Страхование ипотечных обязательств как механизм управления рисками банка и инструмент повышения доступности ипотеки

Содержание
Страхование ипотечных обязательств – основные цели
и характеристики
История и мировая практика
Потребность рынка в страховании ипотечных обязательств
Условия развития рынка страхования ипотечных обязательств
и особенности страховых продуктов
Роль СК АИЖК на рынке страхования ипотечных обязательств
Прогноз развития рынка ипотечного кредитования

Страхование ипотечных обязательств – основные цели и характеристики

Страхование при ипотечном кредитовании
(ипотечное страхование)
далее для целей данной презентации –
СТРАХОВАНИЕ ИПОТЕЧНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
(Mortgage Insurance, Mortgage Guaranty Insurance)
Страхование заложенного имущества
(страхование имущества граждан, за исключением транспортных средств)
Страхование жизни заемщика
(страхование жизни на случай смерти/ страхование от несчастных случаев и болезней, дожития до определенного возраста или срока, или наступления иного события)
Титульное страхование
(риск утраты или ограничения/обременения права собственности)
Страхование ответственности заемщика
(страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору)
Страхование предпринимательского риска банка
(страхование предпринимательских рисков)

Страхование ипотечных обязательств: зачем это нужно?
Основные цели:
Улучшение финансовых показателей банка
передача части кредитного риска страховой компании
снижение доли высоко-рисковых активов:
повышение качества кредитного портфеля
уменьшение объемов резервирования*
возможность секьюритизации кредитов с К/З>70%
расширение числа лояльных банку клиентов
Увеличение числа заемщиков за счет повышения доступности кредита
снижение минимального размера первоначального взноса по кредиту
с 30% до 10% от стоимости недвижимости
снижение процентных ставок на 2-3 п.п. по застрахованным ипотечным кредитам по отношению к незастрахованным
снижение совокупных расходов заемщика по ипотечному кредиту
защита заемщика от дополнительных требований банка после реализации предмета залога
* работа по инициированию внесения изменений в нормативную базу начата

Страховой риск
Страховой риск:
Возникновение у кредитора недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для погашения задолженности заемщика по кредитному договору.
Причины, приводящие к реализации кредитором заложенного имущества:
Отсутствие у заемщика возможности исполнять обязанности
по возврату кредита и уплате начисленных процентов, в связи
со снижением уровня доходов (утрата работы, снижение заработной платы, болезни и т.д.)
Отсутствие у заемщика интереса (желания) исполнять обязанности по возврату кредита и уплате начисленных процентов, в связи падением цен на недвижимость и отсутствием желания «переплачивать» кредитной организации за подешевевшее заложенное имущество.

Особенности страхования ипотечных обязательств
Уникальные характеристики:
Долгосрочный риск – длительный срок действия договора страхования при неизменной страховой сумме на весь срок
Неравномерное распределение риска в течение срока страхования (вероятность нарушения заемщиком графика погашения кредита постепенно возрастает в течение первых 2 - 3 лет, достигая максимума, после чего плавно убывает до конца срока кредита)
Макроэкономический (катастрофический) характер риска из-за цикличности развития экономики и рынка недвижимости
Взаимозависимость факторов риска

Зависимость вероятности дефолта от первоначального
взноса (суммы кредита относительно стоимости залога)
Размер первоначального взноса, %
Вероятность дефолта по отношению к вероятности для кредитов с первоначальным взносом 30 – 35% *
* ) Среднее значение по 6 странам - Австралия, Германия, Голландия, Испания, Великобритания и США.
Источник: Klopfer, Eric, "A Mortgage Insurer's Look at Basel II and Residential Mortgage Credit Risk", Housing Finance International, Vol XVII, No. 1, London: September 2002

Двойные стандарты на рынке ипотечного кредитования
В настоящее время отдельные крупные банки России, пользующиеся государственной поддержкой, выдают высоко-рисковые кредиты с первоначальным взносом 10% без страхования ипотечных обязательств.
Тем самым разрушается конкурентная среда в области ипотечного кредитования. Коммерческие банки будут вынуждены игнорировать существенные риски и предлагать аналогичные условия кредитования для сохранения конкурентоспособности.
Как результат - накопление в банковской системе высоких рисков, которые могут привести к финансовым проблемам и за которые будут расплачиваться заемщики и государство.

