Земельное право

Тема №1
Понятие, предмет, метод, система и принципы земельного права

Зачем нужна самостоятельная отрасль права?
Территориальный базис любой экономической деятельности
Средство производства в сельско хозяйстве
Природный объект и природный ресурс
Объект недвижимого имущества

Зачем нужна самостоятельная отрасль права?
Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде
ЗК РФ, ст.1

Зачем нужна самостоятельная отрасль права?
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:
- установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
- резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
ЗК РФ, ст. 28

Предмет земельного права
Отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними

Земельные правоотношения
Общественные отношения между органами государственной власти и органами местного самоуправления, предприятиями, организациями, учреждениями и гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землей, находящиеся в сфере действия преимущественно земельно-правовых и отчасти гражданско-правовых норм в тех случаях, когда эти отношения не урегулированы нормами земельного права.

Земельные правоотношения
Ряд авторов подразделяет отношения, регулируемые земельным правом, на три группы:
1. Отношения по предоставлению земельных участков.
2. Отношения по использованию земельных участков, в свою очередь, подразделяются на отношения по использованию земельных участков в качестве средства производства и отношения по использованию участков для строительства.
3. Отношения по охране земель - предполагают защиту земельных участков от двух видов негативного воздействия: антропогенного и природного.

Метод земельного права
В правовом регулировании присутствуют как императивный метод установления обязанностей и запретов, так и диспозитивный метод рекомендаций, санкционирования, делегирования субъектам земельных правоотношений определенных прав.

Метод земельного права
Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
ЗК РФ, ст. 22

Метод земельного права
Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту

Система земельного права
К правовым институтам Общей части земельного права отнесены такие правовые институты, как:
- вещные права на землю;
- оборот земельных участков;
- государственное управление земельными ресурсами;
- правовая охрана земель;
- ответственность за земельные правонарушения.

Система земельного права
К Особенной части относятся такие правовые институты, как:
- правовой режим земель сельскохозяйственного назначения;
- правовой режим земель населенных пунктов;
- правовой режим земель промышленности и иного специального назначения;
- правовой режим земель лесного фонда;
- правовой режим земель водного фонда;
- правовой режим земель особо охраняемых природных территорий;
- правовой режим земель запаса.

Соотношение земельного и гражданского права
Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
ЗК РФ, ст. 22, ч. 5

Соотношение земельного и гражданского права
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
ЗК РФ, ст. 22, ч. 9

Соотношение земельного и гражданского права
Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 62

Соотношение земельного и гражданского права
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ
от 28.01.2005 N 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»

Соотношение земельного и гражданского права
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
ЗК РФ, ст. 3

Принципы земельного права
Под принципами земельного права понимаются основополагающие начала, на которых базируется правовое регулирование земельных отношений. Системность принципов отражает систему земельного права. В силу этого принципы земельного права можно классифицировать как общеправовые (конституционные), принципы Общей части земельного права и принципы его Особенной части.

Принципы земельного права
Общеправовые (конституционные).
Принципы Общей части земельного права.
Принципы Особенной части земельного оправа.

Принципы земельного права
Признание, соблюдение и защита прав граждан, включая права на землю, как обязанность государства.
Платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий

Принципы земельного права
1. Принципы, закрепленные в Земельном кодексе Российской Федерации (дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы).
2 Принципы, закрепленные в иных актах земельного законодательства (установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица).

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов
Все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами
ЗК РФ, ст. 1 ч. 1 п. 5

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов
- Одинаковые субъективные права
- Одинаковые правила совершения сделок
- Последовательность в вопросе о том, что является «главной вещью», а что- «принадлежностью»

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу
Статья 35 ч. 4 ЗК РФ
Вывод: «главной вещью» является земельный участок

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка
Статья 35 ч. 4 ЗК РФ
Вывод: «главной вещью» является здание, строение, сооружение?

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.
Статья 36 ч. 1 ЗК РФ
Вывод: «главной вещью» является здание, строение, сооружение?

Легальное определение
недвижимого имущества
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства
Статья 130 ГК РФ

Критерии, содержавшиеся в легальном определении недвижимого имущества
Связь с землей (монументальность, наличие фундамента, массивность, прочность и т.д.)
Невозможность пространственного перемещения объекта без ущерба его назначению

Критерии, содержавшиеся в легальном определении недвижимого имущества

Критерии, содержавшиеся в легальном определении недвижимого имущества

Критерии, содержавшиеся в легальном определении недвижимого имущества
Если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64
"О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"

Критерии, содержавшиеся в легальном определении недвижимого имущества
Таким образом, значение физических свойств вещи для ее признания недвижимым имуществом не абсолютно: признание объекта недвижимым имеет значение для оборота

