Создание единого реестра застройщиков

СОЗДАНИЕ ЕДИНОГО РЕЕСТРА ЗАСТРОЙЩИКОВ
Во-первых, речь идет о создании единого реестра застройщиков. Этот реестр будет государственным информационным ресурсом, а состав сведений и порядок его ведения пропишут в постановлении Правительства РФ. На стадии законопроекта говорилось о том, что некий федеральный орган будет по неким критериям оценивать застройщиков по балльной системе, определяя таким образом надежность каждого. В итоговом тексте закона о системе баллов ничего не говорится, так что остается ждать правительственного постановления, чтобы оценить эффективность этой меры.
ДАННАЯ НОРМА ВСТУПАЕТ В СИЛУ С 01 ИЮЛЯ 2017 Г.

НЕОБХОДИМОСТЬ ПОЛУЧЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКОМ ЗАКЛЮЧЕНИЙ
Одной из основных новелл можно считать появление обязанности застройщика до привлечения средств и размещения проектной декларации получать от уполномоченного органа заключения (2 заключения) о соответствии застройщика
о соответствии проектной декларации
требованиям 214-ФЗ.
В Москве – МОСКОМСТРОЙНВЕСТ http://invest.mos.com
В Московской области - Министерство строительного комплекса
http://msk.mosreg.ru

НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ПРОЕКТНОЙ ДЕКЛАРАЦИИ
Во-вторых, застройщикам, как и раньше, вменяется в обязанность размещать проектную декларацию в интернете, однако состав обязательной информации несколько расширяется.
Кроме того, застройщики будут обязаны размещать декларацию и другие документы на своем официальном сайте!!! В электронный адрес должно быть включено доменное имя, права на который принадлежат застройщику.
При этом особо говорится об ответственности застройщика за то, чтобы информация эта была актуальной.
Фотографии строящихся домов должны будут обновляться ежемесячно.
!!! Установлено, что проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОФИЦИАЛЬНОМУ САЙТУ
Установлен перечень документов и информации, который должен размещать застройщик на своем официальном сайте!!!
1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
2) аудиторское заключение за последний год;
3) разрешение на строительство;
4) технико-экономическое обоснование проекта строительства;
5) заключение экспертизы проектной документации;
6) проектная декларация;

ТРЕБОВАНИЯ К ОФИЦИАЛЬНОМУ САЙТУ
7) заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона;
8) ПРОЕКТ ДДУ;
9) выбранные застройщиком формы обеспечения исполнения обязательств по передаче жилых помещений – поручительство банка или договор страхования гражданской ответственности;
10) договор поручительства с другими юридическими лицами (если уставный капитал застройщика менее установленных требований – данное условие применяется к ДДУ, заключаемым после 01.07.16)

Новые требования к проектной декларации
До заключения ДДУ с первым участником декларация направляется застройщиком в уполномоченный орган для получения заключения о ее соответствии требования закона!
Без получения данного заключения размещать декларацию на официальном сайте будет нельзя.
Без получения заключений из уполномоченного органа невозможно будет зарегистрировать первый ДДУ.

Новые требования к проектной декларации
Увеличен объем требований, который должен быть указан в декларации в разделе - информация о застройщике, в частности, застройщик теперь обязан также указывать:
номере телефона, адресе официального сайта застройщика и адресе электронной почты, ФИО генерального директора, о коммерческом обозначении застройщика, о членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства

Новые требования к проектной декларации
Увеличен объем требований, который должен быть указан в декларации в разделе - информация о проекте строительства, в частности, застройщик теперь обязан также указывать:
1) о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (инвестдоговор),
2) о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы
о планируемых элементах благоустройства территории;

Новые требования к проектной декларации
3) о планируемом подключении к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи;
4) о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика или сумме размеров полностью оплаченных уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц с указанием наименования, фирменного наименования, места нахождения и адреса, адреса электронной почты, номера телефона таких юридических лиц;

Таун-хаусы теперь также подпадают под действие закона
В-третьих, положения ФЗ-214 теперь будут распространяться и на строительство жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков.
- жилой дом состоит из трех и более блоков;
- для строительства (создания) жилого дома привлекаются денежные средства граждан и юридических лиц;
Но необходимо отметить, что это требование будет касаться отношений по привлечению средств, если государственная регистрация первого ДДУ осуществляется после 01 января 2017 г.

Новые требования к уставному капитул застройщика
Привлекать средства дольщиков позволено только тому застройщику, уставный капитал которого соответствует требования к минимальному размеру уставного капитала застройщика и полностью оплачен.
Минимальный размер этого уставного капитала привязывается к площади всех возводимых им объектов долевого строительства.
!!!Новые требования к уставному капиталу будут распространяться на отношения, связанные с привлечением денежных средств, если государственная регистрация первого ДДУ осуществляется после 01 июля 2017 года.

Введена возможность привлекать застройщиком других юридических лиц на основании договора поручительства
Если уставный капитал застройщика не соответствует установленным минимальным требованиям, застройщик праве привлечь другие юридические лица на основании договора поручительства, но уставный капитал застройщика и привлеченных им лиц в совокупности также должны соответствовать установленным минимальным требованиям к размеру уставного капитала.
Поручитель или сопоручители обязываются перед участниками долевого строительства, заключившими с застройщиком указанные договоры участия в долевом строительстве, отвечать за исполнение застройщиком его обязательств по таким договорам в полном объеме.