История и мировая практика

Страхование ипотечных обязательств: история развития
Начало современному ипотечному страхованию было положено в США в 1934 году после великой депрессии, во время которой разорилось множество частных страховых компаний и банков, - создана Федеральная жилищная администрация (FHA), обеспечивающая гарантированное государством страхование ипотечных кредитов.
В 1956 году создана частная страховая компания (Страховая компания гарантирования ипотечных кредитов, MGIC).
Постепенное увеличение предельного отношения кредита к залогу (США):
Без страхования ипотечных обязательств
66,7 – 75%
Со страхованием ипотечных обязательств
1934
1950
1970
1990
2010
80 - 90%
90 - 95%
95 – 97%
97 - 100%
75 - 80%
80%
Похожая история наблюдалась в Канаде с 1954 года, когда Канадская ипотечная жилищная
корпорация (СМНС) развивала страхование ипотечных кредитов.
Другие страны также шли по этому пути.

Программы страхования ипотечных обязательств за рубежом
Развитие страхования ипотечных обязательств, как правило, начиналось на государственной основе или при активном участии государства в части нормативно-правового регулирования и выработки единых стандартов.
Компании с государственным капиталом в большинстве ориентированы на решение социальных задач, обеспечивают гарантии покрытия в большем размере.
Большинство компаний (как частных, так и государственных) начинало с меньших размеров покрытия, постепенно их увеличивая. Только некоторые к настоящему времени пришли к 100% покрытию убытков кредитора.

Потребность российского рынка ипотечного кредитования в страховании ипотечных обязательств

Потребность рынка в страховании ипотечных обязательств
30% платит заемщик
70% обеспечивает банк
В 2009 году большинство кредиторов ипотечного рынка России установили размер минимального первоначального платежа на уровне 30%.
Для большинства заемщиков текущие условия ипотечного кредитования (первоначальный платеж и ставка по кредиту) являются невыполнимыми или неприемлемыми.
Основываясь на исследованиях, проведенных АИЖК, снижение минимального первоначального платежа с 30% до 10% увеличит число кредитоспособных заемщиков в 4 раза (с 18% до 80% от общего числа потенциальных заемщиков).
При наличии страхования ипотечных обязательств банки могут увеличивать размер кредитов не беря на себя дополнительных рисков
90% обеспечивает банк не увеличивая уровень риска
10% платит заемщик

Условия развития рынка страхования ипотечных обязательств в России
и особенности страховых продуктов

Международный опыт: особенности программ
страхования ипотечных обязательств
Особые требования и условия:
Для страховых компаний
Дополнительные требования к капиталу (risk-based capital)
Резерв на покрытие непредвиденных, значительных убытков / резерв катастроф (contingency reserve)
О конфликте интересов – необычный для частного страхового бизнеса законодательный запрет во многих развитых странах на выплату кредитору комиссионных, вознаграждений и прочих денежных стимулов
Для кредиторов
Нормативное стимулирование или прямое требование осуществлять страхование ипотечных кредитов с высоким показателем соотношения суммы кредита к залогу
Соответствие всем финансовым и иным критериям (качество кредитного портфеля, андеррайтинг, уровень квалификации руководящего персонала, материально-технического обеспечения и т.п.), установленным ипотечным страховщиком
Требование вторичного рынка (рынка ипотечных ценных бумаг) страховать ипотечные кредиты.

Что мешает развитию страхования ипотечных обязательств в РФ? Часть 1.
Недостаточное экономическое стимулирование спроса на страховой продукт у кредитора.
Решение - внесение изменений в:
Налоговый кодекс Российской Федерации (в части отнесения страховых взносов по страхованию предпринимательских рисков кредитора к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу; в части не включения в доходы кредитора выплат по страхованию ответственности заемщика и страхованию предпринимательских рисков кредитора).
Положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (в части отнесения страхового покрытия, удовлетворяющего Банк России, к обеспечению по ссудам с целью снижения размера формируемого резерва)
Инструкцию Центрального Банка Российской Федерации от 16.01.2004 № 110-и «Об обязательных нормативах банков» (в части снижения коэффициента риска по кредиту с соотношением основной суммы долга к стоимости недвижимости больше 70%, если по такому кредиту имеется страховое обеспечение в виде страхования ответственности заемщика или страхования предпринимательских рисков кредитора на сумму не менее превышения указанного соотношения значения 70%)

