Законодательство Республики Беларусь о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

Статья 2 ЗоГР: отношения, связанные с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в Республике Беларусь, регулируются:
Гражданским кодексом Республики Беларусь;
Кодексом Республики Беларусь о земле;
Законом Республики Беларусь от 22.07.2002
"О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»
иными актами законодательства Республики Беларусь

Государственная регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним – административная процедура
Физические лица:
Указ Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 №200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» глава 22
Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 N 63 «Об определении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан»

Юридические лица
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156 "Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», глава 17;
Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 19.06.2012 N 20 "Об установлении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»

основные данные объекта недвижимого имущества (ст. 1 ЗоГР)
- кадастровый номер, назначение, описание границ, местонахождение, площадь земельного участка;
инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места,
а также другие характеристики объектов недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь

Статья 3 ЗоГР
виды объектов недвижимого имущества:
1. земельные участки;
2. капитальные строения (здания, сооружения);
2-1. незавершенные законсервированные капитальные строения; (02.05.2008)
1.3. изолированные помещения, в том числе жилые;
1.3-1. машино-места; (03.06.2011)
1.4. предприятия как имущественные комплексы;
1.5. другие виды недвижимого имущества в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Статья 1 Кодекса РБ о земле
земельный участок - часть земной поверхности, имеющая *границу и *целевое назначение и рассматриваемая в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями)
НО! земля (земли) - земная поверхность, включая почвы, рассматриваемая как компонент природной среды, средство производства в сельском и лесном хозяйстве, пространственная материальная основа хозяйственной и иной деятельности

*граница земельного участка - условная линия на поверхности земли и проходящая по этой линии условная вертикальная плоскость, отделяющие земельный участок от других земель, земельных участков
*целевое назначение земельного участка - установленные решением об изъятии и предоставлении земельного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей

капитальное строение (здание, сооружение) - любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

незавершенное законсервированное капитальное строение - законсервированный объект строительства, создание которого в качестве капитального строения разрешено в соответствии с законодательством Республики Беларусь, но не завершено, имеющий прочную связь с землей, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

изолированное помещение - внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками,
имеющая самостоятельный вход:
из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо
с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или
через другие помещения, территорию путем установления сервитута,
назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним

машино-место - место стоянки, предназначенное для размещения транспортного средства и являющееся частью капитального строения (здания, сооружения, в том числе автомобильной стоянки), принадлежащее юридическому или физическому лицу и зарегистрированное как объект недвижимого имущества в соответствии с правилами, установленными законодательством Республики Беларусь о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для нежилых изолированных помещений

Объекты государственной регистрации (Статья 4 ЗоГР)
Объектами государственной регистрации являются:
* В отношении недвижимого имущества
- создание,
- изменение,
- прекращение существования недвижимого имущества;
* В отношении прав на недвижимое имущество
- возникновение,
- переход,
- прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах,
- ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с настоящим Законом и иными законодательными актами Республики Беларусь
!!!! Исключение: доли в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения
* сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации

Государственная регистрация недвижимого имущества - юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества (статья 7 ЗоГР)
Основаниями для государственной регистрации создания недвижимого имущества являются (статья 44 ЗоГР):
выделение вновь образованного земельного участка;
строительство и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места;
строительство и консервация незавершенного капитального строения;
разрешение в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места, строительство которых было осуществлено самовольно;
раздел недвижимого имущества;
слияние недвижимого имущества;
вычленение изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения);
иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

Вновь образованное недвижимое имущество - *земельный участок, выделенный из земель, не зарегистрированных в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
*вновь построенное капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение, машино-место

Документами, подтверждающими создание вновь образованного земельного участка, являются:
землеустроительное дело;
документ, определяющий целевое использование земельного участка в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

Документами, подтверждающими создание вновь построенного капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места, являются
решение (приказ, постановление, распоряжение) лица (органа), назначившего приемочную комиссию, об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию;
решение местного исполнительного и распорядительного органа, определяющее назначение капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места, либо решение других органов, имеющих в соответствии с законодательством Республики Беларусь полномочия определять назначение капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места;
технический паспорт на капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение, машино-место.
! Вышеуказанные документы, за исключением технического паспорта, не требуются при государственной регистрации создания садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, находящихся у членов садоводческого товарищества для этих целей.

Основаниями для государственной регистрации изменения недвижимого имущества являются (статья 45 ЗоГР):
изменение границ земельного участка;
строительство и ввод в эксплуатацию надстройки, пристройки капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места;
перестройка и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места;
разрешение в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации изменения капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения, машино-места, надстройка, пристройка, перестройка которых были осуществлены самовольно;
гибель или уничтожение части капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места;
изменение назначения недвижимого имущества;
завершение строительства незавершенного законсервированного капитального строения и ввод в эксплуатацию ранее законсервированного объекта;
иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

Основаниями для государственной регистрации прекращения существования недвижимого имущества являются (статья 46 ЗоГР):
принятие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственным органом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, решения, предусматривающего прекращение существования земельного участка;
гибель или уничтожение (снос) капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места;
раздел недвижимого имущества;
слияние недвижимого имущества;
иные основания, предусмотренные законодательством Республики Беларусь.

Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество (статья 8 ЗоГР)
Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.
Право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения и удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права на недвижимое имущество может быть признана недействительной только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующих прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество:
2.1. пожизненного наследуемого владения земельным участком;
2.2. постоянного пользования земельным участком;
2.3. временного пользования земельным участком, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь;
2.4. оперативного управления;
2.5. хозяйственного ведения;
2.6. доверительного управления;
2.7. аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Беларусь;
2.10. сервитута;
2.11. ипотеки;
2.11-1. ренты;
2.11-2. залога зарегистрированного права аренды недвижимого имущества;
2.11-3. залога зарегистрированной доли в праве собственности на недвижимое имущество;
2.12. ареста;
2.13. ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества в связи с присвоением ему статуса историко-культурной ценности;
2.14. исключен;
2.15. ограничения (обременения), устанавливаемого в отношении недвижимого имущества при приватизации государственного имущества;
2.15-1. ограничения (обременения) прав в использовании земельных участков;
2.16. иных ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, возникающих в силу законодательных актов Республики Беларусь или установленных уполномоченными государственными органами в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь.

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки
Государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ЗоГР, в том числе договоры:
1. отчуждения недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.);
2. об ипотеке, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь;
3. доверительного управления недвижимым имуществом;
4. аренды, субаренды, безвозмездного пользования недвижимым имуществом, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Беларусь;
5-2. залога зарегистрированного права аренды недвижимого имущества;
5-3. залога зарегистрированной доли в праве собственности на недвижимое имущество;
5-4. вычленения изолированного помещения, машино-места из капитального строения (здания, сооружения);
6. раздела недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на два или более объекта недвижимого имущества;
7. слияния двух или более объектов недвижимого имущества в один объект недвижимого имущества с образованием общей собственности;
8. об установлении или изменении долей в праве собственности на недвижимое имущество;
9. об изменении или расторжении зарегистрированных договоров с недвижимым имуществом.
Государственной регистрации подлежат также иные сделки с недвижимым имуществом в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.

система государственных организаций в области государственной регистрации:
специально уполномоченный орган государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации, подчиненный Правительству Республики Беларусь (Государственный комитет по государственному имуществу);
республиканская организация по государственной регистрации (ГУП Национальное кадастровое агентство)
территориальные организации по государственной регистрации (6 областных и Минское городское агентство, филиалы, бюро)

Субъекты государственной регистрации
(Статья 5 ЗоГР)
Субъектами государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним являются:
республиканская организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним,
территориальные организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним
регистраторы,
собственники недвижимого имущества и обладатели иных прав в отношении недвижимого имущества (правообладатели),
лица, претендующие на приобретение прав в отношении недвижимого имущества (кандидаты в правообладатели).

Правообладателями и кандидатами в правообладатели могут быть:
Республика Беларусь и ее административно-территориальные единицы;
юридические лица Республики Беларусь, иностранные и международные юридические лица;
индивидуальные предприниматели;
граждане Республики Беларусь, иностранные граждане, лица без гражданства;
иностранные государства.

. Регистраторы - работники соответствующих республиканской и территориальных организаций по государственной регистрации, которые обладают исключительным правом (ст 16 ЗоГР):
1. принимать в установленном порядке документы, представленные для осуществления государственной регистрации;
2. совершать регистрационные действия:
осуществлять государственную регистрацию создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества;
осуществлять государственную регистрацию возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
осуществлять государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом;
3. присваивать кадастровый, инвентарный номер объекту недвижимого имущества;
4. вносить записи в регистрационную книгу;
5. вносить документы в регистрационные дела, записи в опись заявлений и документов, содержащихся в регистрационном деле;
6. вносить информацию в журнал регистрации заявлений.

Регистратором может быть назначен гражданин Республики Беларусь, прошедший аттестацию на регистратора. Регистратор должен иметь высшее юридическое образование, или высшее образование по специальности "Земельный кадастр", или высшее образование и опыт осуществления регистрационных действий не менее трех лет на день официального опубликования настоящего Закона.
Специально уполномоченный орган государственного управления вправе устанавливать дополнительные требования к назначению регистратора.
Регистратор обязан перед назначением и не менее чем один раз в пять лет проходить аттестацию.
Регистратор республиканской организации по государственной регистрации назначается на должность и освобождается от занимаемой должности руководителем республиканской организации по государственной регистрации. Регистратор территориальной организации по государственной регистрации назначается и освобождается от занимаемой должности руководителем соответствующей территориальной организации по государственной регистрации.

