Земельный участок

Содержание

Слайд 2

Рассматриваемые вопросы:

Рассматриваемые вопросы:

Слайд 3

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ТОВАРА

ЗЕМЕЛЬНЫЙ
УЧАСТОК

Часть земной

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 1 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ТОВАРА ЗЕМЕЛЬНЫЙ
поверхности, имеющая определенный правовой режим и целевое назначение (разрешенное использование), границы которой установлены.

Один из видов недвижимого имущества, оценка которого проводится в соответствии с российским законодательством об оценочной деятельности.

Слайд 4

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Принципиальные отличия земельных участков от других видов недвижимого

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Принципиальные отличия земельных участков от других видов
имущества:

1 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ТОВАРА

Слайд 5

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ТОВАРА

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 1 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ТОВАРА

Слайд 6

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Причины определения стоимости земельного участка отдельно от имеющихся

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Причины определения стоимости земельного участка отдельно от
на нем улучшений

1 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ТОВАРА

Слайд 7

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Рыночная стоимость земельного участка

1 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Рыночная стоимость земельного участка 1 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ТОВАРА
ТОВАРА

Слайд 8

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 2 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Слайд 9

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

1. Метод сравнения

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ 1.
продаж

2 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Наиболее простой и эффективный метод оценки

Используется для оценки фактически свободной / предположительно вакантной земли

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах

Слайд 10

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Основные этапы применения метода сравнения продаж

1. Выбор единиц

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Основные этапы применения метода сравнения продаж 1.
(элементов) сравнения

2. Определение цен продаж (предложений) сопоставимых земельных участков (объектов-аналогов)

3. Определение состава и степени отличий характеристик каждого объекта-аналога от параметров оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости

4. Обоснование и внесение корректировок к ценам объектов-аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого объекта-аналога от оцениваемого земельного участка

5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен объектов-аналогов

Слайд 11

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Основные ценообразующие факторы земельного участка

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Основные ценообразующие факторы земельного участка МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Слайд 12

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Базовые характеристики сделок с земельными участками

МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Базовые характеристики сделок с земельными участками МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Слайд 13

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ВЫВОДЫ ПО

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 2 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
МЕТОДУ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Слайд 14

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

2. Метод выделения

2 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 2. Метод выделения 2 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ
УЧАСТКОВ

МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

ПРИМЕНЯЕТСЯ

ИСПОЛЬЗУЕТСЯ

для оценки застроенных земельных участков

когда вклад улучшений в общую цену участка невелик

Улучшения (постройки) оцениваются отдельно и вычитаются из общей цены продажи недвижимости для получения стоимости земли

Слайд 15

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Расчет полной восстановительной стоимости улучшений оцениваемого земельного участка

ПВС

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Расчет полной восстановительной стоимости улучшений оцениваемого земельного
= ПИ+КИ+ПП,

где ПВС – полная восстановительная стоимость улучшений;
ПИ – прямые издержки;
КИ – косвенные издержки;
ПП – прибыль предпринимателя.

Методы определения полной восстановительной стоимости

Метод сравнительной единицы

Поэлементный способ расчета

Слайд 16

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ВЫВОДЫ ПО МЕТОДУ ВЫДЕЛЕНИЯ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ВЫВОДЫ ПО МЕТОДУ ВЫДЕЛЕНИЯ

Слайд 17

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

3. Метод распределения

ПРИМЕНЯЕТСЯ

ХАРАКТЕРИЗУЕТСЯ

ОСНОВАН

только

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ 3.
для оценки застроенных земельных участков

как определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе

на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек

Слайд 18

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ВЫВОДЫ ПО МЕТОДУ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ВЫВОДЫ ПО МЕТОДУ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ

Слайд 19

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

Доходный подход -

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ Доходный
совокупность методов оценки стоимости объекта, способного приносить доход в будущем, с учетом различных вариантов его использования

Применение доходного подхода

анализ

Слайд 20

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1. Метод капитализации земельной ренты

ПРИМЕНЯЕТСЯ

ОСНОВЫВАЕТСЯ

для оценки застроенных и

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 1. Метод капитализации земельной ренты ПРИМЕНЯЕТСЯ ОСНОВЫВАЕТСЯ
незастроенных земельных участков

на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок

МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

Слайд 21

Сзу = ЧОДзу/Кзу
где, Сзу - рыночная стоимость земельного участка;
ЧОДзу - чистый операционный

Сзу = ЧОДзу/Кзу где, Сзу - рыночная стоимость земельного участка; ЧОДзу -
доход от земельного участка (рента);
Кзу - ставка (коэффициент) капитализации для земли

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Основные этапы применения
метода капитализации земельной ренты

Слайд 22

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

3. Метод предполагаемого использования

МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 3. Метод предполагаемого использования МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ
ЗЕМЛИ

Слайд 23

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Последовательность применения метода предполагаемого использования

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Последовательность применения метода предполагаемого использования

Слайд 24

МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

3. Метод предполагаемого использования

ДИСКОНТИРОВАНИЕ - процесс приведения

МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ 3. Метод предполагаемого использования ДИСКОНТИРОВАНИЕ -
всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

 

где ЧОДj – чистый операционный доход за j-ый год;
i – ставка дисконтирования.

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Слайд 25

ВОПРОСЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЭКЗАМЕН
ПО РАССМАТРИВАЕМОЙ ТЕМЕ:

1. Особенности земли как объекта стоимостной

ВОПРОСЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЭКЗАМЕН ПО РАССМАТРИВАЕМОЙ ТЕМЕ: 1. Особенности земли как объекта
оценки.
2. Основные подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков и их особенности.
3. Содержание метода распределения в оценке земли.
4. Метод выделения и его использование для оценки земли.
5. Алгоритм оценки и основное содержание метода предполагаемого использования.
6. Оценка земельных участков методом остатка.
7. Алгоритм применения метода капитализации земельной ренты.

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