МОДЕЛИ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Походы к регулированию отношений при управлении МКД
Разграничение прав, обязанностей и ответственности
Собственники ответственны за свое имущество, решают и несут финансовое бремя
ОМС оказывают помощь
Влияние на рынок услуг управления через выбор собственников
Контроль «снизу» за исполнением договорных обязательств
Органы государственного жилищного надзора контролируют состояние МКД (безопасность), предписания собственникам
Управление и контроль системы «сверху»
Законопроекты о региональной системе капремонта и обязательном участии управляющих организаций в СРО – примеры второго подходы

Законопроект о региональной системе капремонта МКД
не решает ключевые вопросы, перекладывая решения на Правительство и субъекты РФ, хотя Жилищный кодекс является законом, прямо регулирующим жилищную сферу
не устанавливает, будут ли региональные системы одинаковыми по стране (совокупность мер устанавливается нормативными правовыми актами субъектов РФ)
меняет концепцию Жилищного кодекса:
государственное регулирование размера платы за капитальный ремонт вместо решения собственников помещений в МКД,
муниципальные графики проведения ремонтов вместо самостоятельного решения собственников когда и какой ремонт проводить (ответственность перекладывается на ОМС)
делает ставку на пассивность собственников (решение общего собрания требуется только для отказа от участия в «общем котле»)

Потенциальные модели финансирования капитального ремонта в России
Модель 1 «Взаимное финансирование капитального ремонта» (по примеру Татарстана)
Модель 2 «Создание в многоквартирном доме фонда ремонта дома»
Цель: Сформировать устойчивую организационную и финансовую систему, которая позволяет:
выполнить ремонт (энергоэффективную реконструкцию) МКД в любой момент по решению собственников помещений с возможностью привлечения кредитных ресурсов и финансовой помощи государства
провести необходимый ремонт для обеспечения безопасности, в случае если собственники помещений не приняли решения о ремонте

ТСЖ
УК
Региональный Фонд
Финансирование капитального ремонта
Обязательные платежи за ремонт
Вариант 1
Вариант 2
Субъект РФ
Муниципалитет
БАНК
Отдельный
счет
Учет средств
по каждому МКД
создает
Счет
Регионального
Фонда
Финансирование капитального ремонта
Границы вариантов применения Модели 1
Обязательные платежи за ремонт
ТСЖ
УК
Обязательные платежи
Администрирующее воздействие
Модель 1. «Взаимное финансирование»
Модель предложена
Схема организации капитального ремонта в рамках реализации модели
Министерством регионального развития РФ, Фондом ЖКХ
Ключевые элементы модели
Обязательная ежемесячная плата за капремонт
Размер платы устанавливает ОМС единым для всех МКД муниципального образования
2 варианта распоряжения средствами
(выбирается на общем собрании):
- используются домами самостоятельно для оплаты капремонта, возврата заемных средств, взятых на капремонт;
- передаются в управление уполномоченной организации (Региональному фонду) для формирования средств взаимного финансирования капремонта МО
Муниципалитет в варианте 2 утверждает планы капитального ремонта на территории МО за счет средств Регионального фонда (очередность проведения капитальных ремонтов за счет собранных в региональном фонде средств)
Календарные планы капитального ремонта
Финансирование капитального ремонта

