Особенности модели жилищного кооператива для сотрудников, создаваемого при поддержке предприятия

Проект строительства жилья для сотрудников СУЭК в Киселевске
Киселевск – город шахтеров. Других предприятий кроме угольных шахт и карьеров нет. Жилищное строительство практически не ведется
Проект строительства блокированных домов (таунхаусов) компанией СУЭК и администрацией города
Первая очередь – 5 домов (по 2 квартиры в секции), 54 квартиры общей площадью 8 тыс. кв.м.
Стоимость квартиры - 2,2 млн. руб
6 квартир увеличенной площадью – собственность застройщика (продажа на рынке)
Вторая очередь – 3 дома на 36 квартир общей площадью 4,4 тыс. кв.м.

Функции СУЭК
20 млн. руб. в качестве благотворительной помощи для Администрации города на разработку проекта (около 2,4 млн.) и строительство инженерных сетей
участие в строительстве объектов социального использования;
еженедельный контроль процессов строительства через Дирекцию по капитальному строительству;
подбор участников долевого строительства (в рамках 214-ФЗ);
предоставляет сотрудникам заём для оплаты первоначального взноса в размере до 30% с 10 летним льготным сроком. Оставшиеся 70% работник получает в Сбербанке под 12% (11% после оформления квартиры в собственность) годовых в рублях на 10 лет на стандартных условиях;
обязательства по увеличению заработной платы участников (в среднем с 20 до 40 тыс. руб. в мес.;
оказывает содействие в получении банковского ипотечного кредита

Функции Застройщика и Администрации
Застройщик:
через аукцион получен в аренду земельный участок для строительства
получены права собственности на 6 квартир в качестве части оплаты своих услуг
Администрация Кисилевска:
подготовила проект строительства жилья
продала подготовленный и согласованный проект застройщику
обеспечила строительство объектов социальной инфраструктуры (детский сад на 160 млн. руб., из которых 15 млн. – СУЭК)

Факторы удешевления цены жилья
использование современных строительных технологий, в частности применения несъемной опалубки
выбор подрядчика на конкурсе, главным критерием которого было обеспечение заданной цены построенного жилья
предоставление возможности подрядчику построить и продать часть квартир в проекте
Итоговая цена жилья для сотрудников составила 18,7 тыс. руб. за кв.м., а с учетом займа на первоначальный взнос – 13,09 тыс. руб. за кв.м.
На рынке в тот период стоимость жилья составляла 19 – 22 тыс. руб. за кв.м.
Затраты СУЭК на реализацию данного проекта составили 4,2 тыс. руб. за кв.м.

Роль программ стройсбережений в жилищном финансировании

Что такое жилищные сберегательные программы?
Основа - жилищные сберегательные контракты, которые содержат:
обязательство гражданина накопить определенную сумму за установленный в контракте период
обязательство кредитной организации предоставить кредит на заранее определенных условиях на покупку или реконструкцию жилья

Особенности жилищных сберегательных программ
Кредит предоставляется по ставке ниже рыночной
Процентные ставки по сбережениям и кредиту фиксируются на весь срок контракта
Кредит предоставляется без процедуры оценки платежеспособности заемщика
Наличие государственных премий

Социально-экономические цели систем стойсбережений
дать гражданам со средними и ниже средних доходами возможность накопить денежные средства на специальном накопительном счете в банке и получить впоследствии кредит в сумме, достаточной для полного либо частичного финансирования приобретения или строительства жилья
сделать условия накопления и получения кредита доступными для большинства граждан
с помощью долгосрочных накоплений граждан создать устойчивый и дешевый источник для ипотечных жилищных кредитов, выдаваемых в рамках этой системы
способствовать оздоровлению финансовой системы, снижению инфляционных тенденций и направлению средств в жилищную сферу
привлекать накопления граждан в строительный и жилищный рынки через надежные финансовые институты, деятельность которых регулируется и контролируется государством
предоставлять долгосрочные жилищные кредиты под приемлемые, как правило, более низкие, чем в других кредитных институтах, проценты

