Особенности отдельных договоров в отношении земельных участков. Тема 5

План занятия
Купля-продажа
Мена
Рента
Ипотека
Наследование

Купля-продажа земельного участка
Понятие (ст. 454 ГК РФ)
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Купля-продажа земельного участка
Объект (ст. 37 ЗК РФ)
Только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет
Обязательна информация об обременениях и ограничениях

Купля-продажа земельного участка
Существенные условия
Наименование товара (ст. 455 ГК РФ) + данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).
Количество товара (ст. 465 ГК РФ)
Цена (ст. 555 ГК РФ)

Купля-продажа земельного участка
Основные характеристики ЗУ
(ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)
вид объекта недвижимости (земельный участок)
кадастровый номер и дата его присвоения
описание местоположения объекта недвижимости
ранее присвоенный государственный учетный номер
площадь
кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости

Купля-продажа земельного участка
Условия договора (ст. 37 ЗК РФ)
Не может быть установлено:
Право продавца выкупить ЗУ обратно
Ограничение покупателя по распоряжению земельным участком
Ограничение ответственности продавца при предъявлении прав на ЗУ третьими лицами

Купля-продажа земельного участка
Оформление (ст. 550, 551 ГК РФ)
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора → недействительность.
Обязателен передаточный акт или иной документ о передаче (ст. 556 ГК РФ)
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Купля-продажа земельного участка
Из государственной и муниципальной собственности (гл. V.1 ЗК РФ)
По общему правилу – торги в форме аукциона https://torgi.gov.ru/
Без торгов:
ЗУ, образованные из ЗУ, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, по договору о комплексном освоении территории
ЗУ, образованных из ЗУ, предоставленного НКО, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства – членам этой НКО
ЗУ, на которых расположены здания, сооружения – собственникам таких зданий, сооружений (по ст. 39.20 ЗК РФ)
ЗУ из постоянного (бессрочного) пользования – юридическим лицам (кроме п.2 ст.39.9 ЗК РФ)

Купля-продажа земельного участка
Из государственной и муниципальной собственности (гл. V.1 ЗК ГК РФ)
Без торгов (порядок: ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ):
ЗУ крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации (по ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»)
ЗУ для сельского хозяйства из аренды гражданину или ЮЛ по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования ЗУ и подачи заявления о заключении договора купли-продажи без проведения торгов до дня истечения срока аренды
ЗУ гражданам для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления его деятельности (по ст. 39.18 ЗК РФ)
ЗУ гражданам по ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Купля-продажа земельного участка
Из государственной и муниципальной собственности (гл. V.1 ЗК ГК РФ)
Цена (ст. 39.4 ЗК РФ):
По результатам аукциона / по начальной цене
По Постановлению Правительства РФ от 26 марта 2015 № 279 «Об утверждении Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов»
- по кадастровой стоимости
- 60 % кадастровой стоимости
- 2,5 % кадастровой стоимости
Бесплатно (ст. 39.5, 39.19 ЗК РФ)

Купля-продажа земельного участка
Из земель с/х назначения
(ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»)
Субъект РФ или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки ЗУ
Продавец обязан известить в письменной форме ОИВ субъекта РФ или ОМСУ
Продажа третьему лицу, если отказ или «молчание» субъекта или МунО в течение 30 дней со дня поступления извещения
Иначе – ничтожность сделки

Мена земельного участка
Понятие (ст. 567 ГК РФ)
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Особенности – как и для купли-продажи (ст. 37 ЗК РФ)

Мена земельного участка
Из государственной или муниципальной собственности (гл. V.2 ЗК РФ)
Обмен на ЗУ в частной собственности
При изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд
ЗУ предназначен для размещения объекта социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры (или объекты уже расположены)

Мена земельного участка
Из государственной или муниципальной собственности (гл. V.2 ЗК РФ)
Условия договора (ст. 39.22 ЗК РФ):
Разрешается обмен ЗУ с разными ВРИ
Здания и сооружения на ЗУ – тоже предмет мены
Обязательная оценка недвижимости при заключении мены
Цена ЗУ равнозначная, кроме случаев изъятия
Объекты инфраструктуры на ЗУ могут передаваться государству безвозмездно

Рента земельного участка
Понятие (ст. 583 ГК РФ)
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента земельного участка
Форма договора (ст. 584 ГК РФ)
Обязательно нотариальное удостоверение
«…а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации» (после 01.03.2013 – не требует)

Рента земельного участка
Особенности
Является обременением земельного участка (ст. 586 ГК РФ)
Получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на ЗУ (ст. 587 ГК РФ)

Ипотека земельных участков
Понятие (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Ипотека земельных участков
Предмет (ст. 62 – 63 ФЗ «Об ипотеке»)
ЗУ, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте
ЗУ в муниципальной собственности, ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена, если такие ЗУ предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства
Арендные права
ЗУ в государственной или муниципальной собственности
Части ЗУ, площадь которой меньше минимального размера

Ипотека земельных участков
Особенности
Распространяется на здания и сооружения на ЗУ (ст. 64 ФЗ «Об ипотеке»)
Залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить здания или сооружения (ст. 65 ФЗ «Об ипотеке»)
При реализации ЗУ приобретатель имеет право менять ВРИ, если это разрешено законом
При реализации ЗУ из земель с/х назначения должна учитываться сезонность сельхозработ и возможность получения дохода (ст. 68 ФЗ «Об ипотеке»)

Наследование земельных участков
Понятие (ст. 1110 ГК РФ)
При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент