Управление ценообразованием на рынке недвижимости

Задачи курсовой работы:
расширение и углубление знаний в вопросе "Особенности ценообразования на рынке недвижимости";
ознакомление с методологией исследований в области ценообразования;
Целью курсовой работы является углубления знаний по анализу ценообразования на рынке недвижимости в городе Хабаровск.

Виды затрат
затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);
ежегодный налог на владение недвижимостью;
налоги или сборы на сделки с недвижимостью.
В составе недвижимости входят такие группы финансовых активов как:
земельный участок;
жилое помещение (дом, квартира, комната);
нежилое помещение;
предприятие;
здание или сооружение;
участки лесного фонда и т.д.

Сущность недвижимости как товара
физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);
юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);
экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

Сравнительный подход имеет следующие недостатки:
Различие продаж. Не бывает продаж абсолютно идентичных объектов, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Сделки могут отличаться набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами – тем больше вероятность получить недостаточно точный результат.
Сложность сбора информации о фактических ценах продаж. Фактические цены нередко скрывают в целях уклонения от уплаты налогов и сборов. Проверка достоверности информации существенно затруднена.
Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
Зависимость от активности рынка. Точность результата зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Использование подхода на малоактивных рынках проблематично.
Зависимость от стабильности рынка.
Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах, что может снизить точность результатов оценки.

Сравнительный подход имеет так же ряд преимуществ:
Наиболее надежен в условиях активного рынка для оценки небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто продаются и покупаются, и не используются для получения дохода.
Статистически обоснован.
Позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке.
В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляции.
Позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов.
При наличии достаточного количества информации для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки затратного подхода
Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
Несоответствие затрат труда на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитывается износ.
Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
Отдельная оценка земельного участка от строений.
Проблематичность оценки земельных участков в России

Преимущества у затратного подхода следующие:
Наиболее надежен при оценке новых или недавно простроенных объектов, готовых для наиболее эффективного использования.
Оценка на основе данного подхода наиболее является целесообразной и (или) единственно возможной в следующих случаях:
Технико-экономический анализ нового строительства или реконструкции;
Оценка незавершенного строительства;
Оценка общественно-государственных и специальных объектов, т.к. они не предназначены для получения дохода и низка вероятность найти данные об аналогичных продажах;
Оценка объектов на малоактивных рынках;
Оценка для целей страхования и налогообложения;
Если имеется недостаток информации для использования других подходов.

Преимущества доходного метода:
Данный подход преимущественн при анализе целесообразности инвестирования и при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость.
Данный подход наиболее четко отражает представление инвестора о недвижимости как об источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.
Метод прямой капитализации характеризуется относительной простотой расчетов, небольшим количеством предположений, отражает состояние рынка и дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками.
Метод дисконтирования денежных потоков считается лучшим теоретическим методом, учитывает динамику рынка, неравномерную структуру доходов и расходов. Используется, когда доходы от объекта и рынок нестабильны и когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Доходный подход имеет следующие недостатки:
Необходимость прогнозирования долговременного потока доходов. Процесс получения точной оценки будущего потока затрудняет сложившаяся недостаточно устойчивая ситуация в России, вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозируемого периода.
Влияние факторов риска на прогнозируемый доход.
Проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов. Эта информация, как правило, конфиденциальна, а официальная информация нередко не соответствует действительности.