Регистрация недвижимостей: типы регистрационных систем

Пролог
Как это было:
«Исправник, высокий и толстый мужчина лет пятидесяти с красным лицом и в усах, крякнул и произнес охриплым голосом: «Итак, отныне принадлежите вы Кирилу Петровичу Троекурову, коего лицо представляет здесь господин Шабашкин. Слушайтесь его во всем, что ни прикажет, а вы, бабы, любите и почитайте его, а он до вас большой охотник». При сей острой шутке исправник захохотал»
Пушкин, «Дубровский», глава V

Цель регистрации:
(а) фискальная или
(b) частноправовая?

Частноправовая цель регистрации:
(а) снижение издержек покупателей или залогодержателей при проверке титулов (легитимационная цель);
(b) создание системы компенсаций приобретателям/залогодержателям при истребовании недвижимости (компенсационная цель)

Компенсационная цель достигается:
(а) при помощи института «внутри» регистрационной системы;
при помощи внешнего института (нотариат, страхование);

Что регистрировать?
(a) сделки с недвижимостью (транскрипционно-инскрипционная система) или
(b) права на недвижимости (система поземельных книг)?

Если регистрируются сделки, то как связана регистрация и эффект сделки
(a) без регистрации нет сделки вообще (конститутивная система)
(b) без регистрации нет сделки для третьих лиц (деклараторная система)

Если регистрируются права, то как связана регистрация и возникновение права?
(a) без регистрации право не возникает (конститутивная система)
(b) право возникает без регистрации, но оно непротивопоставимо третьим добросовестным лицам (деклараторная система)

Связь между системой перехода права и системой регистрации:
система единого волеизъявления
система отдельного распоряжения

При регистрации прав как связаны между собой запись о праве и действительность основания его возникновения?
(a) запись о праве не порождает последствий при недействительности основания регистрации (негативная система)
(b) запись о праве, внесенная по воле действительного собственника, переносит право даже если основание недействительно (позитивная система)

Связь между позитивной регистрационной системой и теорией абстрактного/каузального распоряжения
(a) позитивная система тесно связана с концепцией абстрактной распорядительной сделки;
(b) но возможно построение такой системы и без этой концепции (ср. система Торренса)

А
В
С
Виндикация
Купля-продажа
Купля-продажа

Система Торренса
правом наделяет государство, внося каждый раз запись о праве;
подчинение этой системе добровольное;
сложное и кропотливое первоначальное внесение и легкий и дешевый переход права;
существует компенсационный фонд для пострадавших действительных собственников

Что в России?
легитимационная функция серьезно ослаблена;
компенсационной функции нет;
принцип внесения как основа регистрационной системы
каузальный переход права;
масштабное оспаривание сделок
Итог: взрывное развитие (1) услуги проверки титула и (2) титульного страхования, что характерно для юрисдикций, в которых правоустанавливающая регистрация недвижимости отсутствует, хотя в России – именно такой тип регистрационной системы

Литература:
Grisoni, Les Conception Francaise et Suisse de la Publicite Fonciere et leurs Effets
Simpson, Land Law And Registration;
Torrens, Essay on the Transfer of Land by Registration;
Zevenbergen, Systems of Land Registration. Aspects and Effects;
Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе;
Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости
Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. № 5-6; 2012. № 1;
Гарбарино П. Недвижимое имущество и транскрипция в итальянском праве // Вестник экономического правосудия. 2017. № 1;
Кротов С.М. Принципы ведения реестра прав на недвижимость в Германии, Австрии и Швейцарии // Закон. 2012. № 3;
Церковников М.А. Регистрация сделок с недвижимостью во Франции: принцип противопоставимости // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3;
Также
Э. де Сото, Загадка капитала