Аренда офиса Cкрытые риски и возможности АРЕНДАТОРА

Обзор рынка офисной недвижимости
Арендодатель: профессионал или «любитель»?
Договор аренды: зоны риска
За что платит арендатор?
Case Studies
Работа профессионального консультанта
Содержание

ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Средний уровень роста ВВП
5,9%
6,4%
Источник: Национальный банк Украины, Государственный комитет статистики
Прогноз: Министерство экономики Украины
Тенденции экономики
Впереди медленное восстановление…
Рост реального ВВП Украины (% изменения, г/г)
Прогноз
5,8%
Возможно ускорение роста ВВП до 6-7%

Лондон Вест Энд
Лондон Сити
Дублин
Барселона
Берлин
Рим
Лиссабон
Амстердам
Милан
Брюссель
Прага
Дюссельдорф
Париж
Мадрид
Гамбург
Стокгольм
Копенгаген
Осло
П
Вена
Москва
Варшава
Цюрих
Хельсинки
Будапешт
Бухарест
Начало падения
арендных ставок
Арендные ставки
достигают дна
Ускорение роста
арендных ставок
Замедление роста
арендных ставок
Рыночный цикл, 2 кв. 2010
На дне
Источник: CB Richard Ellis
Заметка: Рынки не обязательно двигаются по кривой в одном направлении или с одинаковой скоростью
Франкфурт
Киев 2010
Женева
Киев 2004-2005
Киев 2006-2007
Киев 2008-1
Киев 2008-2
Киев 2009

Замедление в 2010
Новое предложение
тыс. кв. м
тыс. кв. м
Источник: CB Richard Ellis

Источник: CB Richard Ellis
Недостаточное по качеству
Предложение, 2 кв. 2010

Спрос
Долгосрочное планирование возвращается
Как изменится количество сотрудников на вашем предприятии в следующие 12 месяцев: увеличится, уменьшится, останется на том же уровне (баланс ответов*)?
Источник: Национальный банк Украины
* - процент компаний, предполагающих увеличение уровня занятости минус процент, предполагающих сокращение

Снижение вакантности
Спрос
Источник: CB Richard Ellis
тыс. кв. м
Прогноз
Рынок АРЕНДОДАТЕЛЯ
Рынок
АРЕНДАТОРА

Частичное отделение прайм-сегмента
Арендные ставки
Источник: CB Richard Ellis
$ / кв. м / месяц
Прогноз
Рост разрыва в стоимости класса А и В на фоне дефицита нового предложения прайм-зданий в течение 2010-2011 гг.

Выводы:
Офисный рынок
Еще есть время:
Выгодно продлить АРЕНДУ
Выгодно арендовать новый офис
Выгодно подписать PRE-LEASE
Сегодня
Завтра
Временный дефицит
Рост ставок
Рынок АРЕНДОДАТЕЛЯ
Замедление строительства новых зданий
Стабилизация (+ рост) спроса
Снижение вакантности
Вывод

Арендодатель: профессионал или «любитель»?

Арендатору на заметку:
Знание преимуществ и недостатков обоих типов арендодателей позволяет извлечь максимальную выгоду
Тип арендодателя определяет стратегию ведения переговоров
Арендодатель: профессионал или «любитель»?

Арендодатель: профессионал или «любитель»?
«Профессионал»
(основной бизнес)
«Любитель»
(не основной бизнес)
ДОЛГОСРОЧНЫЕ
Стабильность денежного потока
Качественный набор арендаторов
Выведение чистого арендного дохода
Инвестиционная ценность
КРАТКОСРОЧНЫЕ
Текущий доход
Арендная плата
Цели
Цели
Выгоды
Ценность имени арендатора
Дисконт при аренде больших помещений и/либо подписании долгосрочных договоров
Гибкость в предоставлении арендных каникул и отделки помещений
Выгоды
Больше возможности досрочного расторжения
Гибкость в привязке к валюте
Заключение краткосрочных договоров аренды

WHO IS Арендодатель

Структура расходов арендатора

Структура расходов на аренду
Постоянные платежи:
Базовая арендная ставка
арендная плата за офисные помещения помещения общего пользования
Парковка
Операционные расходы:
плата за управление
страховой платеж (ответственность перед третьими лицами, страховка здания)
сервисное обслуживание
коммунальные расходы
Разовые платежи:
Капитальные затраты
Гарантийный платеж
Затраты на осуществление переезда
Затраты на проведение сделки

Структура расходов на аренду
Договор аренды на 3 года
Договор аренды на 5 лет

Структура расходов на аренду
О чем не скажет арендодатель:
[Гибкое] право досрочного расторжения договора
Право отказа от части излишних площадей
Оптимальный вариант для арендодателя
Оптимальный вариант для арендатора

Структура расходов на аренду
Оптимальный вариант для арендодателя
Оптимальный вариант для арендатора
* Оплата услуг консультантов входит в арендную плату

