Проект по созданию апарт-отеля из коммерческой площади

О здании
? Здание 1952 года постройки
? Класс объекта: B
? Не попадает под реновацию
? Имеет отдельный вход
? Остальная часть здания используется в качестве общежития.
? 10 минут до метро

Изначальная планировка помещения

Пример того, как может быть сделана планировка на данном объекте

Что сейчас?
Что планируем сделать?

Что проверили
Риск сноса
Риск реновации
Юридическая проверка
Рыночная стоимость
Спрос на покупку апартов в этой локации
Спрос на аренду в этом районе
Есть 2 стратегии реализации данного объекта (для нивелирования рисков)

Стратегия А
Покупка помещения, разделение на апарт-студии по 20 м2 с антресолью, подведение дополнительной мощности электричества, раскадастрирование, продажа каждого апартамента в отдельности.
Прогнозируемая доходность проекта после налогов 103% годовых

Стратегия Б
Покупка помещения, разделениена мелкие офисы по 16,5 м2, незначительные инвестиции в ремонт, раскадастрирование, продажа как отдельных офисов
Прогнозируемая доходность проекта после налогов 77-155% годовых

Кейс: Склад 4000м2, Куркино
Куплен октябрь 2017 года – 47,3 млн. руб
Доп. вложения – 8,3 млн. руб. (Из арендного потока)
Продан июль 2019 года – 90 млн. руб
Арендный поток на старте – 567 тыс за 45% склада
Арендный поток на финише – 1,35 млн за 95% склада
Арендный доход за 22 месяца – 11% (19%) годовых
Доход от продажи +85% или 46% годовых
Доход с учётом аренды +106% или 59% годовых

Кейс: Доходная квартира в Королеве
Куплен декабрь 2018 года: 3,3 млн. руб
Ипотека: 3 млн. руб
Мес. платеж по ипотеке, в мес: 32 тыс. руб.
Доп. Вложения (ремонт): 2 млн. руб.
Итого личные вложения: 2,3 млн руб
Арендный поток в мес (долгосрок): - 68 тыс руб
Чистый денежный поток, в мес: - 36 тыс. руб
Рентабельность: 19% годовых

Риски:
1. Возможны технические сложности с раскадастрированием помещения и продажей как апартаменты
Решение: Создание апарт – отеля как доходной недвижимости и продажа целиком. При средней аренде 32 000 рублей с 42 студий, мы получаем 1 344 000 рублей или 1 000 000 за вычетом всех налогов и расходов или 12 000 000 рублей в год. При вложении 51 000 000 рублей в проект и ремонт - это 4,25 года окупаемости или 23,5% годовых.
Данный проект можно продать за 7,5 года окупаемости или 90 000 000 рублей. Доходность при продаже за год составит 55,5 % годовых.
2. Сложности с использованием объекта, как апарт – отель и в раскадастрировании.
Решение: Сдача / продажа объекта, как офисы. При аренде 12 000 рублей за офис, мы получаем 700 000 рублей в месяц или 500 000 рублей за вычетом всех налогов и расходов. При вложении 33 000 0000 рублей в проект и ремонт – это 5,5 лет окупаемости или 18,2 % годовых. Доходность при продаже за 6-12 месяцев составит 23,3-46,6 % годовых.

Форматы участия
Предоставление займа на покупку объекта
Берем деньги под 20% годовых с залогом другой недвижимости в собственности
Участие в доле ООО как со инвестор
Прибыль от реализации данной доли объекта делим 50/50 (при доходности проекта менее 20% годовых, вся прибыль достается инвестору)
Для покупки данного объекта создаётся новая ООО, куда добавляются как учредители участники проекта, а также составляется понятийный/учредительный договор по распределению ответственности и прибыли по объекту.

Команда
Андрей Любунь
Опыт в недвижимости – 7 лет
Личный капитал 35 млн +
Самвел Ананикян
Строительная компания – 5 лет
Личный капитал 70 млн +
Ян Полевой
Юридическая компания – 7 лет
Количество офисов в собственности – более 20
Личный капитал 70 млн +
Александр Заец
Владелец 3-ех доходных апарт-объектов
Личный капитал 5 млн +