Создание системы защиты прав собственников жилья на принципах саморегулирования

Становление рынка по управлению недвижимостью
С вступлением в силу 1.05.05 Жилищного кодекса РФ и 21.07.07 ФЗ «О фонде ЖКХ» происходит стремительное развитие рынка по управлению недвижимостью (в т.ч. по управлению многоквартирными домами, далее- МКД), а именно:
становление управляющих организаций (компаний, далее – УК); за последние 2 года создано около 10 тысяч частных УК; под их управлением сейчас находится 150 тысяч домов, где проживает около 35 млн. жителей;
становление товариществ собственников жилья (далее – ТСЖ) и иных собственников недвижимости; создано около 70 тысяч ТСЖ, объединяющих 17,5 млн. жителей;
Рынок продолжает дальнейшее, более быстрое по сравнению с предыдущим этапом, развитие; в ближайшие 2-3 года будут охвачены частными УК и ТСЖ оставшиеся актуальные1,2-1,4 млн. МКД.
Комитет по собственности Государственной думы РФ

Основные проблемы становления отношений в сфере управления недвижимостью
Финансовый блок проблем: (емкость рынка по оплате населением услуг ЖКХ 1,2 триллиона рублей в год):
злоупотребление правом распоряжения деньгами жителей со стороны УК и ТСЖ (несанкционированные покупка недвижимости, ценных бумаг, валюты, выдача займов, PR-компании и т.п. вместо оплаты ЖКУ, ущерб по одной УК до 50 млн.р., общий ущерб по оценкам экспертов 65 млрд. р.);
выставление квитанций на оплату ЖКУ: а) одновременное выставление квитанций за одинаковые услуги разными компаниями (две, три квитанции – ущерб по дому 100-600 т.р. за месяц, общий ущерб жителям по экспертным оценками 7,5 млрд. р.; б) квитанции от компаний «однодневок» – ущерб по дому за месяц 500-2000 т.р., общий ущерб жителям 1 млрд. р.,);
злоупотребление бухучетом (общий ущерб 1,7 млрд. р., ущерб по одной УК до 15 млн.р.);
злоупотребление банкротством УК (ущерб от одной УК 10-50 млн.р., общий ущерб 5 млрд.р.).
Комитет по собственности Государственной думы РФ

Основные проблемы становления отношений в сфере управления недвижимостью.
Правовой блок проблем:
отсутствие вида деятельности и его регулирования в данной сфере – доступ любому лицу;
несоразмерность юридической ответственности - уставный фонд УК (10 т.р.) значительно меньше рисков управления (по экспертных оценкам до 30% от стоимости объекта – от 5 млн.р до 1,5 млрд.р. и выше);
неопределенность юридической ответственности УК (отсутствие страхования рисков и имущества компенсационного фонда);
отсутствие правовой ответственности ТСЖ и иных собственников жилой и коммерческой недвижимости (г. Москва, «Трансвааль-парк», сотни людей под завалами, погибло 28 человек; г.Чусовой, бассейн «Дельфин», обрушение крыши, погибло –15 человек, взрывы бытового газа в жилых домах - более 20 случаев, более 100 погибших и т.д.).
Комитет по собственности Государственной думы РФ

Основные проблемы становления отношений в сфере управления недвижимостью.
Инженерно-технический блок проблем:
сдача застройщиками объектов «карманным» УК и ТСЖ без «лишних» вопросов к качеству строительства;
невыполнение из-за экономии денег необходимых для инженерно-технической безопасности объектов регламентных работ;
техническая безграмотность УК и ТСЖ - неэффективные потребление энергоресурсов (ущерб по экспертным оценкам 85 млрд.р. в год) и отсутствие учета энергоресурсов (ущерб по экспертным оценкам 40 млрд.р. в год), завышенная стоимость работ, аварийность МКД (трещины в фундаментах и т.п.) и запрет на эксплуатацию элементов МКД (лифты и т.п.);
правовая безграмотность специалистов ТСЖ и собственников жилья (установление кабальных для ТСЖ и собственников договорных отношений со стороны УК, и пр. организаций) ;
отсутствие программ подготовки и повышения квалификации специалистов;
отсутствие обобщения и тиражирования положительного опыта работы.
Комитет по собственности Государственной думы РФ

Основные проблемы становления отношений в сфере управления недвижимостью.
Управленческий блок:
потеря единого информационного пространства в ЖКХ: а) невозможность получения информации органами госвласти и МСУ о состоянии жилфонда, ценах на ЖКУ, стоимости и объеме выполняемых работ (услуг), латентной миграции населения и т.д.; б) отсутствие возможности планирования, контроля и надзора за системой жизнеобеспечения;
предоставление безответственной либо заведомо ложной информации со стороны УК (регистрация граждан, сведения о начислении и оплате ЖКУ и т.д.);
отсутствие ответственности за несанкционированное предоставление информации со стороны УК и ТСЖ.
Комитет по собственности Государственной думы РФ

Предполагаемые последствия отсутствия системы регулирования.
Неурегулированность отношений в сфере управления недвижимостью может привести к:
1. лишению граждан жилья, вследствие увеличения количества аварийного и ветхого жилья, увеличения числа аварийных ситуаций (трещины в стенах дома, взрывы бытового газа и т.п.); по экспертным оценкам в течение 2-3 лет, в случае нерегулирования, от 2% до 10% жителей могут остаться «без крыши над головой» в силу прихода жилья в состояние непригодное для проживания.
2. возникновению необоснованных долгов ТСЖ и собственников жилья перед УК и как следствие выселению граждан из квартир;
3. накопления критической суммы долга со стороны УК и ТСЖ перед энергоснабжающими компаниями, что приведет: а) к ограничению подачи энергоресурсов; б) недоремонту сетевого хозяйства, авариям на сетях с последующей невозможностью поставки воды и тепла в дома.
Комитет по собственности Государственной думы РФ

Предполагаемые последствия отсутствия системы регулирования.
В итоге может произойти потеря доверия общественности к институту власти, который несколько десятков лет был ответственен за ЖКХ, но самоустранился в во время проведения реформы, и, в дополнение к проблемам обманутых дольщиков и вкладчиков добавится проблема «Обманутых собственников», значительно превышающая по масштабу ущерба предыдущие.
Комитет по собственности Государственной думы РФ

Предложение
Эффективный выход из сложившейся ситуации - запуск нового Партийного проекта Партии «Единая Россия», направленного на построение системы действенной защиты прав собственников жилья, через создание ассоциаций ТСЖ и придания им специальных возможностей с одной стороны, и повышение ответственности УК путем создания саморегулируемых организаций управляющих компаний, с другой стороны, при оптимизации государственных форм нормирования, стандартизации, контроля и надзора.
Комитет по собственности Государственной думы РФ

Миссия партийного проекта
Создание условий, позволяющих собственникам жилья в регулируемых отношениях с управляющими компаниями (УК) формировать благоприятную, комфортную и безопасную среду проживания.
Создание системы защиты прав собственников жилья через создание специальных ассоциаций товариществ собственников жилья (ТСЖ), с одной стороны, и повышение ответственности УК путем создания саморегулируемых организаций УК (СРО УК), с другой стороны.
Создание условий оптимизации, нормирования и стандартизации отношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Комитет по собственности Государственной думы РФ

Цели партийного проекта
Создание в 10-15 пилотных регионах эффективной модели управления многоквартирными домами и последующее распространение этой модели на другие публичные объекты недвижимости в РФ.
Обеспечение органов государственной власти и местного самоуправления эффективными инструментами контроля и надзора за системой управления недвижимостью.
Обобщение и распространение наилучшей практики защиты прав граждан в сфере управления многоквартирными домами.
Задачи партийного проекта
Создание условий появления и практическая помощь саморегулируемым организациям УК и специальным ассоциациям ТСЖ.
Методическая помощь в составлении всех регламентирующих документов, регулирующих отношения между специальными ассоциациями ТСЖ, СРО УК и органами государственной власти РФ, регионов и органами местного самоуправления.
Комитет по собственности Государственной думы РФ

Программа реализации
Процесс первый.
Начало: июнь-сентябрь 2009 год.
Примерное окончание: 2012 год.
Информационное сопровождение проекта:
Сайт ВПП «Единая Россия»;
Сайт СРО.ру;
Специальный вкладыш к газете «Экономика и жизнь» - «Саморегулирование в России»;
Региональные и местные СМИ.
1. Выбор пилотных регионов для реализации проектов (10-15).
2. Проведение презентаций во всех подгруппах фракции «Единая Россия» в Государственной Думе РФ.
3. Регулярное проведение семинаров-совещаний и круглых столов в регионах с привлечением межрегиональных координационных советов партии, ЦСКП и «Клуб 4 ноября».
Комитет по собственности Государственной думы РФ

Программа реализации
Процесс второй.
Начало: сентябрь-октябрь 2009 год.
Окончание: 2012 год.
1. Создание некоммерческих партнерств (далее – НП) УК.
2. Создание специальных ассоциаций ТСЖ.
3. Содействие в регистрации НП УК в качестве СРО УК.
4. Методическая помощь.
Сентябрь-декабрь 2009 года – 5-10 СРО УК и 5-10 специальных ассоциаций ТСЖ в пилотных регионах
2010 год – 10-15 СРО УК и 10-15 специальных ассоциаций ТСЖ в пилотных регионах.
2011-2012 годы – 20-25 СРО УК и 20-25 специальных ассоциаций ТСЖ в остальных регионах РФ.
Комитет по собственности Государственной думы РФ

Минимальное нормативное обеспечение проекта:
Для СРО УК:
Примерный устав;
Примерные положения о Наблюдательном совете, Контрольном и Дисциплинарном органах;
Примерные Стандарты деятельности УК;
Типовой Дисциплинарный кодекс УК.
Для специальных ассоциаций ТСЖ:
Законопроект-дополнение в Жилищный кодекс РФ, описывающие специальные требования и права ассоциаций ТСЖ выступать в суде без доверенности в защиту интересов своих членов;
Примерные уставы и положение об органах;
Примерный Договор на управление многоквартирными домами.
Возможно потребуется в 2011-2012 годах внесение Федерального закона об управлении недвижимостью для закрепления сложившейся практики и, возможно, введение института обязательного членства УК многоквартирными домами и публичными объектами недвижимости в СРО УК.
Комитет по собственности Государственной думы РФ

Регулирование (предложение)
Примерная схема формирования и взаимодействия между ТСЖ и УК
Комитет по собственности Государственной думы РФ
Национальное объединение
саморегулируемых организаций (НОСО) УК
Национальная ассоциация Товариществ
собственников жилья
Уполномоченный орган власти (регулятор)
СРО
СРО
СРО
УК
УК
УК
УК
УК
УК
УК
УК
УК
Ассоциация
ТСЖ
Ассоциация
ТСЖ
Ассоциация
ТСЖ
ТСЖ
ТСЖ
ТСЖ
ТСЖ
ТСЖ
ТСЖ
ТСЖ
ТСЖ
ТСЖ
3
2
1
- уровни взаимодействия