ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

В настоящей презентации под
ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ
имеется в виду имущество, которое:
принадлежит нескольким лицам
необходимо для обеспечения содержания по целевому назначению жилых домов или жилых помещений;
неразрывно связанных с ним в обороте
(земельные участки, внутридомовые проезды, инженерные сети, подъезды, крыши, подвалы, лифты и т.п.)
ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО

Гаррет Хардин 1968г.
«Трагедия общего использования» («The Tragedy of Commons»)
ОПРОВЕРГЛИ Фон Вайзекер, Эгерстон и Блумквист

1. Определены границы общего
имущества и право собственности
на него защищено;
2.Условия использования общего имущества соответствуют условиям его содержания;
3.Возможность участника собственности использовать имущество и предлагать правила управления им;
4.Публичная поддержка
организации управления
общим имуществом;
ПРИЗНАКИ УСТОЙЧИВОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ (по Э. Эстрем)
V-установлено; +-допустимо; О-отсутствует
V +
V О
V +
V О
V-установлено; +-допустимо; О-отсутствует

5.Взаимный надзор и доступность сведений об участки каждого собственника в использовании и содержании общего имущества;
6.Внутренний простой и дешевый способ разрешения спора;
7.Возрастающая ответственность за нарушения;
8.Наличие зонтичных союзов, отстаивающих права участников общей собственности на государственном уровне.
ПРИЗНАКИ УСТОЙЧИВОГО УПРАВЛЕНИЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ (по Э. Эстрем)
V +
+ О
О О
+ О
V-установлено; +-допустимо; О-отсутствует

Низкий спрос на продукт присвоения общего имущества (обособленного использования)
Соответствие технических средств использования средствам содержания (восстановления) общего имущества;
Возможность дешевого и простого установления границ имущества общего пользования и его защиты;
Простой и дешевый способ разрешения спора;
Государственная поддержка;
Наличие «зонтичных» союзов;
Наличие похожего опыта управления общим имуществом и средств его распространения.
ВНЕШНИЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА, ВЛИЯЮЩИЕ
НА ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ ОБЩИМ СОБРАНИЕМ СОБСТВЕННИКОВ

Низкие издержки принятия решения (малое число участников, издержки по проведению голосования и т.д.);
Срок наступления последствий решения;
Значимость последствий;
Невозможность присвоения общих благ без последствий (наказание хуже и быстрее, чем благо от нарушения правила);
Однородный состав собственников;
Наличие признанных руководителей;
Взаимный надзор (каждый - следит за соблюдением правил).
ВНУТРЕННИЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА, ВЛИЯЮЩИЕ
НА ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ ОБЩИМ СОБРАНИЕМ СОБСТВЕННИКОВ

Жилая застройка (обособленные поселки, внутриквартальные разъезды, земельные участки под многоквартирными зданиями);
Промышленная застройка (особенно в отношении распавшихся крупных предприятий);
Сельскохозяйственные нужды: дороги, лесополосы и т.п.;
Общее имущество садоводческих и огороднических объединений.
ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ОБЩЕМУ
ИМУЩЕСТВУ ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
СЛУЧАИ ПРИМЕНЕНИЯ

Соглашение заинтересованных лиц;
Судебное решение, установившее, что земельный участок невозможно использовать без участия имуществе общего пользования;
Решение о приватизации (предоставлении в собственность) главного земельного участка и соответствующего имущества общего пользования.
ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ОБЩЕМУ
ИМУЩЕСТВУ ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ОСНОВАНИЯ ОБРАЗОВАНИЯ

Как правило, участие в обороте неразрывно от главной вещи – земельного участка, для обслуживания которой создан (отдельно – передача муниципалитету под те же цели, и др.)
Невозможность отдельной продажи доли в общем имуществе и ее выдела;
Бесплатное «приложение» к главной вещи;
Одновременный переход прав на долю в общем имуществе и главную вещь;
Бесплатное предоставление государственных земель для создания общего имущества.
ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ОБЩЕМУ
ИМУЩЕСТВУ ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ГРАЖДАНСКИЙ ОБОРОТ

Минимально необходимые для обслуживания главной вещи на НЕОПРЕДЕЛЕННО ДОЛГИЙ СРОК;
Расширение в случае общего согласия;
Образование земельных участков имущества общего пользования одновременно с расчетом (пересчетом) долей в праве собственности на него и определения состава участников;
Имущество общего пользования юридически связывается в кадастре с главной вещью;
Образование происходит в ходе кадастровых работ.
ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ОБЩЕМУ
ИМУЩЕСТВУ ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ГРАНИЦ

Пропорционально площади главных участков, если одинаковое разрешенное использование главных земельных участков ВНЕ ЗАВИСИМОСТИ ОТ ТЕКУЩЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ;
Больше (меньше), но не более чем в 2 раза, если разнородное разрешенное использование;
Пересчитывается в связи с изменением границ главных земельных участков или имущества общего пользования (напр., при объединении главных участков – складывается, при разделе – вычитается)
Пересчитывается в связи с утратой необходимости какого-либо из главных участков участия в общем имуществе.
ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ОБЩЕМУ
ИМУЩЕСТВУ ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
РАСЧЕТ ДОЛЕЙ