Что мешает развитию страхования ипотечных обязательств в РФ?
Часть 2.
Отсутствие возможности для создания гибких страховых продуктов по страхованию ответственности заемщика.
Решение - внесение изменений в:
Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части снятия ограничений на размер страховой суммы по договору страхования ответственности заемщика; в части порядка уплаты страхового взноса (предусмотреть возможность уплаты страховой премии в рассрочку)
Отсутствие уверенности у кредитора в возможностях страховых компаний покрывать катастрофические риски
Решение - внесение изменений в:
Федеральный закон № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (в части ужесточения требований к размеру уставного капитала для страховых компаний, занимающихся страхованием ответственности заемщика и страхованием предпринимательского риска кредитора)
Приказ Минфина РФ N 51н «Об утверждении Правил формирования страховых резервов по страхованию иному, чем страхование жизни» (в части расширения перечня резервов формируемых по договорам страхования ответственности заемщика и предпринимательского риска кредитора)
Приказ Минфина РФ N 90н «Об утверждении Положения о порядке расчета страховщиками нормативного соотношения активов и принятых ими страховых обязательств» (в части ужесточения требований к размеру маржи платежеспособности для страховщиков, осуществляющих страхование ответственности заемщика и страхование предпринимательского риска кредитора)

Страховые продукты СК АИЖК
Действующие продукты СК АИЖК позволяют:
Страховать ответственность заемщика или предпринимательский риск банка
по кредитам, отвечающим следующим требованиям:
право собственности на предмет ипотеки зарегистрировано
кредит с фиксированной ставкой
срок страхования равен сроку кредитного договора
срок страхования связан с достижением ООД порогового значения 70 или 80%
первоначальный взнос по кредиту не менее 10%
Страховая выплата включает остаток основного долга, неуплаченные проценты про кредиту и расходы, связанные с обращением взыскания.
Разработка новых продуктов с учетом потребностей банков:
Страхование ипотечных обязательств по кредитам на приобретение недвижимости с незарегистрированным правом собственности (новостройка)
Страхование ипотечных обязательств по кредитам
с плавающей/комбинированной ставкой
Страхование ипотечных обязательств по кредитам с первоначальным взносом
менее 10%

Роль СК АИЖК на рынке страхования ипотечных обязательств

Дальнейшее развитие страхования ипотечных обязательств
Согласно перечню поручений Президента Российской Федерации
от 24 июля 2009 года № Пр-1890 по итогам заседания Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике:
«… разработать совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, с участием Центрального банка Российской Федерации и утвердить комплекс мер по развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации
на период до 2011 года, обратив особое внимание:
на повышение доступности ипотеки для граждан путем развития ипотечного страхования …»

Роль СК АИЖК в становлении российского рынка страхования ипотечных обязательств
Перестрахование позволяет страховщикам уверенно выйти
на новый сегмент страхового рынка, т.к. СК АИЖК,
являясь государственным гарантом, предоставляет страховщикам
на регулярной основе:
Перестраховочную емкость (перестрахование до 80% ответственности
по договорам страхования ипотечных обязательств)
Помощь в разработке продуктов по страхованию ипотечных обязательств, расчете тарифов и формулировании условий страхования
Собранную страховую статистику и статистику по ипотечному кредитованию
Помощь в разработке руководств по андеррайтингу и урегулированию убытков при страховании ипотечных обязательств
Помощь в обучении специалистов, занятых в страховании ипотечных обязательств
Консультации по организации и развитию страхования ипотечных обязательств

Необходимые условия для снижения тарифов
Возможные направления снижения страховых тарифов:
Отказ от комиссионного вознаграждения кредитору от страховщика, которое существенно увеличивает стоимость страхования для заемщика
Проведение андеррайтинга на согласованных со страховщиками условиях
Предоставление СК АИЖК статистических данных, характеризующих портфель ипотечных кредитных договоров Банка
Возможность уплаты взноса в рассрочку

Прогноз развития рынка ипотечного кредитования

Прогнозы развития ипотечного рынка
Прогнозируется существенный рост объемов, в том числе, за счет страхования ипотечных обязательств. Согласно данным АИЖК, в 2006 – 2008 годах доля кредитов с первоначальным взносом меньше 30% составляла почти 50%