Семинар: Европейский опыт Фэсилити Менеджмент, 02.02.2011, МоскваОрганизаторы:Drees & Sommer, Loy & HutzСекция 2: «Основы Фэсилити Менеджмент и

Задачи доклада
Знакомство с европейским опытом развития Фэсилити Менеджмент.
ФМ в России. Состояние, развитие.
Знакомство со средствами ИТ (CAFM) как основном инструменте Фэсилити Менеджмента

Программа доклада
Определение, история, терминология
Позиционирование ФМ
Стандартизация ФМ
ФМ изнутри: процессы, характеристики
ФМ в России.
CAFM. Общее представление
visual FM. Описание и применение

Определение, терминология
(GEFMA) «Бизнес процесс, включающий планирование, контроль и эксплуатацию основных активов (Facilities) (здания, оборудование и инфраструктура) с учетом рабочих мест и предназначенный для оптимизации их гибкости использования, производительности и рентабельности»
(CEN 15221) «Комплексный процесс поддержки и улучшения эффективности основной деятельности предприятия путем управления сервисами в соответствующем окружении, необходимом для достижения изменяющихся целей»
IFMA, EUROFM,… прочее…
Один из типов управления на предприятии, ориентированный на поддерживающие (не основные, не производственные) бизнес-процессы. Реализуется как внешний сервис, так и внутренний.

История ФМ
Середина 50-х, США. Первые подходы к организации рабочих мест в офисных помещениях для оптимизации производственных процессов,
1978, корпорация Herman Miller Research Corp. проводит конференцию, “Facility Influence on Productivity”
1982, создание ассоциации IFMA International Facility Management Association
Середина 80-х начало ФМ в Великобритании
1989, создание GEFMA German Facility Management Association
Специфика развития: потенциально огромный, перспективный рынок, безусловные преимущества, но при этом не однозначное позиционирование, низко маржинальная, не четкая бизнес модель.

Проблемы терминологии
Facility Management
Real Estate Management
Asset Management
Property Management
Building Management
Эксплуатация
Управление зданием
Управление недвижимостью
Portfolio Management
Real Estate Facility Management
Управляющие компании
Доверительное управление

Позиционирование ФМ

CEN 15221 Общая схема ФМ

Недвижимость как основной объект деятельности для ФМ
По данным IFMA:
10-18% от размеров всех финансовых потоков связаны с недвижимостью;
25-50 % всех активов составляет недвижимость.
40 % всех энергозатрат на планете – это недвижимость (больше чем любая другая отрасль!)
Затраты на недвижимость уступают только затратам на персонал
Управление, эксплуатация недвижимости – как являются как правило вторичными процессами
Недвижимость все больше становится инвестиционным продуктом, важной операционной единицей с существенными финансовыми потоками

ФМ Германии в цифрах
Объем рынка в Великобритании до 90 млрд. фунтов стрл. (GBR)
Специфика: учитывается более широкий спектр сервисов: например, полностью рынок услуг по безопасности
Объем рынка в Германии: до 112 млрд Евро (EUR)
Специфика: основные направления – технический ФМ.
Это около 5 % от валового национального продукта Германии
Широкий спектр сервисов, с высокой сегментированностью – проблемы с финансовыми оценками.:

ФМ как технология оптимизации затрат
Основные направления:
Затраты на обеспечение площадями (операционная недвижимость)
Операционные затраты
Коммунальные затраты (энергоменеджмент)
Фактические данные: сокращение затрат до 10-30%

Пример: затраты по технической эксплуатации
Операционные затраты (пример по технической эксплуатации:

Пути оптимизации затрат
1. Персонал (ФОТ):
централизация, профессиональный менеджмент HR
2. Расходные, ЗИП:
Централизация закупки, контроля
3. Подрядный сервис:
управление подрядным сервисом (процессы закупки, оценки, контроля)
4. Текущий ремонт:
детальный контроль, открытая нарядная схема с учетом расходных
5. Капитальный ремонт:
качественная приемка ,ТО, обслуживание по фактич. состоянию, проектный менеджмент, централизация, подрядный сервис
6. Плановое ТО:
затраты в зависимости от фактического объема и качества (SLA, KPI)

Косвенные затраты
Оптимизация временных ресурсов для:
Процессов планирования (бюджеты, переезды, реконструкции, …)
Реализации процессов
Анализа, поиска, оценки информации и принятия решений
Фактические данные: сокращение временных затрат до 30%

Оптимизация управления площадями
Использование площадей
Гибкость использования площадей
Организация рабочих мест
Бесперебойность работы инженерных систем
Фактические данные: оптимизация площадей от 10 до 25%

ФМ как оптимизация доходов
Постоянные доходы ФМ-компаний невелики: 5-10% от суммы контрактов
Переменные доходы ФМ-компаний могут составлять существенную часть (кап. ремонты, модернизации, реконструкции, консалтинг, доп. услуги…). Это управление проектами.
ФМ-компании, внутр. подразделения могут и должны существенно (косвенно) влиять на доходы основного бизнеса.
Пример: только обеспечение комфорта повышает эффективность труда до 20% (банки, офисы…).

