Объект незавершенного строительства. Машино-место

Объект незавершенного строительства - объект, неразрывно связанный с землей, перемещение которого без нанесения ему несоразмерного ущерба невозможно, не введенный в эксплуатацию в соответствии с требованиями ГК РФ, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Вопрос о регистрации объекта незавершенного строительства может быть поставлен при наличии определенных обстоятельств:
прекращено действие договора строительного подряда, на основании которого производились соответствующие работы (произведена консервация строительства);
доказана правомерность пользования земельным участком для создания объекта недвижимости;
имеется разрешение на производство строительных работ;
строительство осуществлялось с соблюдением установленных правил;
представлено описание объекта незавершенного строительства.

Вывод.
Объекты незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изъяты из гражданского оборота до момента государственной регистрации прав на них, а совершаемые с ними сделки являются ничтожными как противоречащие закону.
В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сказано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Таким образом, определение понятия "степень завершенности объекта недвижимости" имеет ключевое значение. Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (в ред. от 04.03.2015) предусматривается, что при высокой степени готовности объекта (степень завершенности объекта более 80%) есть основания для признания права собственности на помещения, находящиеся в данном объекте (п. 16).

Стадии завершенности объекта незавершенного строительства
-Распоряжение Минимущества РФ от 18.01.2001 N 91-р "Об организации учета и вовлечении в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности";
-Положение о постоянно действующей комиссии Минимущества России по координации и контролю работ по учету и вовлечению в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности,
-Методические указания по проведению инвентаризации объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности)

Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда", п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ.

Выводы.
1. В действующем законодательстве отсутствует легальное определение объекта незавершенного строительства.
2. Для признания того или иного строения объектом незавершенного строительства он должен обладать определенными признаками:
-обладать легальностью (должно быть разрешение на его возведение, он должен соответствовать требованиям строительного и градостроительного законодательства),
капитальностью (свойствами, присущими зданиям и сооружениям),
-незавершенностью (отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию),
-статичностью (отсутствует действующий договор -строительного подряда).

3. В отношении оборотоспособности (сделкоспособности) объекта незавершенного строительства определены две основные точки зрения:
(1) объект незавершенного строительства является объектом гражданских прав, ограниченным в обороте, т.к. с ним можно совершать сделки, не связанные с установлением права пользования этим объектом. Это связано с тем, что объект незавершенного строительства не имеет целевого назначения, поскольку представляет собой объект капитального строительства, не введенный в эксплуатацию;
(2) объект незавершенного строительства является объектом гражданских прав неограниченном в обороте, т.к. в действующем гражданском законодательстве отсутствуют нормы, которые устанавливали бы специальные ограничения в отношении сделок с ним.

Машино-место
Машино-место - нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 29 ст. 1 ГрК РФ).