Проблемы оценки кадастровой стоимости

«Каждый налогоплательщик должен знать, как оценивается его имущество»
С. Ю. Витте

Объекты оценки:
− жилая недвижимость -70-80%
нежилая недвижимость
промышленная недвижимость - 20-30%
с/х недвижимость
Субъекты оценки:
все население страны
Государство
оценщики
Территория оценки:
17 млн. кв. км
11 климатических зон (степь, тайга,
тундра, полярные области)
Более 100 народов
89 субъектов федерации (21 республика)
Масштаб проблемы

Кадастровая
стоимость
Массовая
оценка
Индивидуальная
оценка
Оценка
?

Налоговая стоимость
Налоговая стоимость
=
Кадастровая
стоимость
х
Коэффициент
налоговой
оценки
Кно ≤ 1

Коэффициент
налоговой оценки
Коэффициент налоговой оценки (Кн) – коэффициент, учитывающий особенности расчета рыночной стоимости для целей налогообложения:
Кн<1,0 при использовании метода
массовой оценки;
Кн=1,0 при использовании метода индивидуальной оценки

Массовая оценка
КСМО
Модель
оценки стоимости
=
×
Коэффициент
налоговой оценки
Коэффициент
налоговой оценки
<
1
Коэффициент
налоговой оценки
=
V − ОШИБКА
V
=
V − 0,2×V
V
=
0.8
Пример:
Коэффициент
налоговой оценки
ошибка =20%

Система налогообложения
база оценки
методы оценки
порядок оценки
заказчики оценки
потребители оценки
исполнители оценки
финансирование оценки

Организация системы налогообложения
Централизованная система налогообложения
(один Заказчик оценки, один Исполнитель оценки, единая методология, единое программное обеспечение, финансирование из центрального бюджета, ответственность за результаты – Заказчик)
Децентрализованная система налогообложения
(много Заказчиков оценки, много исполнителей, единая методология, разное программное обеспечение, финансирование территориальное, ответственность – Заказчики)

Особенности
налогообложения недвижимости
Налогообложение – адвалорное:
База оценки – рыночная стоимость
База для апелляций – стоимость объекта налогообложения
Налог на недвижимость – местный налог:
Цель налогообложения – формирование местных бюджетов
Финансирование налогообложения – за счет местных бюджетов
Ответственность за результаты – местные органы власти

Оценка
кадастровой стоимости
Независимая
оценка
Расчет налога
Государственная
кадастровая оценка
налог
Рыночная
информация
Vмо
Vио
ΔV
Vмо
Налогоплательщик
СРО

Модели налогообложения

Типы моделей
Статистические
– Затратные

Затратная модель
Налоговая стоимость
= стоимость улучшений
+ стоимость земли

Затратная модель
Стоимость улучшений =
восстановительная
стоимость - износ

Затратная модель
Износ:
физический
функциональный
экономический

Стоимость улучшений =
(восстановительная стоимость – физический износ)
х
коэффициент
экономического износа

Коэффициент экономического износа
=
Уровень дохода территории оценки
Уровень дохода
столицы СФ

Стоимость земли
Рыночная
Кадастровая
Нормативная
Никакая

Разработать на уровне НСОД методические рекомендации по оценке кадастровой стоимости недвижимости и утвердить их приказом МЭР
Разбить территорию России на ряд территорий налоговой оценки (далее – ТНО).
Организацию работ по оценке кадастровой стоимости недвижимости поручить местным исполнительным органам власти.
На каждой ТНО создать постоянно действующее Агентство налоговой оценки (АНО)
Выполнить кадастровую оценку
Направить результаты КО в Росреестр для проведения учетной политики
На местном уровне установить ставку налогообложения
Предложения по организации системы налогообложения недвижимости РФ

Организация конкурса среди местных оценочных организаций на создание методики оценки кадастровой стоимости на ТНО.
Создание комиссии по приемке методики оценки кадастровой стоимости.
Организация публичного обсуждения и принятия методики оценки кадастровой стоимости
Выполнение оценки кадастровой стоимости
Мониторинг рынка и ежегодная актуализация результатов кадастровой оценки
Функции
Агентства налоговой оценки