Case studies
(практические примеры)

Практические примеры
Case 1 Tenant wins.
В спешке заполнить здание арендаторами и продать его на пике рынка, собственник шел на значительные уступки, в частности, соглашался предоставить арендатору возможность досрочного одностороннего расторжения договора. Время, когда арендатор мог расторгнуть договор, совпало с началом кризиса, и, для того чтобы сохранить арендаторов, новый собственник бизнес-центра был вынужден пойти на пересмотр договорных отношений, а также значительное снижение арендной платы.
Результат: согласившись на высокую арендную ставку при подписании договора, арендатор благодаря Консультанту получил возможность существенно улучшить свои коммерческие условия при изменении рыночной конъюнктуры.
ВЫВОД:
Непрофессиональный подход к бизнесу со стороны арендодателя при грамотном использовании может принести многомиллионные выгоды арендатору

Case 2 Landlord wins.
Многие арендаторы неверно оценивают длительность процесса смены офиса и поздно начинают процесс переговоров/поиска.
Оптимальной период времени - 9-12 месяцев, но, как правило, вопросы смены офиса поднимаются за 3-6 месяцев до окончания текущих договоров.
В итоге:
Арендатор не имеет достаточно времени на изучение всех альтернатив, переговоры, и согласование новой сделки;
Арендодатель диктует свои условия продления договора.
Результат: с профессиональным собственником банальное невежество арендатора может привести к существенным последствиям.
ВЫВОД:
Профессиональный арендодатель при выжидательной позиции арендатора выигрывает в большинстве случаев.
Практические примеры

Case 3 Pre-Lease.
В растущем рынке, крупная FMCG компания договорилась с локальным девелопером о строительстве и аренде всего здания с возможностью сдавать неиспользуемые помещения в субаренду (на то время $20/м2/мес). Однако, вопреки заверениям консультантов, компания оценила шансы девелопера построить здание вовремя как низкие и СУБарендовала офис в другом бизнес-центре по $18 на 2 года. Через 2 года у главного арендатора возникла необходимость расширения, и компания была вынуждена переезжать в другое здание более низкого класса и по ставке $25. Девелопер достроил здание с задержкой в 2 месяца и сдал другому арендатору по ставке $25. Рыночная стоимость здания на пике рынка была $70.
Результат: из-за незнания ситуации на рынке и неверной оценки сил арендодателя, компания-арендатор потратила гораздо больше времени, сил и денег, чем было необходимо:
2 переезда вместо одного
хуже здание
выше арендная плата
потеря выгоды от субаренды
ВЫВОД:
Зная слабые стороны арендатора, профессиональный арендодатель сможет оказывать на него давление, вынуждая принимать менее выгодные условия договора.
Практические примеры

Case 4 Stay vs. Move
В кризисное время арендатор получает от арендодателя предложение о продлении аренды на пониженных условиях. Арендатор считает это предложение довольно привлекательным по сравнению с текущими условиями аренды.
Но при привлечении консультанта и детальном рассмотрении всех рыночных альтернатив (с учетом всех затрат на переезд), объективное сравнение приводит к тому, что предложение владельца наименее привлекательное.
Результат: В итоге после дополнительных переговоров, были достигнуты существенные улучшения условий продления (по сравнению с предыдущим предложением владельца) в пользу арендатора.
ВЫВОД:
Глубокое прорабатывание альтернатив (даже при нежелании менять офис) способствует достижению самых выгодных условий продления аренды текущего офиса.
Практические примеры

Основные ошибки арендатора:
Непонимание тенденций рынка
Неверная оценка сил арендатора и арендодателя
Непонимание [психо]типа арендодателя
Неверно расставленные приоритеты при выборе предмета торга
ВАЖНО: Зная и понимая важность того или иного критерия для каждого арендодателя, арендатор может добиться максимально выгодных для себя условий.
Вывод

самостоятельный анализ рынка
самостоятельный выбор помещения
собственное юридическое сопровождение
ведение переговоров своими силами
ситуации на рынке
гибкости арендодателя
разнообразия арендных условий
Типичный подход арендатора:
Достаточно?
НЕТ
ВАЖНО ЗНАНИЕ:
Договор аренды: зоны риска

Проверка соответствия технических параметров здания заявленным:
технические условия по электроснабжению
нагрузка на перекрытия
параметры приточно-вытяжной вентиляции
комфортного функционирования во всех сезонах
Технический аудит
Важно?
ДА

Задачи/функции консультанта
Добиться улучшений
Минимизировать и предусмотреть риски
Сэкономить ресурсы арендатора

«Сильный» консультант
Успешный «переговорщик» (check track record!)
Компетентный знаток рынка
Объективно и глубоко оценивает альтернативы
Владеет информацией о каждом арендодателе: профессионал или «любитель»
Осведомлен о зданиях в деталях
Практика детальной проработки коммерческих условий договоров аренды