Письма Минстроя России

Вопрос:
Статья 161.1 ЖК РФ
председатель совета МКД осуществляет полномочия на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД.
Таким образом, председатель совета МКД не вправе осуществлять полномочия без доверенности.
Статья 46 ЖК РФ
решение о выдаче председателю совета МКД доверенности принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в ОСС.
Текст доверенности является отдельным документом – приложением к протоколу данного ОСС.
Прошу пояснить вправе ли (обязан ли) ГЖИ заверить выписку из протокола ОСС об утверждении решения о выдаче председателю совета МКД доверенности и саму эту доверенность?

Ответ:
Доверенность должна быть подписана всеми собственниками помещений в МКД, от имени которых выступает председатель совета МКД.
Доверенность выдается в порядке, предусмотренном ГК РФ с учетом требований к форме доверенности.
Порядок удостоверения доверенности установлен статьей 185.1 ГК РФ.
ГЖИ не наделены полномочиями по удостоверению доверенностей.

ПИСЬМО МИНСТРОЯ РОССИИ
ОТ 06.03.2020
№ 7016-ОГ/04
«О СПИСКЕ ПРИСУТСТВУЮЩИХ ЛИЦ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ»

Вопрос:
Пункт 13 Приказа Минстроя России от 28.2019 N 44/пр
Список присутствующих на ОСС лиц должен начинаться со слов «Присутствующие лица» и включать, в том числе, следующую информацию:
- ФИО собственника помещения в МКД, указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина.
Прошу пояснить, требуется ли при этом в списке присутствующих лиц указывать информацию о самом документе, удостоверяющем личность:
- вид документа
- серию и номер,
- дату выдачи документа?

Ответ:
Список присутствующих лиц должен начинаться со слов «Присутствующие лица» и включать следующую информацию:
а) в отношении ФЛ
– ФИО собственника помещения в МКД и/ его представителя, указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина;
– номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в МКД;
– реквизиты документа, подтверждающего его право собственности;
– количество голосов, которыми обладает данное лицо;
– наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в МКД;
– подпись собственника помещения в МКД/ его представителя;

б) для ЮЛ
– полное наименование и ОГРН ЮЛ в соответствии с его учредительными документами;
– номер принадлежащего ему на праве собственности помещения в МКД;
– реквизиты документа, подтверждающего его право собственности;
– количество голосов, которыми обладает данное лицо;
– ФИО представителя собственника помещения в МКД;
– наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в МКД;
– подпись представителя собственника помещения в МКД.
Таким образом, в списке присутствующих лиц указание реквизитов документа, удостоверяющего личность гражданина, не требуется.

Письмо Минстроя России
от 12.03.2020
№ 7789-ОГ/04
«О внесении дополнительных кандидатов в повестку дня»

Вопрос:
В МКД проходит очно-заочное внеочередное ОСС помещений.
В числе вопросов повестки дня заявлены, в том числе, выборы членов совета МКД и выборы председателя совета МКД.
Бланки решений собственников для голосования по вопросам повестки дня сформированы и отпечатаны инициатором ОСС.
Кандидатура председателя совета МКД внесена в бюллетень ОСС.
По завершению очной части ОСС к инициатору обратился 1 из собственников помещений с требованием переделать бюллетени и включить его фамилию в качестве дополнительной кандидатуры на место председателя совета МКД.
В качестве нормативного обоснования собственник сослался на «общие требования к проведению собраний, вытекающие из их природы».
Собственник является кандидатом в члены совета МКД.
Прошу пояснить:
- обязан ли инициатор ОСС МКД вносить в бюллетени фамилию каждого желающего стать кандидатом в члены и / председателя совета МКД?
- каким НПА это предусмотрено?
- если да, то каков «крайний срок», в течение которого желающие должны донести до инициатора ОСС свои намерения?

Ответ:
Статья 45 ЖК РФ
установлены требования к сообщению о проведении ОСС.
Вопрос о выборе председателя и секретаря и членов счетной комиссии может быть включен в повестку дня.
Данный вопрос должен быть указан в сообщении.
Указание конкретных кандидатов в сообщении о проведении ОСС не требуется.
Статья 46 ЖК РФ
ОСС не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, а также изменять повестку дня.
Таким образом, при указании конкретных кандидатов в повестке дня внесение дополнительных кандидатов в повестку дня не допускается, так как это влечет изменение повестки.

Статья 43 ФЗ от 08.02.1998 № 14-ФЗ
«Об обществах с ограниченной ответственностью» Если конкретные кандидаты в повестке дня не были указаны
включение дополнительных кандидатов возможно до начала голосования,
если на ОСС присутствовали все участники общества.

