НЭИ ДЛЯ ПРОДАВЦА ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ ДЛЯ ОЦЕНЩИКА

21-22.02.2010г. Анна Рогова [e-mail]
ПРОДАВЕЦ
?
Владелец завода
по болезни, по
старости,
переезда
решил его продать
ЗАВОД
100 млн $ (цена продавца)
Оценка собственника: новый собственник будет таким же эффективным как я; доходы будут еще минимум лет 5; можно обновить товарный ряд да еще и получить большую прибыль.
Итак: 100 млн. долларов.
ПРОДАВЕЦ МЕЧТАЕТ ПРОДАТЬ ПО ТЕКУЩЕМУ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПРИЗНАВАЯ СЕБЯ САМЫМ ЭФФЕКТИВНЫМ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕМ

21-22.02.2010г. Анна Рогова [e-mail]
ПОКУПАТЕЛИ ОДНАКО
?
Девелопер.
Ряд покупателей, заинтересованных в приобретении. Вот только КАКОВА МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ДЛЯ НИХ, стоит ли завод 100 млн. долларов?
В бизнесе – «ноль». Интерес – земля. Снесет, построит ЖК, бизнес-центр, торговые площади. Продаст за 500 млн.
Его стоимость: РС зу – затраты на снос
Цена может быть и больше и меньше и равна 100 млн. долларов.
1.
Коллега
по бизнесу
В бизнесе понимает. Интерес – увеличение прибыли от роста объема продаж. Стану монополистом. Обновлю торговую линейку.
Его стоимость: может согласится на цену продавца, просчитав доход от дохода за 5-7 лет.
2.

21-22.02.2010г. Анна Рогова [e-mail]
ПОКУПАТЕЛИ ТОЖЕ
?
Коллега-сосед
(за забором).
Ряд покупателей, заинтересованных в приобретении. Вот только КАКОВА МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ДЛЯ НИХ, стоит ли завод 100 млн. долларов?
Бизнес – свой, другой. Желает расшириться за счет экономии затрат на инфраструктуре, персонале, переезде. Интерес – площади, цеха, земля.
Его стоимость: Стоимость строительства нового – минус износ-затраты на демонтаж + прибыль от перепродажи
3.
Текущий
менеджмент
В бизнесе понимает. Как и то, что завод несет «золотые яйца». Интерес – выкупить самому, создав условия для максимального обесценивания.
Его стоимость: может быть много меньше 100 млн. $
4.

21-22.02.2010г. Анна Рогова [e-mail]
И ЭТО ТОЖЕ ПОКУПАТЕЛИ
?
Ряд покупателей, заинтересованных в приобретении. Вот только стоит ли завод 100 млн. долларов?
ВЫВОД: РЕАЛЬНАЯ ЦЕНА ВОЗМОЖНОГО ПОКУПАТЕЛЯ ПОЧТИ НИКАК НЕ СОГЛАСУЕТСЯ С ЦЕНОЙ ПРОДАВЦА.

21-22.02.2010г. Анна Рогова [e-mail]
ЧТО ДЕЛАТЬ И КАКОЕ НЭИ ОБОСНОВЫВАТЬ
?
НЭИ ОЦЕНЩИКА ЗАВИСИТ ОТ ТОГО С КАКОЙ СТОРОНЫ ПРИДЕТ ЗАКАЗЧИК.

21-22.02.2010г. Анна Рогова [e-mail]
КАКОЕ НЭИ - ТАКАЯ И РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ
?
НЭИ– наиболее вероятное ИСПОЛЬЗОВАНИЕ имущества, являющееся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.
для кого собственно из троих (продавец-покупатель-оценщик)?
Залог в случае дефолта заемщика реализуется, посему для целей залога определение НЭИ возможно звучит так:
НЭИ –вариант ИСПОЛЬЗОВАНИЯ имущества наиболее вероятным покупателем, являющийся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной, а время реализации минимальным.
(выбор наиболее вероятного покупателя)
ТАК ЛИ ЭТО?
РС – наиболее вероятная цена по которой объект может быть отчужден. Надо понять рынок и понять реального покупателя сегодня и считать для него стоимость, что бы это отчуждение случилось. Но не наоборот: посчитать стоимость и ждать что рынок подстроиться под расчеты оценщика, изрыгнув как дракон, из себя какого-то там покупателя.