Земельный участок

Рассматриваемые вопросы:

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
1 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ТОВАРА
ЗЕМЕЛЬНЫЙ
УЧАСТОК
Часть земной поверхности, имеющая определенный правовой режим и целевое назначение (разрешенное использование), границы которой установлены.
Один из видов недвижимого имущества, оценка которого проводится в соответствии с российским законодательством об оценочной деятельности.

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Принципиальные отличия земельных участков от других видов недвижимого имущества:
1 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ТОВАРА

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
1 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ТОВАРА

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Причины определения стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений
1 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ТОВАРА

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Рыночная стоимость земельного участка
1 ОСОБЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ТОВАРА

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
2 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ
1. Метод сравнения продаж
2 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Наиболее простой и эффективный метод оценки
Используется для оценки фактически свободной / предположительно вакантной земли
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Основные этапы применения метода сравнения продаж
1. Выбор единиц (элементов) сравнения
2. Определение цен продаж (предложений) сопоставимых земельных участков (объектов-аналогов)
3. Определение состава и степени отличий характеристик каждого объекта-аналога от параметров оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости
4. Обоснование и внесение корректировок к ценам объектов-аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого объекта-аналога от оцениваемого земельного участка
5. Расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен объектов-аналогов

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Основные ценообразующие факторы земельного участка
МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Базовые характеристики сделок с земельными участками
МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
2 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ВЫВОДЫ ПО МЕТОДУ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
2. Метод выделения
2 МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ
ПРИМЕНЯЕТСЯ
ИСПОЛЬЗУЕТСЯ
для оценки застроенных земельных участков
когда вклад улучшений в общую цену участка невелик
Улучшения (постройки) оцениваются отдельно и вычитаются из общей цены продажи недвижимости для получения стоимости земли

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Расчет полной восстановительной стоимости улучшений оцениваемого земельного участка
ПВС = ПИ+КИ+ПП,
где ПВС – полная восстановительная стоимость улучшений;
ПИ – прямые издержки;
КИ – косвенные издержки;
ПП – прибыль предпринимателя.
Методы определения полной восстановительной стоимости
Метод сравнительной единицы
Поэлементный способ расчета

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ВЫВОДЫ ПО МЕТОДУ ВЫДЕЛЕНИЯ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ
3. Метод распределения
ПРИМЕНЯЕТСЯ
ХАРАКТЕРИЗУЕТСЯ
ОСНОВАН
только для оценки застроенных земельных участков
как определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе
на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
ВЫВОДЫ ПО МЕТОДУ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, способного приносить доход в будущем, с учетом различных вариантов его использования
Применение доходного подхода
анализ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
1. Метод капитализации земельной ренты
ПРИМЕНЯЕТСЯ
ОСНОВЫВАЕТСЯ
для оценки застроенных и незастроенных земельных участков
на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок
МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

Сзу = ЧОДзу/Кзу
где, Сзу - рыночная стоимость земельного участка;
ЧОДзу - чистый операционный доход от земельного участка (рента);
Кзу - ставка (коэффициент) капитализации для земли
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Основные этапы применения
метода капитализации земельной ренты

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
3. Метод предполагаемого использования
МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ

ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Последовательность применения метода предполагаемого использования

МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ
3. Метод предполагаемого использования
ДИСКОНТИРОВАНИЕ - процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
где ЧОДj – чистый операционный доход за j-ый год;
i – ставка дисконтирования.
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ВОПРОСЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЭКЗАМЕН
ПО РАССМАТРИВАЕМОЙ ТЕМЕ:
1. Особенности земли как объекта стоимостной оценки.
2. Основные подходы к оценке рыночной стоимости земельных участков и их особенности.
3. Содержание метода распределения в оценке земли.
4. Метод выделения и его использование для оценки земли.
5. Алгоритм оценки и основное содержание метода предполагаемого использования.
6. Оценка земельных участков методом остатка.
7. Алгоритм применения метода капитализации земельной ренты.
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