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГАРАНТИЙНОЕ АГЕНТСВО
(реорганизованный
Фонд ЖКХ)
РЕГИОНАЛЬНЫЙ ФИЛИАЛ
Жилищная инспекция
БАНК
ТСЖ
УК
Поручительство
Кредит
Финансирование капитального ремонта
Номинальный банковский счет
Обязательные платежи в Фонд ремонта дома
Надзор
Муниципалитет
Суд
Субъект РФ
Российская
Федерация
Ходатайство о поручительстве
создает
Понуждение к проведению ремонта
Обязательные платежи
Бюджетное финансирование
Кредиты банков
Финансирование капитального
ремонта
Администрирующее воздействие
Модель 2. «Создание в многоквартирном доме фонда ремонта дома»
Модель предложена
в рамках проекта, осуществляемого при поддержке ЕБРР и МФК
Ключевые элементы модели
Схема организации капитального ремонта в рамках реализации модели
Обязательное формирование фонда ремонта дома в минимальном размере, установленном субъектом РФ
Обязательная ежемесячная плата только в пределах формирования фонда ремонта дома
Собственники на общем собрании имеют право увеличить размер фонда ремонта дома
Средства фонда ремонта дома являются общими средствами собственников помещений в МКД, хранятся на номинальном банковском счете ТСЖ или УО
Если состояние здания угрожает безопасности, суд может понудить собственников к проведению капитального ремонта
Возможности привлечения заемных средств:
заемщик кредита - ТСЖ или УК
обеспечение кредита - средства фонда ремонта дома, а также обязательства собственников по внесению платежей за ремонт
дополнительное обеспечение – поручительство гарантийного агентства, созданного при поддержке государства
Меры господдержки для стимулирования масштабного проведения капитального ремонта и энергоэффективной реконструкции МКД:
субсидии на проведение комплексных ремонтов;
субсидии банкам на уменьшение процентной ставки по кредитам;
субсидии гражданам с низкими доходами
Взносы в уставный капитал
Субсидия для уменьшения процентной ставки по кредитам
Средства для предоставления субсидий на капитальный ремонт
Субсидия – поддержка комплексных ремонтов
Субсидии собственникам
с низкими доходами

Прогнозируемые объемы капитального ремонта при наиболее вероятных сценариях реализации моделей
Модель 1. «Взаимное финансирование»
Модель 2. «Создание в многоквартирном доме фонда ремонта дома»
В начальный период бюджетное софинансирование равно сумме накопленных средств, затем его доля уменьшается ежегодно на 4 пункта
В начале работы модели только 5% многоквартирных домов принимают самостоятельные решения о капитальном ремонте, а 95% домов передают средства в региональный фонд капитального ремонта
С течением времени доля домов, решивших принимать самостоятельные решения, увеличивается до 40%. Это в основном относительно новые дома, которые понимают, что в региональном фонде очередь до них дойдет нескоро
Учитывая также, что выбор исполнителей на капитальный ремонт за счет средств регионального фонда будут делать чиновники, а не собственники помещений, это приведет к увеличению стоимости на 10% (коррупционная надбавка)
Постепенно с ростом накоплений увеличивается доля домов, принявших решение о комплексном ремонте
Накопление опыта кредитования позволяет со временем удлинить срок предоставления кредита и снизить процентную ставку
В случае получения кредита собственники жилья принимают решение о дополнительных платежах на капитальный ремонт, которые превышают обязательные
Объемы выборочных ремонтов достигают пика а 2025-2027гг., а затем начинают снижаться
Это снижение объясняется устойчивым ростом объемов более дорогих комплексных ремонтов, объемы которых возрастают к 2035г. До 58-80млн. м2, а их доля- до 1,8-2,7% в год от общей площади МКД. Всего за 2012-2035гг. комплексно ремонтируется 84% жилищного фонда, который сегодня старше 40лет, 70% жилищного фонда, который сегодня старше 25 лет

Прогноз объема выполненных капитальных ремонтов за период 2012-2035гг.

Прогноз суммарных затрат и объема бюджетной поддержки на капитальный ремонт МКД за период 2012-2035гг.
Динамика бюджетного субсидирования для проведения капитальных ремонтов
Прогноз суммарных затрат и объема бюджетной поддержки на капитальный ремонт МКД

Опыт других стран, результаты как качественного, так и количественного анализа моделей показывают преимущества модели «Фонд ремонта дома» в долгосрочной перспективе, но повлияет ли это на решение законодателя?
Решение «за» или «против» законопроекта – решение о судьбе реформы в жилищной сфере, о том, состоится ли модернизация жилищного фонда, о местном самоуправлении и …