ТЕМА ДИПЛОИНОГО ПРОЕКТА:

ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ – это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости
СУБЪЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ : физические и юридические лица, а также органы государственной власти и саморегулируемые организации оценщиков
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ
ЯВЛЯЮТСЯ:
земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты

РАСПОЛОЖЕНИЕ ГОРОДА МОСКВЫ НА ТЕРРИТОРИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
площадь Москвы: 1081км2
численность населения: 11552 тыс.чел.

РАСПОЛОЖЕНИЕ КОМПЛЕКСА ИЗ НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЙ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА МОСКВЫ
площадь ЦАО Москвы:
66 км2 (6% территории Москвы)
численность населения:
700 тыс.чел.

РАСПОЛОЖЕНИЕ КОМПЛЕКСА ИЗ НЕЖИЛЫХ ЗДАНИЙ НА ТЕРРИТОРИИ БАСМАННОГО РАЙОНА МОСКВЫ

АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ
Анализ рынка недвижимости -это вид деятельности, цель которой обеспечить информацией лиц, принимающих решения о проведении определенных операций на рынке. Только знание рынка и его потребностей дает основу для эффективного планирования инвестиционной деятельности
Коммерческая недвижимость - это нежилая недвижимость, предназначенная для коммерческой деятельности с целью извлечения прибыли. В основе разделения коммерческой недвижимости на классы лежат : месторасположение и возраст строения, особенности архитектуры и планировка объекта, внутренняя и внешняя отделка, состояние инженерных коммуникаций, транспортная доступность

КЛАССИФИКАЦИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
А - современные здания, расположенные в престижных центрах деловой активности и способные обеспечить максимальный уровень комфорта
В - реконструированные здания с недавно проведенным косметическим ремонтом, имеющие охраняемую наземную стоянку и круглосуточную охрану
С - реконструированные здания, первоначально имевшие иное предназначение, характеризующиеся значительной удаленностью от оживленных транспортных магистралей

РЕЗУЛЬТАТЫ АНАЛИЗА ЦЕНОВОЙ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ

ПРИМЕНЕННЫЕ В ДИПЛОМНОМ ПРОЕКТЕ ПОДХОДЫ К ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
ПОДХОД К ОЦЕНКЕ – общепринятая аналитическая методология определения стоимости
ЗАТРАТНЫЙ - основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ – основан на предположении, что покупатель не заплатит за объект большую цену, чем платят другие покупатели за аналогичные объекты, а продавец не захочет продать объект за цену меньшую той, которую получают другие продавцы за аналогичные объекты
ДОХОДНЫЙ - основан на предположении, что рыночная стоимость недвижимости определяется текущей стоимостью прав на ожидаемые в будущем выгод от владения собственностью

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
БАЗОВОЕ УРАВНЕНИЕ: V = VL + IV – D
V - рыночная стоимость объекта
VL - стоимость земельного участка
V L = SЗУ × СКАД. УД. × КМ
SЗУ – площадь земельного участка
СКАД. УД – удельная кадастровая стоимость
КМ – коэффициент мультипликатор
IV - стоимость улучшений
IV= ОЗД× УС69 × И69-84 × И84-2010 × КИНВ × КНДС
ОЗД – объем здания
КИНВ – коэффициент, учитывающий прибыль инвестора
КНДС - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость
УС69 - базовый удельный стоимостной показатель в уровне цен 1969 г.
И69-84 - индекс пересчета базисных цен 1969 г. в цены 1984 г.
И84-2010 - индекс пересчета цен 1984 г. в цены 2010 г.
D - износ улучшений
D = IV × ПИ
ПИ – процент износа здания
V = 275 064 000+118 731 000-103 021 000; V = 290 774 000(руб.)

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Базовое уравнение: V = S + ADJ
V – рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости
S – цена продажи сравнимого объекта недвижимости
ADJ – совокупная поправка к цене продажи, выраженная в денежных единицах
V = VАДМИН + VПРОИЗВ
V = 283 628 000 + 155 678 000 = 439 306 000 (руб.)

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД
БАЗОВОЕ УРАВНЕНИЕ: V = ЧОД / К
V – текущая стоимость (рыночная)
ЧОД – размер чистого операционного дохода
ЧОД = ДВД-ОР
ДВД = ПВД × КЗАГР
ПВД = SЗД×А
ДВД – действительный валовый доход
ОР – операционные расходы
ПВД – потенциальный валовый доход
КЗАГР - коэффициент загрузки, учитывающий потери от
недоиспользования
арендных площадей и неуплаты арендной платы
SЗД – площадь оцениваемого объекта
А – величина арендной платы за период
К – коэффициент капитализации дохода
V= V АДМИН + V ПРОИЗВ
V = 226 2190 200+ 147 038 800= 373 229 000 (руб.)

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ
V =290 774 000×0,10+439 306 000×0,45+373 229 000×0,45
V = 394 720 000 (руб.)