:Particularitatile evaluarii economice a terenurilor agricole

Целю дипломной работы, является необходимость исследования методологических аспектов, процесса экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения.
1)Структура процесса экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения
2)Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяйственных угодий, являются
3)Методы оценки земли.
4) Идентификация и описание объекта оценки
5)Анализ рынка земель сельскохозяйственного значения
6)Применение метода сравнительных продаж
7)Применение доходного метода
8(Согласование результатов оценки

Объектом работы послужили сельскохозяйственные земли из села Паустова, Окницкого района.
Паустова (рум. Paustova) — село в Окницком районе Молдавии. Наряду с селом Липник входит в состав коммуны Липник Первое документальное упоминание 1437 год. Село Паустова является одним из старейших сел Окницкого района.
28 января 1978 года село Паустово было объединено с селом Липник.
Село расположено на высоте 247 метров над уровнем моря
По данным переписи населения 2004 года, в селе Паустова проживает 951 человек (449 мужчин, 502 женщины).

Распределение земельного фонда в селе Паустова, представлено в таблице .

- Доля земель в зависимости от категории назначения в селе Паустова.

Доля земель сельскохозяйственного назначения в соответствие с методом использования в селе Паустова

Структура процесса экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения
Оценка недвижимости - это упорядоченный процесс, который предусматривает определение задачи, сбор информации и ее анализ в целях получения обоснованной оценки стоимости. Процесс оценки основывается на научном методе и применим к решению широкого круга оценочных задач. Процесс оценки может быть разделен на пять этапов.

Основными факторами, влияющими на стоимость сельскохозяйственных угодий, являются:
1) природно-климатические условия,
2) использование земли.
3) структура посевных площадей - виды сельскохозяйственных угодий (пашня, сенокос, пастбище и т.д.) и производимых товарных культур (зерно, лен, масличные культуры, овощные культуры и т.д.);
4) плодородие, характеристики качества почв и рельефа, влияющие на урожайность сельскохозяйственных культур.
5) урожайность товарных культур,
6) местоположение рынков сбыта сельскохозяйственной продукции
7) плотность, занятость населения, различные социально - демографические особенности;

Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов. Методы затратного подхода могут применяться в случае необходимости определения стоимости воспроизводства восстановления.
Методы затратного подхода также могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники.
Если оцениваются застроенные земельные участки с расположенными на них постройками разного назначения (например, товарные молочные фермы, жилые дома, силосные башни, сараи и т.д.) применяются методы всех трех подходов – затратного, сравнительного и доходного

Идентификация и описание объекта оценки
Основные характеристики оцениваемого участка

Анализ рынка земель сельскохозяйственного значения
Рисунок представляет динамику цен за 1 га на период 2014 - 2016 года, но нельзя утверждать правильность средних цен из-за низкого количества сделок. Анализируя ситуацию в целом, можно с уверенностью сказать, что рынок сельскохозяйственных земель остается на низком уровне развития.

Применение метода сравнительных продаж
Характеристика аналогичных объектов
Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения, определенная методом сравнительного анализа продаж составила 87500.45 леев или 4299евро (1 евро = 20.3537 лей, НБМ 01.12.2017).

Применение доходного метода
Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков
Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения, определенная доходном методом составила 62998 леев или 2876 евро (1 евро = 20.37лей, НБМ 03 12.2017).

Согласование результатов оценки
В отчете об оценке окончательная стоимость может быть представлена либо конкретной величиной, либо интервалом стоимостей.
В результате применения двух методов оценки при определении стоимости объекта недвижимости, были получены следующие величины стоимости:
Метод сравнительного анализа продаж является наиболее приемлемым, поэтому ему можно присвоить удельный вес 0,70, а доходному - 0,30.
Вывод: рыночная стоимость оцениваемого объекта, расположенного в селе Паустова, по итогам расчета составила 75249.2 5или 3698 евро, с учетом курса валют на дату оценки (1 евро = 20.35 лей, НБМ 03.12.2017).

. Анализируя ситуацию в целом, можно с уверенностью сказать, что рынок сельскохозяйственных земель остается на низком уровне развития.
. Особенностью, является отсутствие единой базы данных о текущих ценах по сделкам. Основная проблема заключается в том, что у каждой компании есть собственные базы данных о сделках.
Создание базы данных о текущих ценах сделках на государственном уровне, по договорам купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения, будет огромный плюсом в целях развития рынка земли. Но всегда есть огромная разница между ценами, указанными в договоре и реальных цен. Эта разница объясняется тем, что оплата нотариуса и кадастровых работ, вытекают из суммы, указанной в договоре.
Для того, чтобы улучшить качество оценки, нужно создать базу данных на районном уровне по текущим операциям и постоянного обновлять. Открытый доступ к информации из базы данных для различных потребителей должны регулироваться соответствующими нормативными актами.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