Непривычная динамика ценна рынке жилья:впервые за 20 летАналитический центр w w w . I R N . r u Март 2011 г.

Индекс стоимости жилья в Москве с 1998 года

Общая оценка ситуации
Сейчас реализуется сценарий постепенного восстановления рынка недвижимости после кризиса и умеренного (на уровне инфляции) роста цен.
Причины очевидны:
-Восстановление макроэкономических показателей почти до докризисного уровня (цены на нефть, РТС, курсы валют)
-Восстановление ипотеки
-Ограниченность предложения жилья в Москве
-Наличие ощутимой инфляции

Недвижимость и выборы
Приближение выборов 2012 года представляется сейчас одним из основных факторов, который будет влиять на рынок недвижимости во 2 половине этого года и в начале следующего. Причем для рынка не столь важно, кто одержит победу на выборах, куда важнее сам факт предвыборного ажиотажа.
Проанализировать влияние фактора выборов на рынок недвижимости и стоимость жилья можно с помощью периодов 2004 и 2008 годов.

Стоимость жилья в Москве в 2004 году

Стоимость жилья в Москве в 2008 году

Общие особенности 2004 и 2008 годов
Ценовое ралли накануне выборов
Ощутимый рост стоимости жилья имел место как во 2 половине 2003 и в первой половине 2004 года, так и в конце 2007 – начале 2008 годов.
2. Дифференцированный рост цен
Рост стоимости жилья нижнего ценового диапазона существенно обгонял рынок в среднем, и тем более, дорогой сегмент.
3. Неоптимистичные перспективы после
Вскоре после выборов (в конце весеннего сезона) начиналась стагнация или коррекция цен вниз

Совпадение или закономерность?
1.Психологический фактор – страхи и риски
Вполне естественно, что выборы создают состояние неопределенности. Однако реакция потребителей типовой и дорогой недвижимости разная. Обычные люди скорее готовы вложиться во что-то материальное, а бизнес больше склонен уходить в ликвидность или выводить капиталы.
2.Объемы предложения
Традиционно с приближением выборов с рынка изымалась большая часть жилья эконом-класса под социальные программы, что создавало дефицит именно в этом сегменте.

Совпадение или закономерность?
3.Денежные вливания
Дополнительные «затраты на выборы» приводят к росту платежеспособности части населения, однако на решение жилищного вопроса эти деньги скорее будут готовы потратить обычные люди, а не бизнес или «предприниматели»
4.Налоги на недвижимость
Новый Президент, скорее всего, будет вынужден наконец ввести налог на недвижимость от рыночной стоимости. Он в большей мере ударит по дорогой недвижимости, а не по типовому жилью.

Немного макроэкономики
Бифляция (миксфляция) – состояние экономики, при котором процессы инфляции (роста цен) и дефляции (снижения цен) происходят одновременно.
Это состояние характерно для периодов искусственного роста денежной массы – «печатания денег». Именно эти процессы активно происходят последние 2 года (Американские программы количественного смягчения QE1 и QE2, валютные войны)

Немного макроэкономики
При бифляции за счет роста денежной массы растут цены на товары первой необходимости (еда, одежда, энергия), к которым можно отнести и «крышу над головой». По этой причине следует ожидать подорожания типового жилья и аренды жилья.
При этом цены на дорогие товары и предметы роскоши падают за счет роста безработицы, уменьшения возможности накопить, падения доходов бизнеса и т.д. По этой причине дорогая недвижимость может снижаться в цене.

Рынок недвижимости в 2011-2012 годах
Несмотря на отдельные особенности общие закономерности, наблюдавшиеся на рынке недвижимости в 2003-2004 и 2007-2008 годах будут присущи и периоду 2011-2012 годов. Более того, они будут даже усилены происходящими процессами бифляции.
Сегмент недорогой недвижимости имеет все шансы получить дополнительную активизацию во 2 половине 2011 и первой половине 2012 годов, прибавив в цене 10%-15%-20%, что выведет его на докризисный уровень цен.