Торговая недвижимость в России, тенденции и прогнозы, Юлия Дальнова Директор департамента Торговой недвижимости Олеся Тумаков

2010 г. - итоги
Ритейлеры возобновили развитие, в т. ч. заявляют о региональной экспансии.
Спрос на торговые площади возрос, собственники повышают ставки аренды.
Заявления о новом строительстве единичны, пока достраиваются «докризисные» проекты
Снова приближается время дефицита торговых площадей. В успешных проектах уже сейчас площадей практически нет.

Спрос: потребители
В 2010 г. начался рост товарооборота
Активность покупателей повысилась, но осторожность сохраняется. Цена – по прежнему важнейший критерий выбора.
Динамика изменения товарооборота в России, 2009-2010 гг.
Источник: Росстат

Спрос: ритейлеры
Ритейлеры заявляют о масштабных планах экспансии:

Торговые центры Москвы. Предложение
На Московском рынке в 2010 г. введено 10 современных ТЦ, прирост предложения торговых площадей - 961 тыс.м2 (GLA – 399 тыс.м2). Все проекты – «докризисные», большинство на момент выхода заполнено на 80-90%.
Источник: Knight Frank Research

Торговые центры: московский рынок
В 2011-2012 г. будут вводиться только «докризисные» объекты
Назревает кризис предложения – возвращается «рынок продавца»
Уровень вакантных площадей снижается
Источник: Knight Frank Research

Крупнейшие строящиеся ТЦ
Источник: Knight Frank Research, 2011

Коммерческие условия
Уступки арендаторам уходят в прошлое;
Каникулы сокращаются, ставки растут.
Ставки для якорных арендаторов ТЦ, $/м2/год
Ставки для арендаторов галереи ТЦ, $/м2/год
Источник: Knight Frank Research, 2011

Региональный рынок
Торговые операторы готовы выходить в региональные города, в т.ч. с населением менее 500 тыс. Человек
В малых городах практически нет современных торговых площадей – это сдерживает экспансию ритейлеров
Спрос

Региональный рынок
Реконструкция промышленных зданий советской постройки;
Размораживание остановленных в кризис проектов;
Строительство ритейлерами «под себя».
Нового строительства практически нет
Предложение в региональных городах

Региональный рынок
В городах-миллионниках рынки торговых центров близки к насыщению
Примеры городов с дефицитом торговых площадей (анализ на основании экономического потенциала города):

Региональный рынок
В России на тысячу жителей приходится всего 69 тыс. м2
Источник: Knight Frank Research, 2011

Возможности развития для ритейлеров
Построить самостоятельно
Стоимость земли:
Москва
МКАД - $2-3 млн/га
вблизи МКАД $1.5-2 млн/га
на федеральных трассах до 15 км. $1 млн/га
города обл. центры - $1 млн/га
города средние - $500-700 тыс./га
города малые - $300-500 тыс./га

Выводы
Качественные торговые площади снова в дефиците – в Москве и в регионах
Прогнозируется рост арендных ставок
Возможности для развития – Подмосковье, малые города, собственное строительство

Рынок street retail Москвы. Тенденции
Спрос на помещения формата street retail восстанавливается;
Ставки аренды растут;
Уровень вакантных площадей снизился.

Рынок street retail Москвы
Почти 40% спроса на торговые площади в составе центральных торговых коридоров/ магистралей формируют компании общепита
Структура спроса: центральные торговые коридоры
Источник: Knight Frank Research, 2011

Рынок street retail Москвы
Факторы спроса
Активность торговых операторов растет;
Развитие 2011: перспектива роста
Магазин/ресторан на центральной улице – «лицо» компании;
Основные торговые коридоры Москвы – дефицит площадей;
Доступные предложения в торговых центрах сокращаются.

Ставки аренды для торговых помещений
на улицах Москвы
Центральные торговые коридоры
Основные магистральные торговые улицы
Спальные районы

Рынок street retail Москвы
Street retail для продуктовых магазинов
Развитие формата «магазины у дома» - 100-500 кв.м, вблизи или в составе жилых кварталов;

Рынок street retail Москвы
Новые рубежи - перспективы для продуктовых ритейлеров:
Примеры строящихся жилых микрорайонов вблизи Москвы