Стандартизация ФМ
Европейский комитет CEN/TC 348 «Facility Management». EN 15221

Стандартизация ФМ
Международная ассоциация ФМ, США (IFMA). Направления.

Стандартизация ФМ в Германии. GEFMA.
GEFMA 100 Определение, термины ФМ
108 Техническая эксплуатация
110 Управление ФМ
112 Консалтинг в ФМ
124 Управление энергоэффективностью
130 Управление площадями
132 Санитарное содержание (клининг)
132 Обеспечение безопасности
140 Административные сервисы
200 Управление затратами
250 Бенчмаркинг
300 Правовое обеспечение
400 CAFM
500 Спецификации и договоры
600 Образование
700 Обеспечение качества
800 По отраслям (здравоохранение…)
… Прочие

Основные задачи ФМ на жизненном цикле

Классификация процессов
Жизненный цикл: Использование недвижимости.

Процессы. Техническое управление
Объекты: инженерные системы зданий

Процессы в ФМ. Пример общей схемы по техническому управлению

Пример процесса ФМ. Устранение неисправности

Инфраструктурное управление
Объекты: площади, рабочие места, инфраструктура (двери, окна, мебель, ИТ-техника, коммуникации).
Непосредственная связь с пользователями, арендаторами.

Коммерческое управление
Объекты: арендаторы, договоры, площади, здания
3.1 Учет, бюджетирование затрат, казначейство
3.2 Бухгалтерский, налоговый учет
3.3 Управленческий учет
3.4 Администрирование договоров
3.5 Маркетинг, брокеридж

Характеристики, тренды ФМ
Объем: Комплексный, централизованный подход
Время: Полный жизненный цикл в эпоху изменений
Качество: Прозрачность процессов

Ресурсы
(Чем, кем)
Комплексный подход
Персонал,
подразделения,
подрядчики
(Кто)
Информация
(БД)

Управление изменениями – как жизненным циклом
Постоянные изменения -
это требования бизнеса в эпоху
острой конкурентной борьбы.

Прозрачность процессов
Регламентированные прозрачные процессы
Доступ к информации в любой момент
Актуальность информации
Доступ на любом уровне: Стратегический- Тактический- Оперативный уровни
С оперативной, открытой оценкой (SLA, KPI)

Пример KPI для ФМ в части внеплановых работ
FM Performance KPI Compliance
Overall Process
Прием звонков в течении 20 с.
Регистрация заявок в течении 10 мин. в HelpDesk
Обработка (оценка, направление) заявок в течении 60 мин.
Направление всех критических заявок в течении 10 мин. в работу
Закрытие заявок в течении 24 ч HelpDesk

Основа ФМ – это информация в процессах
Собрать, подготовить информацию
Обработать информацию
Интерпретировать события
Реализовать мероприятия
Учесть результаты, внести изменения
Для этого необходима помощь ИТ

ФМ в России. Состояние
Начальная стадия. Представлены только отдельные компании, в основном европейские
Уже имеется существенный объем площадей под управление
Постепенный переход от «эксплуатации» к профессиональному, ФМ управлению
Нестабильный рынок, короткий жизненный цикл для владельца
Низкое качество объектов, высокие риски, затраты
Отсутствие нормативной базы
Отсутствие информационных систем, самих данных

ФМ в России. Пример одного банка
Внешние компании
Техническое обслуживание части инж. систем
Собств. подраздел безопасности
Техническое обслуживание части инж. систем
Админ.-хоз. подразделение
Закупка
Договоры подр. сервис
Уборка
Прочие сервисы
Управление недвижимостью
Аренда, договоры, коммун. обеспечение
Собств. подразд. ИТ
Техническое обслуживание ИТ, телекоммуникации
Строительное подразделение
Реконструкции,
переезды
Залоговые, не профильные активы ?!?

Проблемы терминологии, позиционирования в России.
УК – это часто компании собственника, созданные для коммерческого управления одним или несколькими зданиями. (Работают с ограниченными ресурсами, на этапе эксплуатации)
ФМ – сервисные компании, имеет распределенные ресурсы, участвует на всех жизненных этапах недвижимости
УК в ЖКХ – совсем специфическая область, стадия определения

УК и ФМ. Российская специфика.

