Конференция «Эффективная модель торгового центра» Москва, 07 июня 2006 года ЮРИДИЧЕСКИЕ ОТНОШЕНИЯ С АРЕНДАТОРАМИ. КОНФЛИКТНЫЕ СИТУ

© 2006 Capital Legal Services International, L.L.C. 2
Юридические модели отношений с арендаторами на ранних стадиях осуществления проекта
Сотрудничество и консультирование; соглашение о намерениях
Коммерческие условия аренды
Смешанный договор
Договоры о совместной деятельности

© 2006 Capital Legal Services International, L.L.C. 3
Договор аренды помещений торгового центра
Форма и
государственная регистрация
договора аренды
Условия договора аренды

Форма и государственная регистрация договора аренды
© 2006 Capital Legal Services International, L.L.C. 4
Письменная форма (п. 2 ст. 434 ГК РФ; п. 1 ст. 651 ГК РФ)
Единый документ, подписанный сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ)
Государственная регистрация договора (п. 3 ст. 651 ГК РФ)

© 2006 Capital Legal Services International, L.L.C. 5
Условия договора аренды
Существенные условия
(п. 1 ст. 432 ГК РФ)
Иные условия
Сроки (ст. 610 ГК РФ)
Подчинение внутреннему
распорядку деятельности
торгового центра
Предмет договора (п. 3 ст. 607 ГК РФ)
Арендная плата (ст. 614 ГК РФ)

© 2006 Capital Legal Services International, L.L.C. 6
Платежи по договору аренды
Арендная плата
Иные платежи
Плата за заключение договора аренды
Фиксированная арендная плата
Страховой депозит
Процент с оборота
Сервисный сбор
Коммунальные платежи
Плата за иные услуги
арендодателя

© 2006 Capital Legal Services International, L.L.C. 7
Сроки договора аренды (ст. 190 ГК РФ)
Краткосрочный договор
(ст. 610 ГК РФ)
Долгосрочный договор
(ст. 610 ГК РФ)
Сроки при заключении
предварительного
договора аренды
(п.4 ст. 429 ГК РФ)

© 2006 Capital Legal Services International, L.L.C. 8
Страхование
Осуществляемое арендодателем
Осуществляемое арендатором
Страхование центра
Страхование земельного участка
(по усмотрению арендодателя)
Страхование ответственности
за причинение вреда третьим лицам
вследствие осуществления деятельности
на площадях
Страхование имущества арендатора,
находящееся на площадях или в центре
Страхование улучшений площадей и др.

© 2006 Capital Legal Services International, L.L.C. 9
Расторжение договора аренды
По соглашению сторон
(п. 1 ст. 450 ГК РФ)
В судебном порядке
(п. 2 ст. 450 ГК РФ)
Во внесудебном порядке
(п. 3 ст. 450 ГК РФ)
По инициативе
арендодателя (ст. 619 ГК РФ)
По инициативе
арендатора (ст. 620 ГК РФ)
Односторонний отказ
от исполнения договора
Акт взаиморасчетов
Акт приема-передачи

Типичные правовые споры между арендатором и арендодателем
© 2006 Capital Legal Services International, L.L.C. 10
Правомерность использования наряду с традиционными
правилами БТИ иных способов обмера площадей (например,
правил BOMA)
Правомерность увеличения ставок арендной платы по
инициативе арендодателя
Вопрос об обязанности арендатора соблюдать внутренние
правила торгового центра
Споры, связанные с порядком досрочного расторжения
договора аренды
Убытки по договору аренды