Инвестиционный Проект Строительство малого города - спутника города Калуга с использованием современных технологий и возможност

ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
2
Цель –
реализация Инвестиционного Проекта по строительству на земельном участке площадью 304 Га (Козловский сельсовет Перемышльский район Калужской области) малого города-спутника города Калуга на 20 000 жителей;
комплексное обеспечение жильем и сооружениями социальной инфраструктуры (детские сады, школы, спортивно-развлекательные и медицинские центры и т.п.) работников предприятий, размещенных в Индустриальных Парках и Технопарке города Калуга с использованием современных технологических возможностей предприятий Калужской области.

ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
3
Задачи Проекта –
Создание консорциума специализированных производственных, проектных, строительных, инвестиционно-финансовых организаций и учреждений для совместной реализации Проекта комплексной застройки жилого микрорайона (малого города-спутника Калуги) на основе использования современных технологий серийного строительства и высокотехнологичных конструкций и материалов, производимых предприятиями Калужской области (построенными при участие мировых лидеров по производству строительных материалов);
Отработка типовых проектов и строительство серийных зданий и сооружений жилищно-гражданского назначения (3-х, 5-ти, многоэтажные здания, индивидуальные жилые дома, большепролетные здания различного назначения) с использованием металлических каркасов и конструкций компании «Руукки», а также материалов Бельгийской компании «Энтернит Калуга» и других участников Проекта;
Оптимизация себестоимости, повышение качества и срока службы зданий и сооружений за счет разработки типовых проектов и серийного заводского изготовления полнокомплектных зданий и сооружений, применения современных материалов производимых или производство которых планируется в Калужской области.

ПРЕД-КОНЦЕПЦИЯ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ
В ЦЕЛЯХ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Калужская область, Перемышльский район, Козловский сельсовет
Местоположение: Калужская область, Перемышльский район, Козловский сельсовет
Земельный участок:
• площадь 304 га (селитебная территория по акту выбора земельного участка)
• категория – «земли населенных пунктов»
4
Философия Проекта: природа, человек и его жилище – это комфортное и дополняющее друг друга существование.
Проект: строительство малого города–спутника Калуги, с условным наименованием «Елизаветинск».

ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ КОНЦЕПЦИИ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИИ
5
Цель - устойчивое развитие территорий населенных мест – Елизаветинка и Большие Сушки, создание условий для комплексного размещения на данной территории жилья и объектов социальной инфраструктуры для работников предприятий Индустриальных Парков. Обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов.
Задачи - градостроительная деятельность в составе саморегулируемых организаций. Деятельность по развитию территории города Елизаветинск, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования и капитального строительства

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ПРЕД-КОНЦЕПЦИЯ
Предпосылки
6
Реализация крупнейших в России инвестиционных проектов Калужской области – создание Индустриальных Парков и размещение значительного количества крупных производственных компаний.
В Калуге построены и строятся крупные автозаводы и другие предприятия на правом берегу Оки. Высококвалифицированные специалисты этих предприятий имеют высокие заработки. Руководители этих предприятий заинтересованы в привлечении и удержании таких специалистов на предприятии. Жилищное и социальное строительство отстало. Требуются новые подходы в реализации жилищной проблемы города.
Действующая Президентская программа «Доступное жилье», «КОТ» и другие.
Желание состоятельных граждан, а также увольняемых в запас генералов уйти от суеты и шума больших городов, жить в наиболее здоровых и живописных местах. Аналогичное желание у отработавших свое специалистов в районах крайнего севера.
Законодательно закрепленная возможность привлечения бюджетных средств разного уровня на строительство в рамках государственно-частного партнерства :
Госбюджет – инженерной инфраструктуры
Субъект федерации – коммунальная инфраструктура и автодороги
Город – детские дошкольные учреждения и школы

УЧАСТНИКИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА
7
Необходима реализация механизма государственно - частного партнёрства. В Калужской области есть ряд предприятий, готовых к участию в создании такого механизма:
ООО «Торговый Дом «СОЮЗ»» - собственник земельного Участка, специализируется в сфере девелопмента и инвестиционной деятельности;
ЗАО «Технолига» - инжиниринговая компания, официальный дилер ООО «Руукки-Рус», специализируется на проектировании и строительстве объектов промышленного и жилищно-гражданского назначения из лёгких металлоконструкций;
ООО «Руукки-Рус» - крупнейший в Европе производитель металлоконструкций и полнокомплектных зданий на их основе;
ООО «Этернит Калуга» - российское отделение Бельгийской компании «ETEX GROUP», ведущее в Калужской области строительство завода по производству фиброцементных фасадных и отделочных плит и материалов;
ООО «Диелнио» - инвестиционная компания, строящая в Медынском районе Калужской области завод по производству пеностекла (уникального и эффективного утеплителя).

