Строительство жилья:мифы и реальность

Сверхприбыли строителей
миф
Федеральный PR
Рентабельность строителей жилья –
50-100%

Сверхприбыли строителей
реальность

Сверхприбыли строителей
реальность
Мировой рынок недвижимости имеет 7-летний цикл

реальность
Рост цен на основные строительные материалы
в Санкт-Петербурге за 2004г. (%)
Бетон тяжелый 12,8
Раствор кладочный цементный 20,2
Портландцемент общестр. назначения 33,3
Песок для строительства 39,2
Плиты перекрытий ж/б плоские 35,8
Арматура для строительных работ 89,9
Стоимость эксплуатации машин и механизмов 24,2
Плата за подключение электроснабжения 89
Динамика роста цен на материалы

реальность
Маржа застройщиков в сегменте нижнего и верхнего
экономического класса (доступного жилья)*
Динамика изменения маржи застройщиков при строительстве жилья в СПб
* Без учета налогов и накладных расходов застройщиков

Строители должны продавать
готовое жилье
миф
Долевое участие - это российский пережиток,
широко применяемый
в основном, в крупных городах
На Западе девелоперы продают готовое жилье

реальность
Запад: Швеция, Финляндия, Норвегия
Решение о начале реализации проекта после заключения от 30 до 50% предварительных договоров с внесением задатка от 2 до 5%
Графики платежей клиентов соответствуют графику строительства с обязательным авансированием.
После завершения строительства и устранения замечаний – остаток платежа от 5 до 10%.
Непроданного жилья после завершения строительства от 5 до 10%.
Строители должны продавать
готовое жилье

реальность
Использование долевого участия
в строительстве жилья:
Россия 75-80%
Санкт-Петербург 95%
Строители должны продавать
готовое жилье

реальность
Кредитование банками строителей в 2004г.:
Россия 5,76 млрд. рубл. (или около 1% от стоимости рынка нового жилья = 595,7 млрд.рубл.)
Санкт-Петербург $ 125 млн. (или около 10%
стоимости рынка нового жилья
= $1,3 млрд.)
Строители должны продавать
готовое жилье

реальность
Структура источников финансирования жилья средней девелоперской компании:
Собственные средства 10%
Кредитные средства 10%
Средства граждан 75-80%
в т.ч. за счет
ипотечных кредитов 2%
Строители должны продавать
готовое жилье

миф
миф
миф
миф
ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов
и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации.»
миф

Ст.6. Передача квартиры дольщику после подписания акта государственной комиссии в течение 2 месяцев.
Санкт-Петербург, апрель 2005г.:
срок прохождения застройщиками процедур после государственной комиссии для подключения к
сетям ОАО «Ленэнерго» - от 5-6 месяцев до 2 лет
ФЗ - 214

реальность
ст. 139 ЖК – организовать ТСЖ могут только собственники (ранее ФЗ «О товариществах собственников жилья»
ст.48 – право создания ТСЖ было дано Застройщику)
Собственники – через 1 год и более после госкомиссии
Застройщики – расторжение договоров на водо-, тепло- и энергоресурсы
последствия
в сданных домах –
отсутствие воды, канализования, отопления, электричества
до заключения договоров с ТСЖ (появления собственников)
или оплата по строительным тарифам
(в СПб 1,07 руб./квтч, ТСЖ-0,63 руб./квтч)
Жилищный кодекс

миф
Повышение эффективности
эксплуатации жилья и снижение издержек путем вовлечения граждан
в процесс управления жилым фондом
через институт ТСЖ
Жилищный кодекс

НДС – платить
Штрафные санкции – 31,6 – 63,2% годовых («выгодные инвестиции»)
Залог банку строящегося объекта – почти невозможно
Неплатежи дольщиков – невозможность односторонних расторжений
ФЗ - 214
риски
удорожание

ФЗ – 214
риски
удорожание
последствия:
Сокращение кредитования
Сокращение объемов строительства
Рост стоимости жилья
Новые схемы привлечения средств

Меры, необходимые для улучшения ситуации на рынке недвижимости
Собственные средства компании должны составлять не менее 30% от стоимости строительства
Количество согласований должно зависеть от срока работы компании на рынке
Усовершенствование СНИПов (позволит снизить себестоимость строительства на 15%)
Увеличить конкуренцию на рынке стройматериалов

Выводы
Рынок недвижимости – это лакмусовая бумажка состояния российской экономики в целом: спад на рынке недвижимости диагностирует спад в экономике.
Параллельно с ростом рынка недвижимости растет капитализация экономики и благосостояние граждан.