ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО РЕФОРМИРОВАНИЮ СФЕРЫ ЖКХ В БЕЛАРУСИ

План презентации:
1. Что скрывается за тремя буквами «Ж К Х», версия для белорусов.
2. Обзор основных законов и положений регулирующих правоотношения в сфере ЖКХ. Критическая оценка контекста нормативных актов
3. Предложения по реформированию нормативных актов
4. Государственное дотирование сферы ЖКХ, предложения по реформированию процедуры государственного финансирования отрасли ЖКХ

Упрощенное структурирование системы ЖКХ

Потребители услуг жилищно-коммунального хозяйства

В работе рассмотрены вопросы из следующих блоков:
Частный жилищный фонд

Четыре документа регулирующих и дестабилизирующих систему ЖКХ в современных условиях

Закон «О совместном домовладении» №193-5 от 1998г
Статьей № 16, собственникам совместного домовладения вменяется, в обязанность выбор способа управления, с установленным сроком в 6 месяцев с момента появления двух и более собственников.
(возникает с момента возникновения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников.)
Закон вводит основное понятие:
«Совместное домовладение»
До момента реализации собственниками своего права на осуществление управления недвижимым имуществом, управление этим имуществом осуществляет лицо, уполномоченное соответствующим исполнительным или распорядительным органом.

Проблемы и следствия Закона «О совместном домовладении» №193-5 от 1998г

Постановление Министерства Жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь №13 от 24 мая 2004г.
Данное постановление утверждает инструкцию о порядке оплаты населением жилищно-коммунальных услуг.
Инструкция определяет порядок и сроки оплаты, за коммунальные услуги, а также определяет подход к расчету и тарифицированию тех или иных услуг.
НО !

В инструкции есть противоречия, ставшие причиной многих судебных разбирательств по вопросам платежей и задолженностей.
В пункте 3 инструкции закреплено, что наниматели, собственники жилых помещений, члены организации граждан-застройщиков обязаны ежемесячно участвовать в финансировании в многоквартирных жилых домах соразмерно занимаемой ими общей площади жилых помещений доли затрат по фактическим расходам, связанных с эксплуатацией и ремонтом вспомогательных помещений общего пользования, конструктивных элементов, инженерных систем жилых домов, содержанием придомовых территорий (далее - плата за техническое обслуживание).
Ключевая фраза – фактические расходы – то есть расходы подтвержденные соответствующими финансовыми, и нормативными документами о произведенных работах и оказанных услугах необходимых и достаточных при эксплуатации конкретного объекта.

Следующий же пункт инструкции, пункт №4 закрепляет, что: ставка платы за техническое обслуживание, норматив отчислений на капитальный ремонт жилого дома и тарифы на коммунальные услуги, оказываемые потребителям жилищно-коммунальных услуг, устанавливаются в соответствии с законодательством.
То есть, уже не принимаются во внимание фактические расходы понесенные при эксплуатации объекта недвижимости – а для исчисления принимаются во внимание тарифы – централизованно установленные с усредненными показателями.

По официальным данным тариф на техническое обслуживание возмещает всего 28-33% себестоимости оказания таких услуг

Закон Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунального услуг» №405-3 от 16 июля 2008г.
В статье № 14 закона приведена ссылка на типовой договор на оказание услуги технического обслуживания. При этом в предмете договора закреплено, что наниматель оплачивает услуги в соответствии с тарифами установленными законодательством.
При этом, тарифы на техническое обслуживание разрабатываются в централизованном порядке для применения в таких структурах как ЖРЭО, с учетом нормирования рабочего труда, государственного финансирования из бюджета и технического ресурса таких учреждений.
Такие тарифы не применимы к такой форме обслуживания как товарищество собственников или уполномоченное лицо.

Постановление Совета Министров Республики Беларусь № 342 от 30 марта 2005г.
В положении прописаны задачи права и обязанности В положении прописаны задачи права и обязанности уполномоченного лица по управлению имуществом совместного домовладения.
При этом – положением или другими нормативными актами не предусмотрено:
кого имеет право местный исполнительный орган назначить уполномоченным лицом;
по каким критериям выбирается тот или иной кандидат на уполномоченное лицо (это может быть как физическое, так и юридическое лицо);
на какой конкретный срок назначается уполномоченное лицо;
как организация или физическое лицо может отказаться выполнять обязанность уполномоченного лица;

Предложения по реформированию нормативных актов
Так в Законе «О совместном домовладении», предлагается:
Прописать четко обязанность и полномочия организаций застройщиков по созданию товариществ собственников на вновь строящихся домах или домах проходящих капитальный ремонт. Закрепить в нормативных актах – наличие созданного товарищества собственников как необходимое условие перед приемом дома в эксплуатацию.
В отношении объектов совместного домовладения, доля государственной собственности на которых не превышает 50%, на которых не созданы товарищества собственников, и которые находятся в оперативном управлении застройщика или уполномоченного лица – изменить порядок создания и регистрации товарищества собственников – передать полномочия по созданию ТС уполномоченному лицу, разрешить волевое создание и регистрацию ТС без созыва общего собрания, в случае если на первом общем собрании, собственники самостоятельно не пришли к решению вопроса о выборе способа управления.
Возложить административную ответственность на собственников в случае не исполнения закона о совместном домовладении в части выбора способа управления, либо предусмотреть иные меры, - например, рассчитывать отпуск коммунальных ресурсов (таких как вода, свет, отопление, газ) по их фактической себестоимости.