ПИСЬМО МИНСТРОЯ РОССИИ
ОТ 12.03.2020
№ 7783-ОГ/04
«О ПИСЬМЕННЫХ РЕШЕНИЯХ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ И ИХ ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ, ПРИНЯВШИХ УЧАСТИЕ В ОБЩЕМ СОБРАНИИ»

Вопрос:
В МКД будет проводиться очно-заочное ОСС.
Бюллетени для голосования по всем вопросам готовит инициатор.
Прошу разъяснить,
должны ли эти бюллетени быть полностью готовы к моменту начала очной части?
Или же они должны быть сформированы только к началу заочной части, а выдавать их на очной части нельзя?

Ответ:
Статья 44.1 ЖК РФ
ОСС может проводиться посредством
очного голосования,
заочного голосования,
очно-заочного голосования.
Пункт 20 Приказа Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр
Обязательные приложения к протоколу ОСС – письменные решения собственников помещений и их представителей, принявших участие в ОСС, которые должны содержать
сведения, позволяющие идентифицировать лиц, заполнивших их,
дату их заполнения,
сведения о волеизъявлении собственников помещений
и их представителей.

Решения ОСС – выражение воли собственников помещений по каждому вопросу повестки дня и оформляются в форме бюллетеня собственника помещения.
Независимо от формы проведения ОСС письменные решения собственников помещений и их представителей - обязательные приложения к протоколу ОСС.
В случае отсутствия письменных решений собственников помещений и их представителей ОСС будет проведено с нарушением требований законодательства.
Таким образом, бюллетени должны быть подготовлены до начала проведения ОСС.

ПИСЬМО МИНСТРОЯ РОССИИ
ОТ 11.03.2020
№ 7435-ОГ/06
«ОБ ОБЯЗАТЕЛЬНОМ ОФОРМЛЕНИИ СПИСКОВ ПРИСУТСТВУЮЩИХ И ПРИГЛАШЕННЫХ ЛИЦ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОБЩИХ СОБРАНИЙ»

Вопрос:
Пункт 12 и 13 Приказа Минстроя России от 28.2019 г. N 44/пр
вводная часть содержательной части протокола ОСС должна включать список лиц, принявших участие в ОСС
В списке присутствующих лиц должна быть подпись собственника помещения МКД/его представителя.
Прошу пояснить:
- распространяются ли указанные требования только на случаи очных ОСС?
- должны ли быть вписаны в список присутствующих лиц и поставить свою личную подпись в нем те собственники, которые не принимали участия в очной части очно-заочного ОСС, но представили заполненные бюллетени в срок (до окончания голосования)?

Ответ:
Пункт 13 и 20 Приказа Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр
Обязательные приложения к протоколу ОСС –
списки присутствующих и приглашенных лиц.
Таким образом, оформление указанных списков обязательно.
Список присутствующих лиц должен включать подпись собственника /представителя собственника.
Указанное требование распространяется на все формы проведения ОСС

Письмо Минстроя России
от 24.03.2020
№ 9062-ОГ/04
«О порядке очно-заочной формы голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме»

Статьи 47 и 48 ЖК РФ
закрепляет возможность проведения ОСС в форме очно-заочного голосования и определяет порядок голосования.
Очная и заочная части очно-заочного ОСС проводятся всегда и независимо
друг от друга.
Очно-заочная форма - это 1 форма собрания, и очная, и заочная части которого проводятся в обязательном порядке.
Очная часть очно-заочной формы ОСС может не предшествовать заочной части
главное, чтобы были и очная, и заочная части.
Заочная часть ОСС может быть раньше очной/
очная может предшествовать заочной/
в период проведения заочной части может проводиться очная часть (пример: заочная часть с 1 по 10 число месяца, очная часть 5 числа месяца).
Таким образом, не установлены обязательные требования к очной части ОСС, без соблюдения которых нельзя перейти к заочной части

Очно-заочная форма голосования на ОСС предполагает обязательное проведение очной и заочных частей независимо от количества участников каждой из указанных частей,
голоса участников обеих частей суммируются,
кворум определяется исходя из суммы голосов участников.
Действующее законодательство не ограничивает случаи проведения очно-заочной формы ОСС,
т.е. такая форма может проводиться по любым вопросам повестки.

Письмо Минстроя России
от 07.04.2020
№ 10966-ОГ/04
«О направлении подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом – в орган государственного жилищного надзора»

Приказ Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр
Подлинники решении и протоколов подлежат обязательному направлению инициатором
в УО/ТСЖ/ЖСК
При НСУ- в ГЖИ
не позднее чем через 10 календарных дней со дня проведения ОСС,
а в случае, если оно продолжалось несколько дней,
- не позднее чем через 10 календарных дней со дня окончания ОСС

Направление подлинников решений, протоколов должно осуществиться способами, позволяющими подтвердить факт и дату их получения ГЖИ,
а также путем размещения в открытом доступе в ГИС ЖКХ скан-образов решений, протоколов
не позднее 5 рабочих дней со дня направления подлинников решений, протоколов в ГЖИ.
В целях предупреждения распространения коронавирусной инфекции
указанные сроки могут быть продлены
до снятия соответствующих ограничений в субъекте РФ.