Статья 17 ЗоГР
Независимость регистратора
В своей деятельности регистратор подчиняется только требованиям законодательства Республики Беларусь.
Регистратор не вправе совершать регистрационные действия:
1. результаты которых представляют для него имущественный или иной личный интерес;
2. на свое имя и от своего имени, на имя и от имени своего супруга (супруги), его и своих родственников (родителей, детей, внуков, деда, бабки, родных братьев и сестер).
3. Регистратор не имеет права:
3.1. заниматься предпринимательской деятельностью лично или через посредников, а также быть поверенным у третьих лиц по вопросам, связанным с государственной регистрацией недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
3.2. принимать вознаграждения, пользоваться услугами и льготами в личных целях за оказание гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам любого содействия с использованием своего служебного положения;
3.3. самостоятельно или через посредника принимать участие в управлении юридическими лицами, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь

Порядок совершения регистрационных действий (ст 31 ЗоГР)
Регистрационные действия совершаются в следующем порядке:
1. прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации;
2. принятие решения о совершении регистрационных действий;
3. совершение регистрационных действий;
4. удостоверение произведенной государственной регистрации.

При совершении регистрационных действий регистратор имеет право:
1. запрашивать из государственных органов, иных государственных организаций сведения и документы, необходимые для совершения регистрационных действий;
2. изготавливать копии документов и выписок из них, свидетельствовать их верность;
3. давать разъяснения и консультации по вопросам совершения регистрационных действий;
4. назначать техническую инвентаризацию и проверку характеристик недвижимого имущества в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления;
5. назначать экспертизу подлинности документов, представленных для осуществления государственной регистрации, в случаях и порядке, установленных специально уполномоченным органом государственного управления;
6. приостанавливать совершение регистрационных действий в случаях, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 35 ЗоГР;
7. отказать в совершении регистрационных действий в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 ЗоГР.

Общие требования к документам, представленным для осуществления государственной регистрации (ст 32 ЗоГР)
Документы, представленные для осуществления государственной регистрации, должны включать:
1. заявление о государственной регистрации;
2. документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий, а также документы, подтверждающие полномочия представителей и должностных лиц, и (или) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших документ, выражающий содержание сделки, на его подписание, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента Республики Беларусь и Совета Министров Республики Беларусь;
3. документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента Республики Беларусь и Совета Министров Республики Беларусь;
4. документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации;
5. документы, подтверждающие уплату государственной пошлины в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Документы, представленные для осуществления государственной регистрации, не должны иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов, неоговоренных исправлений, не должны быть выполнены карандашом или с нарушением правил делопроизводства, а также не должны иметь серьезных повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание.
Документы, составленные за пределами Республики Беларусь в соответствии с законодательством иностранного государства, должны быть легализованы, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь.

Регистратор отказывает в приеме документов, представленных для совершения регистрационного действия, в случаях, если (ст 34 ЗоГР):
5.1. эти документы не соответствуют требованиям законодательства Республики Беларусь;
5.2. эти документы поданы ненадлежащим лицом или способом;
5.3. заявление о государственной регистрации подписано ненадлежащим лицом;
5.4. регистрационное действие подлежит совершению в другой организации по государственной регистрации или другим регистратором;
5.5. представлены не все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации;
5.6. представлены документы, содержащие недостоверные сведения либо сведения, не соответствующие данным документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, за исключением случая, когда расхождение вызвано технической ошибкой;
5.7. содержание документов, представленных для осуществления государственной регистрации, не согласуется между собой;
5.8. указанные в заявлении о государственной регистрации имущество, право, ограничение (обременение) права, сделка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь.

Регистратор отказывает в совершении регистрационного действия в случаях, если (статья 36 ЗоГР):
1.1. обнаружены основания для отказа в приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации;
1.2. обнаружено несоответствие результатов проверки характеристик недвижимого имущества данным, содержащимся в документах, представленных для осуществления государственной регистрации, за исключением государственной регистрации возникновения, перехода прав на недвижимое имущество в порядке наследования либо на реконструируемое недвижимое имущество, осуществляемой на основании данных документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;
1.3. при государственной регистрации нарушаются законные права других лиц;
1.4. при государственной регистрации нарушаются требования законодательных актов Республики Беларусь;
1.5. имеется запись о регистрации ареста или ограничения распоряжения недвижимым имуществом, сделка или права в отношении которого заявлены к государственной регистрации, кроме случаев, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь;
1.6. одновременно представлены от разных заявителей два или более заявления о государственной регистрации одного и того же недвижимого имущества, одних и тех же сделок, прав, ограничений (обременений) прав, одновременная государственная регистрация которых невозможна. Данное основание для отказа в совершении регистрационного действия может быть применено только в случае, если в отношении двух или более заявителей не имеется иных оснований для отказа в совершении регистрационного действия