Основные технико-экономические показатели
8
1. Общая площадь земель в границах городской черты 690 га
1.1. в том числе – жилая зона 202 га
из них – малоэтажная застройка 70 га
- среднеэтажная застройка 111 га
- территории школ 12 га
- территории ДДУ 4 га
- территории микрорайонного значения 5 га
1.2. Общественно-деловая зона 26 га
из них – общественного, делового, социального назн. 16 га
- спортивно-оздоровительного, развлекательного назн. 10 га
1.3. Производственная зона 10 га
1.4. Инженерная инфраструктура 13,5 га
1.5. Транспортная инфраструктура 76 га
1.6. Рекреационная зона 355 га
из них – отдыха и туризма 15 га
1.7. Зона специального назначения 7.5 га
2. Численность населения 20 000 человек
3. Жилищный фонд 500 000 кв. м
4.Школы 2 000 учащихся
5.ДДУ 1 000 детей
6.Обеспеченность населения закрытыми паркингами 6.000 машино-мест

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
9
Местоположение Участка
Рассматриваемый Участок площадью 304 га расположен к югу от Калуги – столицы субъекта РФ, ядра агломерации.
Транспортная доступность Участка от г. Калуга – 14 км.
К Участку ведет высококачественная автодорога Р-92. По этой дороге можно проехать в районный центр Перемышль. Далее – в Орел, Курск, Белгород, а также по ответвлению в Тулу.
Доступность для автомобильного транспорта к Участку может быть охарактеризована как отличная, что оказывает благоприятное влияние на Проект.
Железнодорожный и воздушный транспорт в радиусе 25 км отсутствует.
Западнее автодороги Р-92 на расстоянии 0,5-1 км протекает река Ока. Это позволяет создать там зону отдыха города с пляжем и водноспортивным центром.

10
Характеристика Участка
Участок находится в 2 км от автодороги Р-92, что обеспечивает обособленность проживания и благоприятную экологическую обстановку вследствие отсутствия шума и загрязнения воздуха выхлопными газами. Участок окружен со всех сторон лесом. Размер лесного массива примерно 20х20 км. Действует охотничье хозяйство.
На Участке 2 брошенных селения. На севере - Большие Сушки. Это селение расположено недалеко от истока р. Сушка. На юге – селение Елизаветинка, расположено на водоразделе рек Сушка и Желовь, притоков Оки, протекающей на расстоянии 0,5-1 км западнее автодороги Р-92. На р. Сушка устроены 2 пруда.
Селения соединены дорогой между собой, а также с автодорогой Р-92, бывшим пионерлагерем и селениями, относящимися к Козловскому сельсовету. Между землями сельсовета и лесхоза расположены земли фонда перераспределения, занятые зелеными насаждениями. Вдоль подъездной автодороги протянута ЛЭП 10 КВ.
Ранее эти земли входили в состав подсобного хозяйства Калужского лампового завода. В настоящее время Участок не обременен ограничениями, способными оказать влияние на возможности его использования в соответствии с целевым назначением.
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Уровень развития инфраструктуры
11
Уровень развития инфраструктуры
Новый город Елизаветинск, строительство которого намечено в рамках Проекта входит в систему расселения г. Калуги - комплексного экономического и культурного центра, транспортного узла. Калуга обладает всей необходимой инфраструктурой, как социально-направленной (больницы, службы быта, органы власти), так и торгово-развлекательной (торговые центры, киноконцертные залы, театры, музеи, стадионы и т. д.).
В южной части Калуги построены крупные автозаводы, строятся другие современные предприятия.
В пригородной зоне Калуги построено и строятся ряд населенных мест, составляющих Калужскую агломерацию. Это поселения различного типа: от средних промышленных городов типа Воротынска, до дачных поселков и садовых товариществ с сезонным проживанием.
Для функционирования города-спутника необходимо дальнейшее развитие инженерной и транспортной инфраструктур, а также строительство малых и средних промышленных предприятий.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ПРЕД-КОНЦЕПЦИЯ
Комплексное освоение территории (КОТ)
12
Привлечение бюджетных средств и частных инвестиций возможно только при всестороннем, комплексном подходе к Проекту. Поэтому, для реализации Проекта по строительству малоэтажного жилья в лесу, в 14 км от Калуги, на 304 га земли и для 20 тыс. населения не подходит концепция «коттеджного поселка». Требуется комплексное освоение территории.
Инженерная и коммунальная инфраструктура должна включать не только централизованное водоснабжение, канализование, очистку хозяйственно-бытовых и ливневых стоков. Необходимо предусмотреть такие головные сооружения, как городской водозабор, районную трансформаторную подстанцию, газовую распределительную станцию и городскую котельную.
Требуется полигон и переработка бытовых отходов, пожарное депо, городское кладбище.
Необходима подъездная автодорога, прокладка магистральных улиц городского и районного значения с учетом пропуска общественного транспорта, жилых и пешеходных улиц, велосипедных дорожек. Нужен автовокзал, АЗС и СТОА, автостоянки для личного транспорта.
Для детей требуются школы и сады-ясли. Для молодежи – свой центр, развлечения, СПА-центр. Для всех нужны медицинский, общественно-торговый, спортивный и др. центры. Надо разместить городскую администрацию, офисный центр и, разумеется, Храм.
Даже в окружении леса жителям нужны благоустроенные городской парк, бульвар, детский парк и сквер, другие места отдыха.

