«Опыт обжалования действий должностных лиц при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества» ( в со

Нормативно-правовая база
ГК РФ;
ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001г. № 178-ФЗ;
ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» № 209-ФЗ;
ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 22.07.2008 № 159-ФЗ
Закон Челябинской области «Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области или муниципальной собственности» от 26.07.2010 № 612-ЗО.

Преимущества в соответствии с ФЗ-159
Преимущественное право приобретения арендуемого имущества перед другими покупателями, без проведения торгов;
Цена объекта недвижимости равна рыночной и определяется независимым оценщиком;
Стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты приобретаемого недвижимого имущества;
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) принадлежит предпринимателю;
Предоставление рассрочки сроком до 5 лет под льготный фиксированный процент (1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ).

Условия, необходимые для реализации преимущественного права
Субъект малого или среднего предпринимательства;
Срок непрерывного владения арендуемым имуществом в течение 2 и более лет со дня вступления в законную силу ФЗ-159;
Отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам на день подачи заявления;
Площадь помещения не превышает 2000 кв.м.;
Арендуемое имущество не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и/или пользование СМСП.

Процедура реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения
1 этап: Направление в уполномоченный орган заявления о соответствии условиям отнесения к категории СМСП и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества
2 этап Рассмотрение заявления. В 30-дневный срок с момента получения заявления уполномоченный орган вправе вернуть заявление с указанием причины отказа. Отказ уполномоченного органа может быть обжалован.
Право на обжалование зафиксировано в п. 8 ст. 4 ФЗ-159: СМСП имеют право обжаловать отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права выкупа.

Процедура реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения
3 этап: Заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (двухмесячный срок с момента получения заявления);
4 этап: Принятие решения об условиях приватизации - (двухнедельный срок с момента принятия отчета об оценки);
5 этап: Направление в адрес предпринимателя проекта договора купли-продажи (десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации).
В случае несоблюдения сроков СМСП вправе обратиться в суд с заявлением о признании бездействия незаконным и о восстановлении нарушенного права.
Бездействие: отсутствие ответа на заявление, непроведение оценки, непринятие решения об условиях приватизации.

Процедура реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения
6 этап: Рассмотрение проекта договора предпринимателем, по итогом которого он вправе по своему усмотрению:

Процедура реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения
В случае, если предприниматель не согласен с условиями договора он вправе:
Направить в адрес уполномоченного органа подписанный проект договора с протоколом разногласий.
В случае непринятия его редакции обратиться в суд с иском об урегулировании разногласии.
Основания для обращения в суд:
завышенная рыночная оценка
начисление НДС на рыночную стоимость объекта
отказ зачета неотделимых улучшений и уменьшение выкупной цены
порядок выплаты выкупной стоимости, включение в цену договора дополнительных затрат (возмещение расходов на проведение оценки)
продажа объекта вместе с земельным участком по рыночной цене.

НДС и выкупная цена в рамках ФЗ-159
Разъяснение Минфина РФ: при определении налоговой базы по НДС в рамках ФЗ-159 следует исходить из того, что рыночная (выкупная) стоимость включает НДС;
Постановление президиума ВАС № 13661/10 от 17.03.2011 (дело № А12-1349/2010) – отношения между СМСП и уполномоченным органом – это гражданско-правовые отношения, не подлежат урегулированию нормами налогового законодательства, стандарты оценки не содержат указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом НДС, гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму НДС ранее согласованной сторонами цены;
НК РФ подпункт 12 пункт 2 статьи 46: не являются объектом налогообложения по НДС операции по реализации имущества в рамках ФЗ-159.

Процедура реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения
7 этап: Регистрация права собственности в органах государственной регистрации.
Отказ Росреестра регистрировать переход право собственности со ссылкой на отсутствие совокупности условий реализации преимущественного права выкупа.
Президиум ВАС (дело № А43-3374/2010) сформировал следующую позицию:
- условия возникновения у СМСП преимущественного права выкупа не относится ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, следовательно не должно подвергаться проверке наличия или отсутствия указанных условий, это компетенция органа государственной власти субъекта РФ или ОМС.