Предложения по реформированию нормативных актов
В положении об уполномоченном лице: необходимо определить перечень критериев, по которым будут выбираться уполномоченные лица, а так же:
Исключить возможность назначения уполномоченными лицами частные коммерческие структуры, кроме случаев, когда такие организации сами предлагают свои услуги по управлению совместным домовладением.
Прописать простой и четкий механизм выхода из статуса уполномоченного лица и перевода его на иную организацию или физическое лицо.
Установить, что в случае отсутствия на территории организации подходящей по критериям, предъявляемым к уполномоченному лицу – уполномоченным лицом назначается ЖРЭО района.
Определить четкие сроки исполнения обязанностей уполномоченного лица, за которые необходимо обеспечить поставку основных коммунальных услуг для совместного домовладения и создать орган управления на товариществе собственников или передать его в управление организациям, оказывающим услуги по управлению совместным имуществом.
Прописать, что уполномоченное лицо в своих действиях пользуется всеми нормативными документами, которые используют ЖРЭО при решении вопросов о взыскании задолженности.
Установить право уполномоченного лица на привлечение собственников к административной ответственности в случае нарушения законодательства в области ЖКХ.

Предложения по реформированию нормативных актов
В законе Закон Республики Беларусь «О защите прав потребителей жилищно-коммунального услуг» №405-3 от 16 июля 2008г, необходимо:
добавить раздел об ответственности собственника за неисполнение обязанностей предусмотренных законом;
дополнительно стоит переработать приложение к закону, а именно формы типовых договоров, в которых должен быть изменен подход к разделу оплаты услуг, предполагающий оплату по фактическим расходам, связанным с эксплуатацией жилья.

Предложения по реформированию нормативных актов
Постановление Министерства Жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь №13 от 24 мая 2004г. Требует комплексной переработки в части касающейся тарифицирования услуги технического обслуживания.
Предлагается применить диверсифицированный подход к определению тарифа
Отменить верхний предел тарифа на техническое обслуживание

Государственное дотирование сферы ЖКХ
Законом «О совместном домовладении» №193-5 от 1998г., статьей №13 предусмотрены: социальные гарантии для собственников, нанимателей и арендаторов жилых помещений, которые сохраняются при появлении совместного домовладения и переходят в товарищество собственников в случае его создания.
В действующей системе ЖКХ данные социальные гарантии предполагают компенсацию части расходов на содержание совместного домовладения, из бюджета страны, с целью приведения оплаты услуг населением к установленным в централизованном порядке тарифам.

Статьи дотирования

Предложения по реформированию процедуры государственного финансирования отрасли ЖКХ
В среднесрочном периоде, при условиях сохранения централизованно устанавливаемых тарифом, предлагаются следующие изменения к подходу государственного датирования. По всем позициям, исключая техническое обслуживание – датировать не конкретное домовладение, а организации, предоставляющие коммунальные услуги таким объектам.

Дотирование расходов на техническое обслуживание
Подход к дотированию ТО должен быть комплексным и потребует изменения законодательных актов.
Необходима отвязка от жёсткого использования единого, централизовано установленного тарифа;
необходимо ранжирование объектов, с определением особенностей конкретного объекта совместного домовладения.

Краткий обзор прочих проблем на пути реформирования ЖКХ.
Низкая информированность и осведомленность населения, о понятиях, процессах и структуре ЖКХ.
Воспитанные иждивенческие настроения населения, поддерживаемые социальной направленностью государственных приоритетов.
Устаревшие подходы к определению технического обслуживания в отношении современного жилья.
Слабая подготовленность действующего персонала занятого в сфере обслуживания ЖКХ к современным тенденциям в строительстве и прокладке инженерных сетей.
Малое присутствие коммерческих структур в сфере, и жёсткое регулирование тарифов, делает трудным привлечение молодых и высококвалифицированных кадров в отрасль ЖКХ.
Отсутствие партнерства, и взаимных обязательств между исполнительными органами и коммерческими структурами отталкивает бизнес от прихода в отрасль.
Сильная растянутость и явная социальная направленность судебных процессов, усложняет работу по взысканию долгов за услуги ЖКХ.
Политика двойных стандартов в отношении ЖРЭО, ЖЭСа с одной стороны и коммерческой организации в виде уполномоченного лица / управляющей компании с другой стороны.