Выводы относительно ограничений и возможностей участка
Участок Проекта позволяет размещать на нем поселение с малоэтажной и среднеэтажной застройкой. Участок не обременен ограничениями, способными оказать влияние на возможности его использования в соответствии с целевым назначением.
Участок расположен в одном из наиболее перспективных для малоэтажного и среднеэтажного строительства районов Калужской области, который обладает удобной транспортной доступностью, благоприятной экологической обстановкой и развитой инфраструктурой.
Участок Проекта расположен обособленно от основных транспортных магистралей района. Окружение Участка характеризуется, в основном, положительными факторами – наличие лесного массива на Участке и и рек в непосредственной близости.
Участок обладает удобной транспортной доступностью и обеспечен выездом на дорогу Р-92.
Базовые селения Большие Сушки и Елизаветинка с брошенными домами, колодцами, дорогами и ЛЭП способствуют для размещения и работы изыскателей, градостроителей, архитекторов и строителей на начальном этапе реализации Проекта.
Все это выступает определяющим фактором при анализе возможностей строительства города-спутника.
Указанные выше факторы свидетельствуют о целесообразности использования Участка для строительства малого города-спутника Калуги.
13

Территориальное планирование и характеристики зон
14
Территориальное планирование и характеристики зон
Пред-концепцией определены следующие территориальные зоны:
- жилые
- общественно-деловая
- производственная
- инженерной инфраструктуры
- транспортной инфраструктуры
- рекреационные
- специальные
В жилой зоне выделены зоны застройки:
- малоэтажной жилой застройки – отдельно стоящие и сблокированные дома, а также таунхаусы 1-3 этажа.
среднеэтажной жилой застройки – 3-5 этажей
Структура жилых зон дискретна. Это вызвано желанием сохранить все лесные массивы и соответствует Акту выбора участка. На территории жилых зон определены участки школ (всего на 2000 учащихся) и детских дошкольных учреждений (на 900 детей). Площади и радиусы доступности этих учреждений соответствует действующим нормам и правилам.

Территориальное планирование и характеристики зон
15
В общественно-деловой зоне выделены подзоны:
- делового, общественного, коммерческого назначения – администрация, офисный центр, общественно-торговый центр
- социального и коммунально-бытового назначения – медицинский центр, управляющая копания, дом быта, гостиница, храм.
Эти объекты сосредоточены в центре города, на примыкании главных улиц.
- спортивно-оздоровительного и развлекательного назначения – водный, спортивный, молодежный, развлекательный и СПА центры. Эти объекты рассредоточены по территории города и приближены к рекреационным зонам.

16
Производственная зона вне Акта выбора земельного участка, но может быть в составе селитебной территории в связи с небольшой территорией, и при условии санитарно-защитной зоны (СЗЗ) располагаемых там предприятий не более 50 м.
В зоне инженерной инфраструктуры размещаются головные объекты: водозабор, очистные сооружения, трансформаторная подстанция, ГРС, котельная. Они отдалены от селитебной территории на расстояние, соответствующее их СЗЗ. Объекты размещены на землях фонда перераспределения и лесхоза. СЗЗ озеленена. Объекты сгруппированы по родственному признаку или рассредоточены по санитарным требованиям.
В зоне транспортной инфраструктуры размещаются подъездная автодорога, улицы, автовокзал, АЗС и СТОА, остановки общественного транспорта, автостоянки.
Объекты размещены на селитебной территории, а также частично на землях фонда перераспределения и лесхоза. Они отдалены от селитебной территории на расстояние, соответствующее их СЗЗ.
Территориальное планирование и характеристики зон

