Определение инвестиционной стоимости недвижимости на примере парикмахерской МР Дюртюлинский район Республики Башкортостан

Актуальность темы заключается в том, что в последние годы рынок недвижимости бурно развивался и стал приносить его участникам достаточно большие доходы. В связи с этим инвесторы все чаще и чаще стали выбирать в качестве объекта инвестирования недвижимое имущество.
Целью исследования является оценка инвестиционной стоимости объекта. В соответствие с поставленной целью решаются следующие задачи:
изучить теоретические положения, раскрывающие сущность, содержание и особенности инвестиционной стоимости;
проанализировать методы оценки инвестиционной стоимости объекта;
определить инвестиционную стоимость предприятия с использованием различных методов доходного подхода.

Характеристика оцениваемого объекта

ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ — СТОИМОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СОБСТВЕННОСТИ ДЛЯ КОНКРЕТНОГО ИНВЕСТОРА. ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ СТОИМОСТЬ ДЛЯ КОНКРЕТНОГО ЛИЦА ИЛИ ГРУППЫ ЛИЦ ПРИ УСТАНОВЛЕННЫХ ДАННЫМ ЛИЦОМ (ЛИЦАМИ) ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЦЕЛЯХ.
Инвестиционная стоимость предприятия с точки зрения внешнего инвестора-покупателя называется внешней стоимостью предприятия.
Инвестор, помещая свой капитал в тот или иной объект недвижимости, предполагает, прежде всего, возмещение вложенного капитала и получение прибыли.

Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном желает окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.
Результаты доходного подхода позволяют руководителям предприятий выявлять проблемы, тормозящие развитие предприятия; принимать решения, направленные на рост дохода
Затратный подход применяется при оценке объектов недвижимости для целей страхования или налогообложения, когда требуется рассчитать стоимость отдельных конструктивных элементов, подверженных риску наступления страхового случая или являющихся налогооблагаемой базой.

Инвестиционная стоимость
Экономический
фактор
Экологический фактор
Социальный
фактор
Фактор
государственного
регулирования
Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости, и каждый воздействует на нее как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Рассматриваемый объект - парикмахерская г. Дюртюли, расположен в экономически и социально развитом регионе - Республике Башкортостан.
г. Дюртюли - молодой, развивающийся город с численностью более 30 тысяч человек.
Площадь объекта 58,4 кв.м. Аналогичные объекты пользуются повышенным спросом.
Объем предложения торговой и офисной недвижимости по площадям, %

Средняя заработная плата по г. Дюртюли составляет 14569 руб. (по РБ-21942 руб.)
В черте города Дюртюли объект расположен в центральной части города, в районе многоэтажной жилой застройки на «красной линии».
Состояние объекта хорошее. Дополнительных, капитальных вложений не требует.
Средняя ЗП, рублей.
Объект оценки

Расчет инвестиционной стоимости объекта доходным подходом.
Инвестор предполагает, что доходность будет на уровне 15%.
Ставка капитализации=15%.
Нвк=1/55=0,018
К=0,15+0,018=0,0168=16,8%
ПВД=S*год аренд.платы=58,4*500*12=350 400руб.
Кпот=10%
ДВД=ПВД-Кпот=480 000-10%=315 360руб.
Sзу=87,7/5=18м2
КСзу=18*1 741,72=31 345,56
Расчет операционных расходов
Определение инвестиционной стоимости

Расчет рыночной стоимости объекта затратным подходом.
Иобщ.=28%(взято из технического паспорта объекта)
РС=ПВСост+ЗУ, где ЗУ=31 345,56(кадастровая стоимость ЗУ)
ПВСост=ПВС-Иобщ.
ПВСост=1 450 305-28%=1 044 219 руб.
РС= 1 044 129+31 345,56=1 075 565 руб.

ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ ЯВЛЯЕТСЯ ВЫГОДНЫМ ДЛЯ ИНВЕСТОРА, ТАК КАК ЕГО ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ БОЛЬШЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА. СЛЕДОВАТЕЛЬНО, ИНВЕСТОР БУДЕТ ПОЛУЧАТЬ ДОХОД ОТ ОБЪЕКТА.