Роль жилищных накопительных вкладов в системе ипотечного кредитования
Для банка
формирование кредитной истории клиента
оценка платежеспособности клиента и готовности осуществлять платежи по погашению кредита
создание дополнительной финансовой базы ипотечных кредитов
Для клиента
накопление первоначального взноса, необходимого для получения кредита
получение права на кредит при определенных условиях
приучение к кредитной дисциплине
оценка своих возможностей по погашению кредита

Две главные модели системы стройсбережений
Германская (Bausparkasse) – «закрытая» модель
строится на основе специализированного стройсбербанка
Французская (Epargne-Logement) – «открытая» модель
функционирует на основе универсального банка

Финансовые риски стройсберпрограмм
риск несбалансированности, или финансовой неустойчивости стройсберкассы
социальный риск
риски принятия бюджетных обязательств по государственной поддержке стройсберкассы на длительный период

Главные задачи строительно-сберегательных систем в странах с переходной экономикой
помощь государства в обеспечении жильем граждан
создание условий для увеличения целевых накоплений граждан
оценка кредитоспособности потенциальных заемщиков
создание источника стабильных долгосрочных фондов

Государственная субсидия, предоставляемая участнику программы
Предоставляется только в том случае, если сбережения и/или кредит используются на жилищные цели
Величина субсидии зависит от следующих показателей:
процент по накоплениям и кредитам
доля премии в сбережениях
минимальный срок, после которого возможно получить премию и снять сбережения

Основные выводы
Система стройсберкасс не может существовать без значительной бюджетной поддержки, особенно в российских условиях, когда проценты по банковским депозитам даже в коммерческих банках ниже инфляции и не компенсируют рост цен на жилье
Субсидирование вкладов в стройсберкассах не обеспечивает адресности предоставления бюджетной поддержки конкретным нуждающимся в такой помощи гражданам, а предоставляется неопределенному кругу лиц
Реализация программы стройсбережений может привести к негативным экономическим и социальным последствиям, которые могут возникнуть при увеличении нагрузки на бюджет и невозможности направлять средства бюджета на другие жилищные программы. Законодательное закрепление данной системы не позволит отказаться от нее, т.к. это приведет к невыполнению обязательств перед участниками стройсберкасс и развалу всей системы
Учитывая замкнутость системы стройсберкасс их деятельность очень сложна с точки зрения обеспечения ликвидности и требует строжайшего регулирования и надзора. В противном случае велика вероятность формирования «пирамидальных схем»

Схема жилищных накопительных вкладов в банках
Введение в законодательном порядке для жилищных накопительных вкладов граждан понятия «безотзывных вкладов»
Предоставление права на заключение с гражданами договоров жилищного накопительного вклада всем банкам, являющимся участниками системы страхования вкладов физических лиц.
Увеличение для данного вида вкладов размера возмещения, выплачиваемого вкладчику Агентством по страхованию вкладов
Включение в условия жилищного накопительного вклада в качестве обязательств банка возврат накопленной суммы и процентов после завершения фазы накопления (3-7 лет), а также предоставление кредита, существенные условия которого должны быть оговорены в момент заключения договора жилищного накопительного вклада
Для расширения масштабов программы жилищных накоплений предлагается предусмотреть возможность ее поддержки со стороны государства

Положительные стороны схемы жилищных накопительных вкладов в банках
При запуске системы нет необходимости в прямой государственной поддержке
Риск роста числа вкладчиков и связанного с ним увеличения объема премий, обязательства по выплате которых возникают, не ложится на государство, как это происходит в системе стройсберкасс
Система жилищных накоплений может эффективно сочетаться с адресной государственной поддержкой отдельных категорий граждан (государственные премии в зависимости от суммы жилищных накоплений для бюджетников, врачей, учителей и т.д.)