Вопросы местного значения поселений в сфере жилищных отношений Закон № 131-ФЗ, ст. 14 (поселения), 16 (гор. округа): 1. К вопросам местно

п. 3 ч. 2 ст. 50 Закона №131-ФЗ
В собственности поселений могут находиться:
«жилищный фонд социального использования для обеспечения малоимущих граждан, проживающих в поселении и нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилыми помещениями на условиях договора социального найма, а также имущество, необходимое для содержания муниципального жилищного фонда»
Аналогично – в собственности городских округов (ч. 4 ст. 50)
Вопросы:
могут ли муниципальные районы быть собственниками жилья?
если да – то какого?
что происходит с муниципальным жильем, в котором проживают граждане, не являющиеся малоимущими?

Компетенция органов местного самоуправления в сфере жилищных отношений (ст. 14 ЖК РФ, ч. 1):
учет муниципального жилищного фонда
установление размера дохода и стоимости имущества членов семьи в целях признания граждан малоимущими и
предоставления им по договорам соц. найма жилых помещений
ведение учета нуждающихся граждан в жилых помещениях
определение порядка предоставления жилых помещений
муниципального специализированного жилищного фонда
предоставление малоимущим гражданам жилых помещений по
договорам соц. найма
перевод жилых помещений в нежилые и наоборот
согласование переустройства и перепланировки жилых помещ.
признание жилых помещений муниц. жилфонда непригодными для проживания
осуществления контроля использования и сохранности муниц. жилфонда, соотв.-я жилых помещений санитарным и техническим правилам и нормам
иные вопросы, отнесенные к компетенции органов МСУ

Управление муниципальной
жилищной собственностью
Объекты собственности:
жилое помещение (изолированное помещение)
является недвижимым имуществом и пригодно для
постоянного проживания граждан (ст. 15 ЖК РФ)
1) жилой дом (только состоящий из комнат и вспомогат.
помещений, но не многоквартирный дом!), часть
жилого дома
2) квартира, часть квартиры
3) комната (ст. 16 ЖК РФ)
доля в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме пропорционально размеру общей
площади его помещений
Доля идеальна и следует судьбе права собствен-
ности на помещение (главная вещь и принадлежность)

Управление муниципальной
жилищной собственностью
Многоквартирный дом как объект управления – осн. элементы:
здание (вкл. констр. элементы здания, помещения, не явл-еся частями жилых или нежилых помещений, инж. сети и оборудование внутри здания)
земельный участок, на котором распол. здание (вкл. элементы озеленения и благоустройства, иные объекты, распол. на з/у и предназн. для обслуж., экспл. и благоустройства дома)
Основные признаки многоквартирного дома:
расположен на земельном участке,
предназначен для пост. проживания граждан
состоит из не < 2 помещений, принадл. разным собственникам,
и общего имущества, принадл. всем собственникам вместе

Управление муниципальной
жилищной собственностью
не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслужив.
более одного помещения в данном доме, в т.ч. межквартирные
лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты,
коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются
инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного
помещения в данном доме оборудование, крыши, ограждающие
несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,
обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на
котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустрой-
ства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства данного дома объекты, расположенные на
указанном земельном участке.
Общее имущ-во в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК)

Управление муниципальной
жилищной собственностью
Муниципальная жилая собственность включает в себя:
Муниципальные квартиры (предоставляются только
нуждающимся и малообеспеченным на условиях
социального найма
Доли в общей собственности пропорционально
общей площади муниципальных квартир
Общее имущество не может находиться в индив. собственности, выступать предметом самост. гражданско-правовых сделок; никто не вправе распоряжаться им без согласия собственников помещений – участников общей долевой соб-ти

Управление муниципальной
жилищной собственностью
Признаки общего имущества:
не является частью самост. жилого или нежилого помещения, принадл. опр. собственнику,
предназначено для обслуж. > 1 помещения в доме
Они должны присутствовать ОДНОВРЕМЕННО (пример лоджий)
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постан. Правительства РФ от 13.08.06 г. №491
Примеры из судебной практики в части отнесения объектов к общему имуществу дома
Земельный участок (ст. 16 Вводного закона №189-ФЗ от 29.12.04г.)
если сформирован до введения в действие ЖК и проведен гос. кадастровый учет - бесплатно переходит в общую долевую соб-ть
в остальных случаях – по решению общего собрания соб-ков любое уполном. лицо вправе обрат. в ОМСУ или ОГВ с заявлением о формировании з/у

