Государственная кадастровая оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения Методические указания утверждены при

Основные этапы определения кадастровой стоимости
земель сельскохозяйственного назначения
Формирование перечня земельных участков
сельскохозяйственного назначения
Группировка перечней земельных участков
сельскохозяйственного назначения
Расчет кадастровой стоимости земельных участков
сельскохозяйственного назначения
Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных
участков сельскохозяйственного назначения

1-ая группа
2-ая группа
3-я группа
4-ая группа
5-ая группа
6-ая группа
Земли, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежью, занятые многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также замкнутыми водоемами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности; некапитальными зданиями, строениями, сооружениями.
Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки с.х. продукции
Земли сельскохозяйственного назначения занятые водными объектами, которые используются для предпринимательской деятельности
ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ НА КОТОРЫХ РАСПОЛАГАЮТСЯ ЛЕСА
ПРОЧИЕ ЗЕМЛИ, в т.ч. Болота, нарушенные земли, земли занятые полигонами, оврагами, песками и т.п.
Группировка перечней земельных участков
сельскохозяйственного назначения
Формирование перечня
земельных участков
сельскохозяйственного назначения
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков
сельскохозяйственного назначения
Составление отчета об определении
кадастровой стоимости земельных
участков сельскохозяйственного
назначения
Основные этапы определения кадастровой стоимости
Группировка перечней
земельных участков
сельскохозяйственного назначения
В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель сельскохозяйственного назначения объединяются в 6 групп.
капитализация земельной ренты
ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОЦЕНКА
МЕТОД БАЗОВОГО УЧАСТКА
ИНДИВИДУАЛЬНАЯ оценка
«альтернативная» оценка
«альтернативная» оценка
Уникальные земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но по своим свойствам пригодные для выращивания некоторых насаждений

Расчет кадастровой стоимости земельных
участков сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе
Определение состава оценочных
с/х культур
Составление
севооборотов
Расчет нормативной урожайности
для каждой оценочной с/х культуры
для всех почвенных выделов
Сбор информации
о рыночных ценах
на с/х культуры
Расчет удельного валового
дохода от реализации
с/х культур на всех
почвенных выделах
Расчет удельных затрат
на возделывание с/х культур
на всех почвенных выделах
Определение единой
нормы прибыли
предпринимателя
Определение удельного
показателя земельной ренты
по всем возможным
севооборотам
Определение удельных
затрат на поддержание
плодородия почв
Определение удельного
показателя земельной ренты
по всем возможным
севооборотам с учетом затрат
на поддержание плодородия почв
Выбор наиболее
эффективного севооборота
для каждого почвенного выдела
Определение
коэффициента
капитализации
Расчет удельного показателя
кадастровой стоимости
земель по каждому
почвенному выделу
Графическая привязка
оцениваемого земельного
участка к почвенной карте
Расчет удельного показателя
кадастровой стоимости
оцениваемого земельного участка
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 1 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 2 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 3 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 4 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 5 группе
Расчет кадастровой
стоимости земельных
сельскохозяйственного назначения
Метод капитализации земельной ренты
УВД = Нормативная урожайность культуры x Рыночная цена культуры
УПЗР =УВД - УЗ - ПРП
Максимальный УПЗР по севообороту
УПКС = УПЗР по севообороту / КК
Составление списка
почвенных выделов
для бывшего хозяйства

Исходная информация для расчета
кадастровой стоимости земельных участков
в составе земель сельскохозяйственного назначения первой группы

Агроклиматическое зонирование
Калужская область
Агроклиматический потенциал АП характеризует влияние климатических условий на урожайность зерновых культур.
Агроклиматическое зонирование проведено в рамках территории субъектов Российской Федерации.
Агроклиматические подзоны – это территории, существенно различающиеся по агроклиматическим показателям, определяющим ассортимент и нормативную урожайность сельскохозяйственных культур.
1 подзона
АП=7,3
2 подзона
АП=7,5
3 подзона
АП=7,7
Важная роль отводится агроэкологической оценке земель в проектировании севооборотов – центральном звене проекта внутрихозяйственного землеустройства, определяющего эффективность использования пахотных земель.

Составление списка почвенных выделов
для бывшего хозяйства

Определение состава оценочных
с/х культур и составление
севооборотов
Калужская область, 1 подзона
Культуры: зерновые, картофель,
многолетние травы, однолетние травы, лен-долгунец
На склоне не выращиваются пропашные культуры
В пойме не выращиваются культуры раннего сева

Расчет нормативной урожайности
для каждой оценочной с/х культуры
для всех почвенных выделов
Ун = 33,2 x 1,4 x (АП/10,0) x K1 x K2 x K3 x K4 x K5,
Ун – нормативная урожайность зерновых культур, ц/га;
АП – величина местного агроклиматического потенциала для зерновых культур;
10,0 – базовое значение величины АП;
33,2 – нормативная урожайность (ц/га) зерновых культур на эталонной почве;
1,4 – коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания;
К1….К4 – поправочные коэффициенты на:
содержание гумуса в пахотном слое (К1);
мощность гумусового горизонта (К2);
содержание физической глины в пахотном слое (К3);
негативные свойства почв (К4).
К5 - коэффициент урожайности оценочной культуры к зерновым.

