Правительство Санкт-Петербурга Комитет по управлению городским имуществом САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПР

Правительство Санкт-Петербурга
Комитет по управлению городским имуществом
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ
“ГОРОДСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ И ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ”
МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 2009

Новое в Методике

Введена базовая ставка - устанавливаемая в порядке, определенном Правительством Санкт-Петербурга, ставка арендной платы за один квадратный метр в год, учитывающая кадастровую стоимость земельного участка и соответствующая определенной степени коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю и уровню развития инфраструктуры в соответствующей зоне градостроительной ценности территории.

Зоны градостроительной ценности территории для расчета арендной платы определены на основе единых для города кадастровых кварталов.
Для расчета арендной платы введен коэффициент местоположения.
Для каждой основной магистрали и локального центра определены координаты, а также уровень коммерческой привлекательности, зона влияния и коэффициент местоположения.
Размер арендной платы за земельные участки рассчитывается в рублях.
Методика вводится с рассрочкой платежей на 3 года в случае увеличения арендной платы.

Введен коэффициент динамики рынка недвижимости. Размер арендной платы подлежит изменению с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга в порядке, устанавливаемом Правительством Санкт-Петербурга.
Методика увязана с кадастровой оценкой и ставками земельного налога. Уровень арендной платы и земельного налога в основном выведен на согласованный уровень.

Увеличено количество основных магистралей и локальных центров влияния, откорректировано ценовое зонирование с учетом текущей градостроительной ситуации.
Сокращено количество льготных и социальных ставок.
Отменен увеличенный первый платеж арендной платы (10% от арендной платы за каждый год аренды).
Впервые для определения арендной платы за земельные участки построена математическая модель на основе электронных геоинформационных систем.

Формула Методики:
Ap = Bs х Kmp х Ps х Кф х Кп х Кд х Kк
- Ap – годовой размер арендной платы
- Bs – базовая ставка
- Kmp – коэффициент местоположения
- Ps – площадь земельного участка
- Кф – коэффициенты функционального использования
- Кп – коэффициент площади
- Кд – коэффициент динамики рынка недвижимости
- Кк – корректирующий коэффициент

Элементы геоинформационной системы для расчета арендной платы

Зоны влияния
Зоны градостроительной ценности территории
Объекты влияния

Уровень базовых ставок арендной платы с учетом местоположения и объектов влияния

Рост платежей за счет структурных изменений
Изменение
АП 24,5%
Введение Кmp 24%
Уменьшение «льгот» 17,3%
Корректирующие коэф-ты 11,9%
Дополнительные магистрали 17,8%
Изменение % алкоголя 4,5%

Методика -
как инструмент экономической политики
города

Строительство, реконструкция и проектно-изыскательские работы на инвестиционных условиях.
Ставки арендной платы оставлены на прежнем уровне (ниже ставок земельного налога).
Понижающий коэффициент Кс снижен с 0,75 до 0,5.
Очистка, реконструкция и благоустройство общедоступных пляжей.
Ставка по коду 10.1 (строительство) с понижающим коэффициентом Кс = 0,5.

Объекты, доступ к которым временно ограничен в связи с ремонтом магистралей и инженерных сетей.
Введён понижающий коэффициент К15 = 0,5 (только на период указанных работ).
Предприятия хлебопекарной промышленности;
- научно-экспериментальные и опытно-конструкторские производства и лаборатории;
- организации, производящие протезно-ортопедические изделия и реабилитационное оборудование для инвалидов.
Понижающий коэффициент К11 = 0,5 введён как компенсация в связи с отменой льгот и повышением уровня арендной платы для промышленности.

Для земельных участков, на которых расположены предприятия, подлежащие выводу из центра города
(по перечню, утверждаемому Правительством Санкт-Петербурга).
Введён повышающий коэффициент К3 = 3,0.
Земельные участки, части земельных участков, функциональное использование которых арендатор изменил без уведомления арендодателя, что привело к увеличению арендной платы.
Коэффициент К4 = 2,0 применяется за период фактического использования, но не более одного года, в порядке, установленном КУГИ.

