3.Фаза сноса

С позиции экономики жизненного цикла, все объекты, вне зависимости от функционального назначения, могут изменять варианты своего использования в зависимости от рыночной конъюнктуры:
Пример: построенные в Советский период заводы с началом рыночных реформ изменяют вариант использования: рынок, торговый комплекс, развлекательный центр. То есть объекты, приносящие доход своим хозяевам.

Жилье может изменять вариант использования только при условии перевода его в нежилой фонд.
Условия перевода в нежилой фонд:
 Отдельный вход, возможность его устройства;
 Не вредящий здоровью вид деятельности;
 Проведение необходимой перепланировки;
 Согласие жильцов.

Помещения, системы и конструкции зданий имеют свой жизненный цикл (ЖЦ), который может отличаться от ЖЦ здания:
ЖЦ каркаса здания и несущих конструкций = ЖЦ здания
ЖЦ систем обеспечения здания, отделки, оконных, дверных заполнений < ЖЦ здания
Например, срок эксплуатации кровли равен 7 годам.
Продлить жизненный цикл разных частей здания можно в результате проведения ремонта
Таким образом, экономический жизненный цикл здания может быть короче технического цикла

В период жизненного цикла любой собственник недвижимости получает от её использования:
доходы
выгоды
ценности от владения
Формы доходов:
Арендная плата
Рост стоимости недвижимости со временем
Доход от продажи
ЭКОНОМИКА ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА: ДОХОДЫ

Получение выгоды характерно для объектов, основное назначение которых – удовлетворение существующих потребностей (школы, больницы, ВУЗы и др.),
Выгоды от владения ими оцениваются по уровню их функциональной пригодности.
Ценность характеризуется потребительской стоимостью объекта – преимущество этого объекта по сравнению с другими вариантами, имеющимися на рынке. Один и тот же объект может иметь разную потребительскую стоимость.

затраты на строительство:
приобретение строительных материалов, использование техники, выплату заработной платы рабочим и инженерно-техническим работникам и т.д.
затраты на эксплуатацию зданий:
электричество, водоснабжение и канализация, заработная плата обслуживающего персонала, затраты на управление зданием, на охрану, затраты на текущий ремонт и т.д.
Основной расходный источник – фонд замещения, где аккумулируются средства на плановую замену элементов с коротким сроком жизни (окна, двери, сантехника, затраты на замену покрытий - линолеум).
ЗАТРАТЫ

Затраты на капитальный ремонт.
Основные объекты ремонта – электротехнические и телесистемы, инженерные коммуникации, замена отделочных материалов, устройство необходимых удобств.
Затраты на снос.
Появляются при завершении ЖЦ недвижимости:
затраты по очистке загрязненного участка, снос строений и т.д.
ЗАТРАТЫ

Расчет затрат является сметным расчетом.
Смета – детальный расчет всех затрат, выполненных на основе единичных расценок в базисных ценах с учетом индексов цен в строительстве.
Пользователь или владелец недвижимости сравнивает выгоду и доходы от объекта со всеми совокупными затратами, после чего он принимает решение о целесообразности или нецелесообразности данного проекта.

СЕРВЕЙИНГ

Сервеинг зародился в Великобритании, где в одном из изданий 1523 г. профессия сервейер упоминается как род деятельности, связанный со строительством и эксплуатацией зданий
Сервейинг – это комплексный процесс. Под комплексностью понимается достижение различных целей, которые ставят перед управляющими собственники.

Сервейинг – реализация системного подхода по развитию и управлению недвижимостью.
Включает:
все виды планирования (генеральный, стратегический, оперативный планы) в целях функционирования недвижимости
.
мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимости, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта

Эффект - разница между результатами деятельности (например, продуктом в стоимостном выражении) и затратами, произведенными для их получения и использования, т .е.
Эффект = Р- З
Эффективность - отношение результатов к затратам, необходимым для получения данных результатов
Эффективность = Р/З

Необходимость сервейинга
Процесс управления недвижимостью требует участия множества специалистов:
юристов, маркетологов, оценщиков, менеджеров, риэлторов и др., а также госслужащих, осуществляющих государственную регистрацию, учет и надзор на рынке недвижимости, специалистов, улучшающих качественные характеристики объекта
Обеспечить объект комплексом специализированных услуг, а также координировать деятельность специалистов может сервейинговая компания

1. Сбор, предоставление и обработка информации об объектах недвижимости.
2. Подготовка к внедрению проектов по застройке.
3. Оценка и управление недвижимостью.
4. Ремонт, реконструкция и реставрация зданий.
5. Строительная экспертиза.
6. Продажа и аренда недвижимости.
ФУНКЦИИ СЕРВЕЙИНГА

Функции собственника и управляющего разделяются:
Собственник
принятие стратегических решений и контроль за управлением
Управляющий
функции оперативного управления объектами недвижимости:
1.Разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, реализация этой программы, контроль за ходом реализации.
2.Выбор подрядных и ресурсных снабжающих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание, обеспечение коммунальными услугами, а также контроль за выполнением договорных обязательств.
3.Рациональное использование объектов недвижимости с целью получения прибыли для собственника и целевое использование средств на содержание объекта.
4.Организация процессов развития объекта недвижимости.

Содержание сервейинга составляет совокупность экспертиз недвижимости
Экспертиза - тщательное изучение, обследование объекта недвижимости и оформление на этой основе профессионального заключения о свойствах, достоинствах, недостатках объекта, а также возможных путях и средствах устранения недостатков, улучшения свойств и т. д., позволяющих повысить его полезность в интересах настоящего или предстоящего владельца