17
В рекреационной зоне расположены парки, скверы, бульвар, пешеходные улицы, а также база отдыха.
Объекты размещены на землях фонда перераспределения.
Парк в геометрическом центре города – занимает квартал 7 лесхоза.
Все зеленые объекты непрерывно и плавно перетекают друг в друга.
В зоне специального назначения расположены полигон и переработка бытовых отходов и кладбище.
Они отдалены от селитебной территории на расстояние, соответствующее их СЗЗ.
Пожарное депо размещено с радиусом охвата не превышающим 3 км.
Зоны сельскохозяйственного использования, военного и иного специального назначения на территории города не предусматриваются.
Территориальное планирование и характеристики зон

Концепция планировки
18
Концепция планировки
Городская черта
Предлагаемая городская черта охватывает все перечисленные территориальные зоны, включает отводимые участки земли и земли фонда перераспределения, и проходит по границе земель Калужского лесхоза, за исключением вышеоговоренных позиций. Площадь города – сумма всех территориальных зон составляет около 690 га.
Композиционным каркасом города являются две основные улицы. На примыкании этих улиц формируется городской центр. 1-я улица – бульвар переменной ширины: от 120 м с запада, на въезде в город и до 50 м - на востоке, у центра города. 2-я улица проходит с севера на юг, имеет ширину 50 м. Примыкание этих улиц образует треугольную площадь, на которой размещен Храм.
Эти магистральные улицы городского и районного значения делят жилую территорию на микрорайоны, а улицы и дороги местного значения и пешеходные улицы делят микрорайоны на кварталы. Вдоль пешеходных улиц размещаются детские дошкольные учреждения и школы. Вдоль основных улиц города формируется среднеэтажная жилая застройка с помещениями микрорайонного обслуживания на 1-х этажах. Малоэтажная застройка приближена к лесным массивам. Площадь земельного участка малоэтажной застройки - от 1 до 25 соток в зависимости от класса жилья.
На 1-м этапе освоения территории предусматривается строительство дороги для грузового (строительного) автотранспорта, объектов жизнеобеспечения, 1-й очереди бульвара (нижняя дрога вдоль ЛЭП).

Концепция застройки
19
Проектирование застройки предлагается вести с применением современных металлоконструкций компании RUUKKI и эффективных теплоизоляционных материалов.
В Великобритании так строится более 60% жилья, а в Скандинавии – более 70%. Проект должен был получиться экономичным, быстровозводимым, но без потери качества.
Концепция типового малоэтажного многоквартирного жилого дома клубного типа. Первый (цокольный) этаж увеличенной высоты запланирован под размещение общедомовых и сервисных служб
Малоэтажный дом клубного типа. Проект M05

Концепция застройки
20
Малоэтажная застройка из отдельно стоящих, сблокированных жилых домов и таунхаусов от 1 до 3 этажей. Среднеэтажная застройка от 3 до 5 этажей. В городском центре возможна многоэтажная точечная жилая застройка.
На 1-х этажах среднеэтажных домов, выходящих на магистральные улицы города, предусматриваются помещения общественного назначения. Рядом - автостоянки для посетителей. Во дворах предусмотрены гостевые автостоянки. Ниже нуля – подземные паркинги личного автотранспорта.
Проектирование застройки предлагается вести с применением современных технологий: металлоконструкций компании RUUKKI, ограждающих конструкций из фиброцемента и эффективных теплоизоляционных материалов «Теплостен»
Концепция комбинированной застройки на основе типовой многоквартирной секции и индивидуальных модулей мансарды с организацией в осях дома рекреационных зон.
Секционный малоэтажный дом Проект M03

Концепция застройки
21
Для таунхаусов оптимальный показатель — 4-4,5 тыс. кв. м жилой площади на 1 га. Такая плотность позволяет и сэкономить при сооружении и покупке жилья, и соблюсти необходимый уровень комфорта.
На 1-х этажах среднеэтажных домов, выходящих на магистральные улицы города, предусматриваются помещения общественного назначения. Рядом - автостоянки для посетителей. Во дворах предусмотрены гостевые автостоянки.
Вдоль пешеходных улиц разместятся школы (вместимостью на 640 и 360 учеников) и детские дошкольные учреждения (на 200 и 100 детей).
Важную роль благоустройство территории вдоль пешеходных улиц (устройство фонтанов, аллей, аркад и т. д.). На территориях общего пользования необходимо разместить физкультурно-спортивные и детские площадки.
Концепция типового малоэтажного многоквартирного жилого дома клубного типа. Первый (цокольный) этаж увеличенной высоты запланирован под размещение общедомовых и сервисных служб
Проект M03.0001-08
24-х квартирный жилой дом. Общий вид, вариант плана этажа

22
Архитектурные возможности