Новые требования к уставному капиталу

О ДОГОВОРЕ ПОРУЧИТЕЛЬСТВА ЗАСТРОЙЩИКА С ДРУГИМИ ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ
Договор поручительства подлежит нотариальному удостоверению. Заключается до государственной регистрации первого ДДУ.
Информация о заключении такого договора должна быть указана застройщиком в проектной декларации и размещена на официальном сайте застройщика.
Поручителями могут выступать только лица, соответствующие определенным требованиям.
!!!Но возможность заключения такого договора будет распространяться на отношения, связанные с привлечением денежных средств, если государственная регистрация первого ДДУ осуществляется после 01 июля 2017 года.

ПОРУЧИТЕЛЕМ МОЖЕТ БЫТЬ ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО:
- которое является учредителем (участником) юридического лица - застройщика
- не проводятся процедуры ликвидации и банкротства;
- отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности;
- о данном лице отсутствует информация в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности
- отсутствует недоимка по налогам, сборам,
- у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера отсутствует судимость за преступления в сфере экономики.

НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ
Помимо новых требований к уставному капиталу, застройщик также должен соответствовать определенным требованиям, если гос. регистрация первого ДДУ осуществляется после 01.01.2017!!!:
- не проводятся процедуры ликвидации и банкротства;
- отсутствует решение арбитражного суда о приостановлении его деятельности;
- о данном лице отсутствует информация в реестре недобросовестных поставщиков и в реестре недобр. участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности;
- отсутствует недоимка по налогам, сборам,
- у лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, и главного бухгалтера отсутствует судимость за преступления в сфере экономики.

РАСЧЕТЫ ЧЕРЕЗ СПЕЦИАЛЬНЫЕ СЧЕТА
Вводится механизм привлечения средств граждан через специальные эскроу-счета в банках (депонирование денежных средств).
Застройщик получит средства дольщика только после передачи тому квартиры.
Застройщики смогут получать в российских банках целевые кредиты на строительство при условии, что дольщики будут обязаны внести денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на счета эскроу, открытые в таком банке.

РАСЧЕТЫ ЧЕРЕЗ СПЕЦИАЛЬНЫЕ СЧЕТА
Право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве имеют банки, которые удовлетворяют установленным Правительством Российской Федерации требованиям к кредитным организациям и в которых могут размещаться средства федерального бюджета на банковские депозиты.
Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, на своем официальном сайте в сети "Интернет".

КОМПЕНСАЦИОННЫЙ ФОНД
Создается компенсационный фонд, формируемый за счет обязательных взносов застройщиков. Размер не более 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома.
Порядок управления этим фондом, размер и порядок обязательных отчислений, будут установлены Правительством РФ.
Предполагается, что соответствующий документ должен быть принят до конца текущего года, чтобы фонд мог полноценно работать с 1 января 2017 г.

УТОЧНЕНЫ ТРЕБОВАНИЯ К РЕКЛАМЕ
Уточняются требования, которым должна соответствовать реклама, связанная с привлечением денежных средств дольщиков.
Реклама не допускается до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство, государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, получения заключения уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства.
Информация о коммерческом обозначении застройщика есть в проектной декларации, если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе.

Изменения к порядку оплаты ДДУ и УСТУПКИ
1) установлено, что по ДДУ оплата производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период (т.е. если объектом по ДДУ является м/м, апартаменты и пр. оплата только после регистрации)
2) оплата цены уступки по ДДУ производится также после государственной регистрации соглашения об уступке, если цедентом является юридическое лицо

НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ДДУ
1) Установлено обязательное требование прикладывать к ДДУ план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас)
местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома.
2) в ДДУ должны теперь указываться сведения в соответствии объекта с проектной документацией, о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об этаже, на котором расположен объект, о его общей площади.

Требования к регистрации уступки
Государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке также необходимы:
1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи

Установлена новая возможность для участника расторгнуть ДДУ в судебном порядке.
Если ранее одни из оснований было – существенное изменение проектной документации строящегося дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства (ПРИ ЭТОМ НЕ БЫЛО ПОЯСНЕНИЯ, ЧТО ПОНИМАЕТСЯ ПОД СУЩЕСТВЕННЫМ ИЗМЕНЕНИЕМ РАЗМЕРА), то теперь договор может быть расторгнут в случае:
существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

ДОБАВЛЕНЫ ТРЕБОВАНИЯ К ПЕРЕДАЧЕ ОБЪЕКТА
При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о:
правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования,
сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

НОВАЯ ОБЯЗАННОСТЬ РОСРЕЕСТРА
В случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление контролирующего органа об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства:
Орган регистрации в течение пяти рабочих дней со дня внесения таких сведений в Единый государственный реестр недвижимости обязан направить участникам долевого строительства по адресам электронной почты (либо почтовому адресу), указанным в данных договорах, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан.

Ответственность застройщика за нарушение срока устранения недостатков, обнаруженных в течение гарантийного срока За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены квартиры.
Если же дефект не является основанием для признания такого помещения непригодным для проживания, размер неустойки составляет 1% за каждый день от стоимости расходов, необходимых для устранения такого дефекта.