Расчет удельных затрат
на возделывание с/х культур
на всех почвенных выделах
Технологические карты существуют в разрезе оценочных с/х культур и для зерновых и картофеля в разрезе субъектов РФ.
Затраты на возделывание и уборку культур определяются по типовым зональным технологическим картам.
Из расчета исключается стоимость затрат на поддержание плодородия почв, которая учитывается отдельно.
Технокарта
возделывания
оценочной
культуры
Набор операций
Набор удобрений
Набор ядохимикатов
Норма вывоза культуры с поля
Норма высева семян
Операции группируются по виду работ
Пахотные
Непахотные
Уборочные
Прочие
Кпах=К1*К2*К3*К4*К5
Кнепах
Кубор
Кпроч
Поправочные коэффициенты на свойства почв
Так же зависит от урожайности

Расчет удельных затрат
на возделывание с/х культур
на всех почвенных выделах
Расчет затрат
на оплату труда
Расчет затрат на ГСМ
и электроэнергию
Расчет амортизационных
отчислений, затрат на
техническое обслуживание
и ремонт техники
Определение нормы выработки
для каждой операции с учетом
свойств почвенного выдела
Определение нормы расхода
ГСМ и электроэнергии для
каждой операции с учетом
свойств почвенного выдела
Расчет затрат на
удобрения
для оценочной
культуры
Расчет затрат на
ядохимикаты
для оценочной
культуры
Определение норм
на удобрения
для оценочной
культуры
Расчет затрат на
ядохимикаты
для оценочной
культуры
Определение норм
на ядохимикаты
для оценочной
культуры
Определение нормы
вывоза культуры
с поля
Расчет затрат на
вывоз продукции
с поля
Расчет общих затрат по технологической карте для всех почвенных выделов
в разрезе оценочных культур без учета накладных расходов и затрат на высев семян
Расчет накладных
расходов
Расчет затрат на
высев семян
Определение нормы
высева семян
культуры
Расчет общих затрат по технологической карте
для всех почвенных выделов в разрезе оценочных культур

Расчет удельных затрат
на поддержание плодородия почв
Затраты на поддержания плодородия почв
Внесение органических удобрений
для сохранения бездифицитного
баланса гумуса в почвах
Известкование
Севооборот
Структура фитомассы растений (основная продукция, побочная продукция, поверхностные остатки, корни)
Содержание азота в частях растений
Потребление азота растениями из растительных остатков
Вынос азота за счет гумуса почвы
Образование гумуса за счет растительных остатков
Баланс гумуса для севооборота
Содержание гумуса в 1 т навоза
Количество навоза для восполнения потерь гумуса
Стоимость затрат на поддержание бездефицитного баланса гумуса
Если баланс гумуса положительный или равен 0, то стоимость затрат на поддержание бездифицитного баланса равняется 0
Известкование — важнейшее условие интенсификации сельскохозяйственного производства на кислых почвах, повышения их плодородия и эффективности минеральных удобрений.
Затраты на применение известковых удобрений зависят от используемых материалов, нормы извести, вида и дальности перевозок, технологии хранения и внесения.
Результаты многих полевых опытов показывают, что на сильно- и средне-кислых почвах затраты на известкование окупаются стоимостью дополнительного урожая зерновых за 1—2 года, кормовых культур — менее чем за год, а картофеля и овощей — в трех-пятикратном размере в течение года.

Графическая привязка оцениваемого земельного
участка к почвенной карте и определение кадастровой
стоимости земельного участка, отнесенного к первой группе
УПКС почвенного выдела (УПКС1)
Площадь почвенного выдела (Площадь1)
Кадастровая стоимость земельного участка, отнесенного к первой группе, определяется как сумма произведений удельных показателей кадастровой стоимость почвенных выделов и площадей почвенных выделов
УПКС почвенного выдела (УПКС2)
Площадь почвенного выдела (Площадь2)

Расчет кадастровой стоимости земельных
участков сельскохозяйственного назначения, отнесенных к третьей группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 1 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 2 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 3 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 4 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 5 группе
Расчет кадастровой
стоимости земельных
сельскохозяйственного назначения
Определение факторов
стоимости земельных участков
третьей группы
Сбор сведений о значениях
факторов стоимости
земельных участков
Третьей группы
Группировка земельных
Участков третьей группы
Определение рыночных
стоимостей эталонных
земельных участков
для каждой группы
Определение эталонных
земельных участков
для каждой группы
Определение удельных показателей
кадастровой стоимости
эталонных земельных участков
для каждой группы
Определение удельных
показателей
кадастровой стоимости
земельных участков, отнесенных
К третьей группе
Перечень факторов стоимости согласованный на межведомственной комиссии
Группы оцениваемых земельных участков
Эталонные земельные участки для каждой группы

Определение факторов стоимости земельных участков третьей группы
Факторы стоимости
Учетные факторы
Примерный перечень
факторов стоимости
Факторы, добавленные
оценщиком
+
+
В качестве обоснования могут быть использованы
Результаты анализа рынка
Аналитические обзоры, представленные риелторскими компаниями
Результаты опроса специалистов в области анализа рынка и т.д.
Факторы, в разрезе которых описываются земельные участки в ГКН
Примерный перечень факторов представленный в методике расчета КС
Другие факторы, оказывающие влияние на стоимость земельных участков

Примерный перечень факторов стоимости
для земельных участков, отнесенных
к третьей группе

Определение эталонных земельных
участков для каждой группы земельных
участков, отнесенных к третьей группе
Выбор первого ценообразующего фактора Х1;
Упорядочение значений этого фактора по возрастанию (т.е. формирование так называемого вариационного ряда из его значений по всем N ЗУ каждой группы.);
Нахождение медианного среднего для этого вариационного ряда по правилу:
Если N четное, то медианное среднее m1ср для значений фактора Х1 определяется как
m1ср = (1/2)*(Х1(N/2)+Х1((N/2)+1);
в противном случае
m1ср = Х1((N-1)/2)+1);
4. П.п. 1 –2 повторяются для всех факторов стоимости ЗУ каждой группы;
Эталонным ЗУ для каждой группы является ЗУ с медианными средними значений каждого из факторов стоимости.
Процедура определения эталонного ЗУ в группе ЗУ, содержащем N ЗУ:
Группа №1
Группа №2
Эталонный ЗУ группы №1
Эталонный ЗУ группы №1

Определение рыночной стоимости эталонных земельных участков и определение удельного показателя кадастровой стоимости эталонного земельного участка
Кадастровая стоимость эталонного земельного участка
=
Рыночная стоимость эталонного земельного участка
Кадастровая стоимость эталонных земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости
Рыночная стоимость эталонных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
ОТЧЕТ
об оценке рыночной
стоимости
эталонного земельного участка
Этапы определения кадастровой стоимости эталонных земельных участков для каждой группы
Расчет рыночной стоимости эталонных земельных участков для каждой группы
Приравнивание рыночной стоимости земельных участков кадастровой
Расчет УПКС эталонных
земельных участков для каждой группы
УПКС ЭЗУ =
КС ЭЗУ /
площадь

Определение удельного показателя
кадастровой стоимости земельных участков,
отнесенных к третьей группе
УПКС1
КСЗУ = УПКС1 x
Площадь ЗУ
УПКС1
УПКС1
УПКС1
КСЗУ = УПКС2 x
Площадь ЗУ
УПКС1
Возможно внесение корректировок на различие характеристик эталонного ЗУ и оцениваемых ЗУ, вошедших в одну группу

Расчет кадастровой стоимости земельных
участков сельскохозяйственного назначения, отнесенных к второй и четвертой группе
Кадастровая стоимость земельного участка
=
Рыночная стоимость земельного
участка
Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к второй и четвертой группе, устанавливается равной их рыночной стоимости
Рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
ОТЧЕТ
об оценке рыночной
стоимости
земельного участка
Этапы определения кадастровой стоимости земельных участков третьей группы
Расчет рыночной стоимости земельных участков, отнесенных к второй и четвертой группе
Приравнивание рыночной стоимости земельных участков кадастровой
Расчет УПКС земельных участков,
отнесенных к второй и четвертой группе
УПКС ЗУ =
КС ЗУ /
площадь
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 1 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 2 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 3 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 4 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 5 группе
Расчет кадастровой
стоимости земельных
сельскохозяйственного назначения

Расчет кадастровой стоимости земельных
участков сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 1 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 2 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 3 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 4 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 5 группе
Расчет кадастровой
стоимости земельных
сельскохозяйственного назначения
Удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельных показателей кадастровой стоимости лесных земель в составе земель лесного фонда.
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 2 группе
УПКС ЗУ 5-ой группы
=
Среднее значение УПКС
лесных земель в составе земель лесного фонда для субъекта РФ
КС ЗУ =
УПКС ЗУ Х площадь ЗУ
Кадастровая стоимость земельных участков пятой группы определяется путем умножения определенных удельных показателей кадастровой стоимости на их площадь

Расчет кадастровой стоимости земельных
участков сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 1 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 2 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 3 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 4 группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 5 группе
Расчет кадастровой
стоимости земельных
сельскохозяйственного назначения
Удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе.
УПКС ЗУ 6-ой группы
=
Минимальное значение
УПКС земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе
КС ЗУ =
УПКС ЗУ Х площадь ЗУ
Кадастровая стоимость земельных участков шестой группы определяется путем умножения определенных удельных показателей кадастровой стоимости на их площадь