ПИСЬМО МИНСТРОЯ РОССИИ
ОТ 04.03.2020
№ 6760-ОГ/06
«О ПРИНЯТИИ РЕШЕНИЯ СОБСТВЕННИКАМИ О ПЕРЕХОДЕ НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ С РЕСУРСОСНАБЖАЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ, РЕГИОНАЛЬНЫМ ОПЕРАТОРОМ ПО ОБРАЩЕНИЮ С ТВЕРДЫМИ КОММУНАЛЬНЫМИ ОТХОДАМИ»

Вопрос:
Несколько собственников квартир в МКД сочли, что им «удобнее», если услугу ХВС им будет оказывать не УО, а РСО.
Эти собственники обратились в РСО с заявлением о заключении договора о предоставлении лично им КУ ХВС.
РСО подписала эти договоры.
Никакого ОСС о переходе собственников помещений в МКД на прямые договоры не проводилось,
УО не имеет задолженности перед РСО;
по мнению РСО, ОСС нужно только в случае, если на прямые договоры хочет перейти весь МКД целиком,
а в индивидуальном порядке это можно сделать в любой момент;
у РСО нет никаких оснований отказать собственнику в заключении этого договора, если он обратился, поскольку нигде в законодательстве не закреплен принцип 1МКД – 1 ИКУ.
Прошу пояснить:
- перестала ли УО быть ИКУ по ХВС в отношении собственников, которые заключили прямой договор с РСО о предоставлении данной КУ?
- если так, то на каком основании УО может требовать от РСО передачи данных с ИПУ ХВС, установленных в этих квартирах?

Статья 157.2 ЖК РФ
При управлении МКД УО, ТСЖ, ЖСК КУ в установленных ЖК РФ случаях предоставляются РСО, регоператором по обращению с ТКО
в соответствии с заключенными с каждым собственником помещения, действующим от своего имени, договором, содержащим положения о предоставлении КУ, договором на оказание услуг по обращению с ТКО.
Таким образом, собственники вправе принять решение о переходе на прямые договоры с РСО, регоператором по обращению с ТКО

Действующим законодательством не предусмотрена возможность перехода нескольких собственников помещений МКД на прямые договоры с РСО.
При заключении прямых договоров между собственниками ЖП в МКД, в котором в качестве способа управления выбрана УО, и РСО,
ИКУ является РСО.
ВЫВОД: ВОЗМОЖЕН ПЕРЕХОД НА ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ ТОЛЬКО ВСЕГО МКД

Письмо Минстроя России от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04
«О согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме при демонтаже оконного проема»

Вопрос:
В МКД ряд владельцев квартир планируют провести перепланировку: демонтировать окна и двери, выходящие на застекленный балкон с утеплением балкона и установкой тройного остекления (вместо одинарного от застройщика).
Такое техническое решение, - вероятно, но не обязательно, - может изменить тепловой контур МКД и повлиять на класс энергетической эффективности МКД.
Прошу разъяснить:
- возможна ли указанная перепланировка;
- имеет ли свои особенности процесс получения разрешения на указанную перепланировку.
Мне известная позиция Вашего ведомства о допустимости объединения лоджии и комнаты, однако балкон и лоджия имеют принципиально разные характеристики.

Ответ:
Статья 36 ЖК РФ
собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности ОИ, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений.
Пункт 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 N 491,
в состав ОИ включаются помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом МКД,
в том числе ограждающие несущие конструкции МКД (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции),
ограждающие ненесущие конструкции МКД, обслуживающие более одного помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов
реконструкция объекта капитального строительства, проводимая на основании разрешения на строительство
в соответствии с требованиями ГрК РФ (статьи 14, 51-55).
Статьи 36 и 40 ЖК РФ
уменьшение размера ОИ
возможно только с согласия всех собственников помещений, в том числе при реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений, если такие реконструкция, переустройство, перепланировка невозможны без присоединения к ним части ОИ.
Таким образом, демонтаж оконного проема является реконструкцией и ведет к уменьшению размера ОИ, а, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений.

Основания и порядок проведения переустройства и перепланировки регулируются нормами главы 4 ЖК РФ.
Статья 25 ЖК РФ
переустройство ЖП -
установка, замена/ перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического/ другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт ЖП.
Перепланировка ЖП -
изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт ЖП.
Переустройство/ перепланировка ЖП осуществляется по согласованию с ОМСУ.
Согласование осуществляется посредством принятия ОМСУ решения о перепланировке / переустройстве ЖП.
Таким образом, утепление балкона / лоджии будет производится по согласованию с ОМСУ.
Вместе с тем, граждане вправе заменять окна и балконные двери с низкой энергоэффективностью на окна и балконные двери с улучшенными качествами.