Интерактивная дискуссия с учётом немецкого, российского и восточноевропейского опта

Введение в тему 1
«Интересы членов ТСЖ в отношении проведения энергосберегающей санации своего жилого здания»

Проблема общего собрания, достичь кворум при решении о привлечении кредита для санации:
Различная потребность в объёме заемных средств у отдельных членов;
Различный социальный статус жильцов – 3 группы:
Благосостоятельным членам достаточно небольшой кредит либо вообще нет в нем необходимости;
Большая средняя группа имеет растущую потребность в заемных средствах;
Потребность малообеспеченных зависит от объёма государственного субъектного субсидирования.

Повысить дееспособность ТСЖ:
Обеспечить правоспособность и кредитоспособность
Оформление земельного участка
Регулирование ответственности членов
Почему до сих пор мало изменений?

Проблема: Отсутствие достаточных принудительных средств для выполнения совместных обязанностей, инвестировать в сохранение общедолевой собственности:
Жилищный кодекс требует выполнения обязательств, но не обеспечивает необходимые условия для этого.

Какое дифференцированное обращение с этими 3 группами для того, чтобы они были бы в состоянии согласиться с проведением санации?
Как наиболее эффективно организовать информирование членов ТСЖ при подготовке проекта об его основных параметрах и какие это должны быть параметры?

Интерактивная дискуссия
Введение в тему 2:
Доступная модель финансирования энергосберегающей санации типового жилого здания

Три важнейшие источники финансирования в жилищном фонде:
Собственный капитал
Заемный капитал
Государственное субсидирование
+ около 30 % энергосбережения!

Существуют препятствия для реализации инвестиций: желающим и способным инвестировать собственникам противостоят две другие группы –
способные, но не желающие инвестировать
малообеспеченные домашные хозяйства

Проблема: Неуверенность собственников при практической организации и финансировании инвестиций в жилую собственность

Необходимо достичь ясности о следующем:
Видах и объёмах инвестиционных мероприятий;
Видах и объёмах вкладов в финансирование
Собственный капитал, заемный капитал и государственные субсидии;
Необходимых рамочных условиях (гарантий, льготные проценты и т.д.)

Стоимости типичных пакетов мероприятий по санации;
Доходах разных типов домашних хозяйств и их развитие за прошлые годы;
Нагрузке на отдельные типы домашних хозяйств за счет платежей за коммунальные услуги, вкл. отчисления на капремонт;

Потребности финансирования современных мероприятий по энергосбережению
Стоимость пакета энергосберегающих мероприятий для средней квартиры по актуальному опыту в Восточной Европе составляет от 10.000 до 12.000 Евро.
Предполагаемая стоимость в России: 5.000 до 7.000 рублей (квартира 50 кв.м) = 6.000 до 8.300 Евро.
Из этого следует дополнительная нагрузка: от 20 до 70 Евро/месяц
Как финансировать замену окон?

Учесть:
Цены энергии тепла и горячей воды, их развитие на длительный срок времени;
Уровень инфляции и её развитие за прошлые годы;
Объём накопленных средств ТСЖ;
Проценты по строительным кредитам и их развитие за прошлые годы.

Какой собственный капитал за какой срок времени могут накопить домашние хозяйства?
Какие кредитные нагрузки могут нести разные группы жильцов?

Интерактивная дискуссия
Введение в тему 3:
В чём состоят интересы управляющей компании

Частная управляющая компания заинтересована, быть партнёром ТСЖ, на высоком профессиональном уровне обеспечить номинальную стоимость недвижимости и повысить её рыночную стоимость.
В России развитие профессионализма управления ещё в первоначальной стадии.

Составной частью пакета её услуг является коммерческое и техническое управление.
Это включает и обеспечение сохранности дома, санацию и повышение комфорта проживания в соответствии с современными стандартами.

Профессиональное управление недвижимостью – это бизнес, который требует длительного срока работы. Поэтому управляющая компания стремиться к тому, чтобы у неё были многолетние договора с ТСЖ.

Но частная управляющая компания
до сих пор не примет риск, финансировать санацию, потому что
поступления из техобслуживания этого не оправдают, а
использование собственных средств не соответствует бизнес-интересам.

Управляющая компания должна получить дополнительные поступления за обслуживание в связи с остаточным кредитным риском и дополнительными организационными расходами.

Какие, на Ваш взгляд, основные критерии выбора управляющей компании для осуществления проекта по санации?

Интерактивная дискуссия
Введение в тему 4:
Что наиболее важно для проектного менеджмента в области энергосберегающей санации жилых зданий в РФ

См. глобальную презентацию – часть 2 – слайды 15 - 27

Вопрос: Нужен ли проектный менеджмент при санации многоквартирных домов в России?
Почему он нужен или не нужен?

Интерактивная дискуссия
Введение в тему 5:
Основные игроки/действующие лица энергосберегающей санации типовых жилых зданий в России и их привлечение в проект

Игроки энергосберегающей санации многоэтажных жилых домов
Собственники жилья дома
Правление ТСЖ
Проектный менеджер
Управляющая компания
Политики и ответственные чиновники разных уровней – муниципалитета, субъекта РФ, Федерации
Банки

В интересах создания благоприятных рамочных условий проекта санации должна быть ясность о следующем:
У этих игроков есть разные полномочия и возможности помочь
У них есть разные интересы
Между ними может существовать конфликтный потенциал
Мы должны осознавать эти аспекты

Примеры работы на восточноевропейском и национальном уровнях.Немецко-российский пилотный проект в Санкт-Петербурге
Партнёры по проекту
НП «Городское объединение домовладельцев», Санкт-Петербург, РФ
Жилищный комитет Правительства Санкт-Петербург, РФ
ЖСК № 1160, с 9.4.2006: ТСЖ № 1160, Санкт-Петербург, РФ
ОАО «Северо-Западный Банк Сбербанка России», Санкт-Петербург, РФ
Федеральное министерство транспорта, строительства и развития городов Германии (Отдел SW30), Берлин, ФРГ
КфВ Банк, Отдел коммерческого финансирования охраны окружающей среды, Бонн, ФРГ
Жилищно-строительная компания (HOWOGE) и Инженерное бюро по развитию проектов и обслуживанию строительства (IPB.B), Берлин, ФРГ
Некоммерческая Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (IWO), Берлин, ФРГ

Работа над созданием рамочных условий финансирования проекта
Немецко-российская стратегическая рабочая группа-подгруппа ЖКХ - приложение, в которое включили и пилотный проект
Договор ФМИНГОР Германии –правительство СПБ – основа решения ЗАКС СПБ для предоставления бюджетных средств
Предложение сената Гамбурга о льготном кредите

Примеры защиты интересов собственников жилья и управляющих компаний
Германия: ассоциации являются компетентными партнёрами Бундестага и отраслевых министерств;
Международная ассоциация менеджмента недвижимости – постсоветское пространство