Один день ФМ-менеджера
Температура в переговорной! Кто в курсе?!
Постоянная пропажа туалетной бумаги! Провести расследование!
Подготовиться к консервации холодильной машины на завтра
Переезд сейфа (200 кг) – план на след. неделе
Вчера был тестовый запуск ДГУ. Не запустился.
Закупить дверные ручки (от фирмы ХХХ, представленной только в стране ХХ)
Не сменили ковры на входной группе. Звонить.
На складе закончились лампы. Будем выкручивать из других мест.
У охраны сломался мастер-ключ и 9-ая камера
Провести 15 плановых ТО по оборудованию !!! …

CAFM. Характеристика и задачи
Основной инструмент для ФМ. Признак профессионального ФМ. На рабочем месте каждого ФМ-менеджера, инженера, супервайзера
Computer Aided Facility Management – класс программных систем для ФМ, развитие с конца 80-х годов. На основе современных ИТ.
Содержит все объекты и их характеристики. Комплексная база данных (на основе SQL, ORACLE …)
Прозрачный учет затрат, бюджетирование
Управление ресурсами: персонал, расходные материалы, производственные средства
Управление площадями с графической визуализацией (CAD)
Организация работ по заявкам-нарядам, плановым регламентам

CAFM. Структура
-Объекты недвижимости
-Здания
-Помещения
-Оборудование
-Инфраструктура…
-Договоры
-Компании, арендаторы
-Персонал
-Склад, материалы
-Транспорт …
Администрирование объектов
Процессы: заявки, плановые работы, платежи,
неисправности, работы, поставки
Списки, выборки, статистика, анализ
Администрирование: документы, файлы…
Отчетность
Контроль затрат, бюджетирование
Интерфейсы c ERP, 1C, АСУЗ, AutoCAD …
Вывод данных Excel, e-mail …
Визуализация: документы, схемы
Функции
База данных: SQL, ORACLE…

ИТ, автоматизация для недвижимости. Интерфейсы.
Бухгалтерский, налоговый управленческий учет,
комплексное управление
Управление недвижимостью, ФМ, эксплуатацией
Автоматизированное управление зданием, инженерным оборудованием

CAFM. visual FM
Разработчик Loy & Hutz AG (Германия), 20 лет развития, один лидеров на европейском рынке
Более 6 000 проектов внедрений
Первая CAFM система в России, начало локализации 2004 года
Первые внедрения в России, более 10 проектов
Инструмент для создания основы профессионального управления

CAFM.visual FM. Модули

visual FM. Основные решения
Комплексное техническое управление для здания
Управление операц. недвижимостью (учет, аренда, договоры)
Сервис-деск (диспетчерская) для здания/группы зданий
Центральные задачи для ФМ-компаний (диспетчерская, проекты, договоры, персонал, МТО, затраты-бюджеты…)
Технадзор, приемка и запуск строящегося объекта в эксплуатацию
Административно-арендное управление
Управление клинингом …

visual FM. Комплексное техническое управление
Решение на основе профессионального продукта, консалтинга и внедрения
Готовое, проверенное решение для оптимизации, построения ФМ-процессов
Фиксированные сроки (1-3 мес.) по надежной методике внедрения
Прозрачная окупаемость

visual FM. Комплексное техническое управление
1. Обследование, сбор исходных данных, создание базы данных:
здания
помещения, эксплуатационные зоны
оборудование
расходные материалы, ЗИП
компании, персонал, договоры

visual FM. Комплексное техническое управление
1. Построение процессов диспетчеризации (работы по заявкам):
Оптимизация коммуникационной схемы
Внедрение электронных журналов заявок, процессов заявка-наряд-работы
Внедрение системы отчетности, документации
Внедрение Web сервис-деск для арендаторов, персонала
Дальнейшая оптимизация

Анализ, оптимизация

visual FM. Комплексное техническое управление
2. Построение процессов планового технического обслуживания:
Разработка детального плана-графика
Создание технологического регламента
Оптимизация процессов планирования и организации работ (нарядная схема)
Внедрение системы отчетности, документации
Учет ресурсов (персонал, МТО)
Оптимизация процессов (по наработке, по состоянию…)

visual FM. Комплексное техническое управление
3. Оптимизация прочих процессов:
Организация периодических обходов/осмотров
Учет показаний счетчиков и энергоменеджмент
Детальный учет затрат
Управление подрядным сервисом (договоры,…)

visual FM. Техническое управление.

CAFM для ФМ-компании

visual FM. Примеры интерфейса.
Управление объектами недвижимости. Карточка здания

visual FM. Примеры интерфейса.
Учет и обслуживание инженерного оборудования.

visual FM. Примеры интерфейса.
Управление заявками через Web-интерфейс. Сервис-Деск.

visual FM. Примеры интерфейса.
Учет заявок, неисправностей, сообщений. Пример учета дефекта.

visual FM. Примеры интерфейса.
Управление арендой. Администрирование договора аренды.

visual FM. Примеры интерфейса.