оценку земель
Получить количественную оценку каждого фактора
Получить итоговую многофакторную оценку земель

Факторы общей модели экономической оценки земель
Доступность подъезда к центру города, к объектам обслуживания населения
Наличие инженерного оборудования и благоустройства территории района и микрорайона города
Современное состояние сферы культурно-бытового обслуживания населения (микрорайона, квартала)
Экологическое и общее состояние окружающей среды, состояние санитарно-гигиенических и микроклиматических условий
Состояние инженерно-геологических условий строительства, прогноз экстремальных ситуаций и природных катаклизмов
Природно-рекреационная ценность территории
Транспортная доступность территории

Фактор 1: Доступность подъезда к центру города, объектам обслуживания населения
Подфакторы:
доступность подъезда к школам, детским садам
к объектам культуры и искусства (дома культуры, кинотеатры, музеи и другие объекты)
к объектам бытового обслуживания (пункты службы быта, прачечная, химчистка и т.п.)
к объектам торговли (оптово-розничная сеть магазинов)
к сети учреждений медицинско-оздоровительного назначения
к спортивно-оздоровительным учреждениям
к учреждениям квартирно-эксплуатационного назначения
к почте, телеграфу, телефону, аптеке, банку
к административным и муниципальным органам

Фактор 1: Доступность подъезда к центру города, объектам обслуживания населения
K1– оценка 1-го фактора в тыс.руб;
Зм – минимальная заработная плата, руб./месяц ;
Др – наличие рабочих дней в месяц (Др = 23);
Чрс – наличие рабочих часов в рабочем дне, час;
П – количество выезжающих людей к месту приложения труда;
Г – коэффициент, учитывающий поездки туда и обратно (от места жительства к месту приложения труда или места отдыха к месту постоянного жительства) (Г = 2);
Д – среднее количество времени, затрачиваемое человеком на дорогу от места жительства до места приложения труда, в час;
Ж – количество рабочих дней в году с учетом поездок в нерабочее время к объектам социально-культурно-бытового и оздоровительного назначения (Ж = 300);
Т – коэффициент эффективности затрат времени на поездки в городском транспорте по отношению к пешеходной доступности данных объектов (Т= 11.25);
В – коэффициент прямых и косвенных потерь времени и транспортные издержки по достижении места приложения труда (В = 12);
М – весовое значение данного фактора в общей модели оценки, М (-1;0);
Ш– общая площадь оцениваемого населенного пункта, в га

Фактор 2: Наличие инженерного оборудования и благоустройства территории района и микрорайона города
Подфакторы: водопровод (наличие централизованного водопровода, холодной и горячей воды или холодной; водозаборные колонки)
канализация (бытовая; промышленная; промышленно-бытовая; ливневая; спецназначения)
теплоснабжение (централизованное, автономно-централизованное, местное индивидуальное)
электроснабжение – достаточная мощность силовых подстанций
газоснабжение (централизованное или автономное)
К2 – оценка 2 фактора, тыс. руб;
Кn – сумма оценки 5 подфакторов, тыс.руб/га;
М2 – весовое значение ;
n - количество подфакторов

Фактор 2: Наличие инженерного оборудования и благоустройства территории района и микрорайона города
При оценке подфакторов целесообразно применить следующую формулу:
n – коэффициент эффективного использования затрат (M1 и М2) при взаимооценке подфактора;
Пс – суммарные затраты по данному подфактору;
M1 – восстановительная стоимость существующих систем инженерной инфраструктуры (в данном квартале, группе кварталов), тыс. руб./ га (в среднем по городу)
М2 – затраты на капитальную реконструкцию существующих инженерных сетей (тыс. руб./ га, в среднем по городу), можно принять М 2= 0.1* М1

Фактор 3: Современное состояние сферы культурно-бытового обслуживания населения
Подфакторы:
наличие яслей и детских садов
общеобразовательных школ, техникумов, колледжей
объектов торговли, питания
объектов социально-бытового обслуживания
учреждений культуры и искусства (музеи, кинотеатры, дома культуры и прочее)
спортивно-оздоровительных учреждений
медицинских учреждений

Фактор 3: Современное состояние сферы
культурно-бытового обслуживания населения
К3 – оценка 3-го фактора, в тыс.р/га
П – общая площадь оцениваемого населенного пункта
С1 – повышающий коэффициент, показывающий девальвацию рубля (С1=11000)
Кп – коэффициент приведения, выведен нами на основании взаимодействия различных факторов по оценке, Кп = 1,12;
Ко – индексный коэффициент, учитывающий темпы инфляции в период
с базового года до момента проведения оценочных работ