Управление муниципальной
жилищной собственностью
Владение
Фактическое
обладание
имуществом
Пользование
Извлечение
полезных свойств
имущества
Распоряже-
ние
1. Осуществляется
независимо от размера
доли собственника.
2. Без выдела в натуре
своей доли
Определение
судьбы
имущества
1. Осуществляется по
соглашению большинства
собственников помещений.
2. Без права отчуждения
отдельно от права собст-
венности на помещение
Общая долевая собственность на общее имущество в доме

Управление муниципальной
жилищной собственностью
Расчет доли в общей долевой собственности:
Х = S помещения соб.-ника : S всех помещений (кр. общего имущ-ва)
Пример: 60 м² : 3000 м² = 0,02 (доля этого собственника)
Расчет количества голосов на общем собрании:
Пример: в указ. доме всего 100 голосов – у этого соб-ка 2 голоса
Участие в расходах на содержание общего имущества:
0,02 (доля) х А (общие расходы на содержание) = 0,02А
Особенности имеют коммунальные квартиры (общая долевая собст-ть на общее имущество квартиры! Однако – право преимущ-ной покупки на условиях продажи!)

Управление муниципальной
жилищной собственностью
Обязанности собственника жилого помещения
(п.п. 3, 4 ст. 30 ЖК РФ):
нести бремя содержания своего помещения и общего имущ.
собственников помещений в многоквартирном доме (квартира)
либо общего имущества собственников комнат (комната)
поддерживать помещение в надлежащем состоянии, не
допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать
права и законные интересы соседей, правила пользования
жилыми помещениями и содержания общего имущества
собственников помещений в многоквартирном жилом доме
до 1.01.07 необходимо было провести (как минимум -
инициировать) собрания по выбору способа управления
до 1.05.08 - провести конкурсы по выбору управляющих организаций

Управление муниципальной
жилищной собственностью
Способы управления многоквартирным домом
Непосредственное управление (ст. 164 ЖК) – договоры о содерж. и ремонте общего им-ва – все соб-ники по решению общего собрания (множ-сть лиц); коммунальные услуги – каждый соб-ник от своего имени; по довер.-ти м/б один предст-ль соб-ков
Управление через ТСЖ (ст. 135 ЖК) – ЮЛ, некоммерч. орг-я, объед. соб-ков для управления домом, обесп. его эксплуатации и распор. общим им-вом в пределах, устан. зак-вом (св.50% соб-ков)
Управляющая организация (ст. 162 ЖК) – статус в ЖК не опр. (только п.2 пост. Прав-ва №75) – ЮЛ (коммерч?) /индив. предпр-ль
Вопрос: возможна ли комбинация этих способов? Думаю, да.
Выбор способа – собственники на общем собрании. М/б изменен в любое время решением о/с. Выбор обязателен для всех соб-ков!
Если не выбрали до 1.01.07 – конкурс проводит ОМСУ до 1.05.08г.

Управление муниципальной
жилищной собственностью
Договор управления многоквартирным домом
Ст. 162 ЖК – одна сторона (УО) по заданию др. стороны (соб-ков помещений, ТСЖ, ЖК, ЖСК, др.) в течение соглас. срока за плату обязуется оказ. Услуги и вып. Работы по надлеж. Содерж. И ремонту общего им-ва в доме, предост. Коммун. услуги соб-кам помещений и пользователям, осущ-ть иную деят-сть, напр. На достиж. Целей управления. Договор двусторонний, возмездный, консенсуальный, письм. Форма.
Сущ-ные условия договора – состав общего им-ва, перечень услуг и работ по его содерж. и ремонту и коммун. услуг, порядок опр-я цены договора и размера платы за разл. услуги, порядок осущ-ния контроля выполнения обяз-в УО
Многокв. дом не явл-ся самост. объектом жил. прав! Объекты - самост. жилые и нежилые помещ. и общее им-во дома. Поэтому объектом упр-я явл-ся именно общее им-во!

Управление муниципальной
жилищной собственностью
Нормативные акты по вопросам управления жильем
1) Постановления Правительства РФ:
№75 «О порядке проведения ОМСУ открытого конкурса по отбору управляющей орг-ции для упр-ния многокварт. домом» от 6.02.06
№491 «Об утв. Правил содержания общего им-ва в многокварт. доме и Правил изменения размера платы…» от 13.08.06
№47 «Об утв. Положения о признании помещения жилым помещением, ж/п непригодным для проживания…» от 28.01.06 №306 «Об утв. Правил устан.-я нормативов потребления коммунальных услуг» от 23.05.06
№307 «О порядке предост. коммун. услуг гражданам» от 23.05.06
№710 «О внесении измен. в Правила ведения Единого гос. реестра прав на недвиж. им-во и сделок с ним» от 22.11.06 г.