Критерии, содержавшиеся в легальном определении недвижимого имущества
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет
Статья 222 ГК РФ

Критерии, содержавшиеся в легальном определении недвижимого имущества
Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек не допускается.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73
"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

Критерии, содержавшиеся в легальном определении недвижимого имущества
Учитывая, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

Критерии недвижимого имущества, сформулированные судебной практикой
Гидротехнические сооружения не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 Гражданского кодекса должны следовать судьбе этого земельного участка.
Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012
N 4777/08 по делу N А56-31923/2006
(дело Верево)

Критерии недвижимого имущества, сформулированные судебной практикой
Истец, требующий признания за ним права собственности на сооружения, не обладает правом собственности на земельный участок, вследствие чего не может претендовать и на вспомогательные объекты.
Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012
N 4777/08 по делу N А56-31923/2006
(дело Верево)

Критерии недвижимого имущества, сформулированные судебной практикой
Выводы:
- Право собственности на вспомогательное сооружение не может возникнуть ни у кого, кроме собственника земельного участка.
- Вспомогательные сооружения не являются объектами недвижимого имущества в контексте статьи 130 ГК РФ
Новый критерий (признак) недвижимого имущества: наличие самостоятельного (отдельно от земельного участка) назначения объекта

Критерии недвижимого имущества, сформулированные судебной практикой
Такие сооружения, как мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены
Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12 по делу N А32-29673/2011
(дело Радзиевского)

Критерии недвижимого имущества, сформулированные судебной практикой
В связи с тем, что упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право - право собственности. Применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации их юридическая судьба и принадлежность определяются по принадлежности соответствующего земельного участка.
Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12 по делу N А32-29673/2011

Критерии недвижимого имущества,
сформулированные судебной практикой
Сам по себе факт государственной регистрации прав на такие объекты за третьими лицами ущемляет интересы собственника земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах
Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12 по делу N А32-29673/2011

Градостроительное законодательство,
законодательство о регистрации прав
Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого не требуется выдачи разрешения на строительство, являются:
- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ
"О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 25.3

Градостроительное законодательство,
законодательство о регистрации прав
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования
Градостроительный кодекс
Российской Федерации
Ст. 51 ч. 17 п. 3

Критерии недвижимого имущества,
сформулированные судебной практикой
Право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.
Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012

Критерии недвижимого имущества,
сформулированные судебной практикой
По мнению судов, ограждение является объектом капитального строительства вспомогательного назначения, что предполагает его отнесение к категории недвижимого имущества. Однако термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества", имеющую иную отраслевую принадлежность, объем и содержание.
Постановление Президиума ВАС РФ
от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012

Критерии недвижимого имущества,
сформулированные судебной практикой
Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами Гражданского кодекса.
Постановление Президиума ВАС РФ
от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012

Критерии недвижимого имущества,
сформулированные судебной практикой
Вывод:
Сформулирован дополнительный критерий недвижимости - способность выступать в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта гражданских прав

Возможные последствия для правоприменения
Ограничение сферы действия норм статей 35, 36 Земельного кодекса РФ, статьи 273 Гражданского кодекса РФ:
Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения права на приобретение в собственность участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса.
Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21-6529/2010

Недостатки позиции
Гражданский оборот (в широком смысле) вспомогательных объектов фактически осуществляется - передача в аренду ограждения для размещения рекламных конструкций и т.д.
Гражданский оборот (в широком смысле) вещей, являющихся принадлежностью главной вещи, также разрешен действующим законодательством - статья 135 Гражданского кодекса РФ.

Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник для бакалавров. М.: Юрайт-Издат, 2013.
Ерофеев Б.В. Земельное право: Учебник для вузов. М.: Юрайт, 2012.
Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. М.: Норма, 2012.
Крассов О.И. Земельное право: Учебник. М.: Норма: ИНФРА-М, 2012.
Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э., Нахратов В.В., Литвинов Д.В. Земельное право: учебник. М.: Частное право. 2010.

Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. 2001. № 1.
Волков Г.А. Принципы земельного права России. М., 2005.
Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право», «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки // Журнал российского права. 2002. № 9.

Новиков К.А.
Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. № 5
Кузнецов М.
Связь земли и здания- ключевой признак недвижимости // Хозяйство и право. 2013. № 11.
Тараданов Р.А.
К вопросу о допустимости придания вспомогательным зданиям, строениям, сооружениям статуса недвижимого имущества // Вестник ВАС РФ. 2014 г. № 6.

Суханов Е.А.
О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории //
Суханов Е.А. Проблемы реформирования Гражданского кодекса России: избр. труды 2008-2012 гг. М., 2013

1. Постановление Президиума ВАС РФ от 17.01.2012 N 4777/08 по делу N А56-31923/2006
2. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12 по делу N А32-29673/2011
3. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012