Фактор 4: Экологическое и общее состояние окружающей среды и микроклиматических условий
Подфакторы:
загрязнение воздушного бассейна
загрязнение территории пестицидами
загрязнение водоисточников (открытых водоемов, грунтовых вод, артезианских вод)
шумовое загрязнение от промышленных объектов
наличие в почвах токов высокой частоты
загрязнение почв тяжелыми металлами
наличие электромагнитных полей
наличие источников радиоактивного загрязнения
К4 – оценка 4-го фактора, в тыс.р./га;
n – количество загрязняющих веществ;
Кn4 – сумма оценки 8 подфакторов, тыс.р./га;
М4 – весовое значение, -1 < = М4 < 0

Оценку каждого из подфакторов целесообразно производить
с учетом превышения ПДК по видам загрязнения:
Кпл – необходимые затраты на ликвидацию данного
вида загрязнения (n – подфактора);
П – затраты на ликвидацию единицы ( кг, т, тыс.т) данного вида загрязнения или затраты на уменьшение концентрации опасных загрязненных веществ, учитывая нормы ПДК в кг/руб или в т/руб.;
Ц – коэффициент, переводящий совокупность загрязненных веществ во взаимодействии друг с другом;
Р – количество загрязняющих элементов, 0 < Р < = 4;
X – коэффициент, показывающий количественное превышение ПДК;
ПДК в 10 раз – Х = 1;
ПДК в 100 раз – X = 2;
ПДК в 1000 раз и больше – X = 3;
ПДК свыше 3000 раз – X = 3.5;
Т – общее количество загрязненных элементов;
Рг – площадь конкретной оценочной зоны, в га.
Фактор 4: Экологическое и общее состояние окружающей среды и микроклиматических условий

Фактор 5: Состояние инженерно-геологических
условий строительства
Подфакторы:
наличие высокого уровня состояния грунтовых вод (0.5-1.5 м)
наличие водных источников (ключи, скважины, озера)
наличие затопляемых территорий
наличие заболоченности территории
наличие подтапливаемых территорий
наличие территорий с крутыми уклонами местности
наличие территорий, подверженных оползневым явлениям
наличие подрабатываемой территории
наличие закарстованных территорий
наличие пустот в грунте
наличие разветвленной овражно-балочной сети
наличие водной или ветровой эрозии
наличие территории со скальными грунтами
сейсмичность территории (свыше 2.0 балл. по шкале Рихтера)

К5 – оценка данного фактора в конкретной оценочной зоне города, тыс.руб./га.;
К – затраты на инженерно-строительную подготовку территории, тыс.руб./га;
И – ежегодные эксплуатационные издержки, в тыс.руб./год-га по зонам;
Ку – общий коэффициент удорожания затрат при пересчете эксплуатационных издержек, определяется экспертным путем;
М5 – весовое значение данного фактора: 0 < М5 < = 1
Фактор 5: Состояние инженерно-геологических
условий строительства

Фактор 6: Природно-рекреационная ценность территории
Подфакторы:
наличие рекреационной территории
(зоны отдыха, туристические зоны; лесопарки, особо ценные ландшафтные территории)
наличие заповедников и заказников
(как на территории населенного пункта, так и на границе с ним)
наличие природно-заповедных территорий
(национальные парки, охраняемые урочища)
наличие защитных лесных зон и территорий
(лесопарки, почвозащитные и полезащитные леса, запретные полосы вдоль рек и водоемов, защитные полосы вдоль железных и шоссейных дорог, городские леса 1-й группы)
наличие санитарно-защитных природных зон и территорий (зоны санитарной охраны водных источников)

К6 – оценка данного фактора , в тыс.руб/га;
D1 – затраты на восстановление природно-рекреационных зон, в тыс.руб./га;
U1 – эксплуатационные издержки по содержанию природно-рекреационных зон, в тыс.руб./га;
Т1 – число лет (от 5 до 20 лет, в конкретном случае 15 лет);
D2 – затраты на создание защитных лесных зон и территорий, тыс.руб/га;
U2 – эксплуатационные издержки по содержанию защитных лесных зон и территорий, тыс.руб./га – год;
Т2 – число лет (от 10 до 50 лет, в нашем случае 20 лет);
М6 – весовое значение данного фактора: 0 < М < = + 1
К – площадь населенного пункта.
Ф1 – размеры недостающих площадей природно-рекреационных зон, га;
Ф2 – размер недостающей площади защитных лесных полос, га
Фактор 6: Природно-рекреационная ценность территории