При нарушении сроков реконструкции , капитального или восстановительного ремонта объектов недвижимости в аварийном или непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии.
Введён повышающий коэффициент К6 = 10,0 (фактически данная норма существовала в предыдущей Методике).
Арендаторы, которые занимают земли общего пользования (тротуары, проезжие части дорог) под строительство, автостоянки или парковки.
Введёны повышающие коэффициенты К5 = 5,0 за проезжую часть и К5 = 3,0 за тротуары.

Расчет
коэффициента местоположения

Расчет по 1-му примеру
Расстояние от ЗУ до ОВ ст.метро (D1) = 141 м.
Расстояние от ЗУ до ОВ магистр. (D2) = 100 м.
S-пересечения ЗУ с ЗВ ст.метро (S1) = 22450 м2
S- пересечения ЗУ с ЗВ магистр. (S2) = 5550 м2
(KD1) = 1,718
(KD2) = 1,360
Коэффициент местоположения (Kmp) = 1,647
Ст. Метро
Магистраль
Расчет по 2-му примеру
Расстояние от ЗУ до ОВ ст.метро (D1) > R1
Расстояние от ЗУ до ОВ магистр. (D2) = 100 м
S- пересечения ЗУ с ЗВ ст.метро (S1) = 0 м2
S- пересечения ЗУ с ЗВ маг. (S2) = 28000 м2
(KD1) = 1,000
(KD2) = 1,360
Коэффициент местоположения (Kmp) = 1,360
Расчет по 3-му примеру
Расстояние от ЗУ до ОВ ст.метро (D1) > R1
Расстояние от ЗУ до ОВ магистр. (D2) = 200 м.
S- пересечения ЗУ с ст.метро (S1) = 0 м2
S- пересечения ЗУ с ЗВ магистр. (S2) = 12000 м2
(KD1) = 1,000
(KD2) = 1,120
Коэффициент местоположения (Kmp) = 1,051
Расчет по 4-му примеру
Расстояние от ЗУ до ОВ ст.метро (D1) > R1
Расстояние от ЗУ до ОВ магистраль (D2) > R2
S- пересечения ЗУ с ЗВ ст.метро (S1) = 0 м2
S- пересечения ЗУ с ЗВ магистрали (S2) = 0 м2
(KD1) = 1,000
(KD2) = 1,000
Коэффициент местоположения (Кmp) = 1,0
Расчёт для “базовой” функции (Кн 18.0)

3-ий прим
2-ой прим
1-ый прим
Сводный расчет коэффициента местоположения
4-ый прим
Ст. Метро
Магистраль

Коэффициент местоположения для производственных видов деятельности
В Методике введено ограничение по значению коэффициента местоположения для производственных видов деятельности. Если рассчитанный в соответствии с Методикой коэффициент местоположения превышает значение = 1,1, то для кодов 6.1, 6.1.1, 6.2 с применением базовых ставок арендной платы для капитальных и временных объектов устанавливается значение коэффициента местоположения = 1,1.

Согласование уровня
земельного налога и арендной платы
С 01.01.2007 вступила в силу кадастровая оценка земель, утверждённая Правительством Санкт-Петербурга №1432 от 28.11.2006 . Новая кадастровая оценка проведена по 14-ти видам функционального использования земель.
В результате совместной работы с КЗРиЗ, кадастровая оценка земель и проект новой Методики выведены, в основном, на согласованный уровень земельных платежей.
Арендная плата по новой Методике в среднем на 10-15% выше земельного налога. Для отдельных ставок арендная плата может быть выше земельного налога в несколько раз.

Экономический эффект
Прирост поступлений в бюджет Санкт-Петербурга от использования новой Методики ожидается как за счет прямого повышения уровня арендной платы, так и за счет введения новых и усовершенствования действующих механизмов.
Расчетный прирост поступлений в бюджет Санкт-Петербурга от арендной платы за земельные участки, ожидаемый от введения новой Методики составит 25-30%.

СПАСИБО
ЗА ВНИМАНИЕ !