Фактор 7: Транспортная доступность территории оцениваемого объекта (поселения)
Подфакторы:
наличие разветвленной сети городского пассажирского транспорта (автобусы, маршрутное такси, железнодорожные электрички местного назначения, нетранзитные – есть остановочные пункты в городе)
наличие междугороднего грузопассажирского транспорта (связывающего как с центром области, например, Москвой, так и с другим городами РФ; учитывается автомобильный и железнодорожный транспорт)
наличие речного транспорта (судоходных рек и выходов через их сеть в любую точку мирового океана)
наличие железнодорожного сообщения
наличие авиасообщения

Фактор 7: Транспортная доступность территории оцениваемого объекта (поселения)
К7 – оценка данного фактора в тыс.р/га;
Кпф1 .... Кпф5 – оценка подфакторов данного фактора в тыс.руб/га
Кп – весовое значение данного фактора 0 < Кn < = +1.

Радиусы влияния факторов

Общая экономическая оценка земель поселений
Общая оценка земель поселений по предлагаемой методике:
Коб – общая экономическая оценка земель в млн.руб./га;
Fi – оценка i- го фактора в тыс.руб./га
Кc – весовое значение i-го фактора в оценке земель
n – количество оцениваемых факторов

I. Оценка земель, занятых промышленно-производственными объектами тяжелой индустрии
Кпоб – оценка земельного участка, занятого объектами
данного типа, в тыс. руб /га;
Fi – оценка отдельного типа улучшения (инженерно-строительно-технической инфраструктуры) на данном участке, в тыс.руб.;
Кi – весовое значение 1-го улучшения, так как данным улучшением (транзитом ) может воспользоваться и соседний с оцениваемым участком землепользователь, 0 < К< 1.0;
n – количество оцениваемых улучшений;
Рку – площадь оцениваемых участков, в га;
Е – коэффициент приведения (соотнесения) произведенных улучшений на участке земли, 0< Е <= 1.0.

II. Оценка земель, занятых объектами промышленно-коммерческого назначения
Цзр – стоимостная оценка земли, в тыс.руб/га.;
Цор– рыночная стоимость зданий-сооружений, находящихся на земельном участке, в тыс.руб.;
Цв – восстановительная стоимость зданий-сооружений (рассчитанная затратным методом), в тыс.руб. или тыс.руб/кв. м;
К – коэффициент, учитывающий величину подключения данного здания-сооружения к инженерным коммуникациям: 0.8 <= К <=1.25;
N – повышающий коэффициент, показывающий удорожание здания-сооружения вследствие непредвиденных расходов при строительстве аналогичного объекта: 1.05 <= N<= 1.15;
Рэ – общая площадь этажа здания-сооружения, в кв.м;
Кэ – количество этажей в объекте;
Пд – количество подъездов (секций) и входов в здание-сооружение, в шт.;
Ро – площадь земельного участка, отведенного под здание-сооружение (объект недвижимости), в га или кв.м;
Т – повышающий коэффициент, показывающий увеличение площади участка за счет подъездных путей: Т= 1.2;
И – повышающий коэффициент, показывающий увеличение площади участка за счет прилегающей рекреационной площадки: 1.2 <= И<= 1.45;
Е – коэффициент приведения: 0,1 <= Е <= 1,5

III. Оценка земель природно-рекреационного использования
Цзп – стоимостная оценка земли, занятой природно-рекреационными объектами, в тыс.руб/га;
n – количество составляющих благоустройства территории;
Р3 – сумма капитальных затрат на оборудование и благоустройство территории природно-рекреационного объекта, в тыс. руб.;
А0 – общая сумма амортизационных отчислений на поддержку работоспособности и саморазвития природно-рекреационного объекта, в тыс. руб.;
К – срок капитализации до капитального ремонта или переустройства территории природно-рекреационного объекта (15-25 лет);
Пзу – площадь земельного участка занятого природно-рекреационным объектом, в га;
Епэ – коэффициент приведения затрат по отношению к занимаемому земельному участку или коэффициент соотношения затрат на улучшение территории конкретного земельного участка. 0 < Епэ < 1

Результаты экономической оценки земель поселений
Результатом экономической оценки земель поселений является выделение оценочных зон и определение рыночной стоимости земельных участков по различным видам их целевого назначения на основе многих факторов и подфакторов, а также анализа радиусов влияния

Выводы
Основной результат работы – методика экономической оценки земель на основе модели многофакторной экономической оценки земель по выделенным группам факторов
Практическое использование предложенной методики позволит с большей точностью и существенной экономией времени получать базовую рыночную стоимость оцениваемых земельных участков для целей:
учета стоимости земель для оценки рентабельности производства и выбора эффективных производств
оценки для налогообложения
определения стартовой цены лотов при аукционной продаже
выкупа земельных участков при отчуждении
залоговых операций с земельными участками и т.п.